Darf ich mehrere Makler gleichzeitig beauftragen?

Strategie oder Chaos? Analyse und Fakten

Die rechtliche Hürde: Exklusiv vs. Einfacher Auftrag

Bevor du mehrere Makler kontaktierst, musst du deinen bestehenden Vertrag prüfen. Hast du einen Exklusivauftrag unterschrieben?

• Exklusivauftrag: Du hast dich verpflichtet, nur diesem einen Partner das Vermarktungsrecht zu geben. Beauftragst du trotzdem mehrere Makler, wirst du schadenersatzpflichtig. Der erste Makler kann seine Provision verlangen, auch wenn ein anderer verkauft hat.
• Einfacher Auftrag: Hier hast du keine Exklusivität vereinbart. Du darfst rechtlich gesehen mehrere Makler parallel beauftragen und dir sogar das Recht vorbehalten, privat zu verkaufen.

Nur im zweiten Fall ist das Engagement von mehrere Makler zulässig. Doch Vorsicht: Seriöse Profis akzeptieren selten Mandate, bei denen mehrere Makler involviert sind, da ihr Investitionsrisiko zu hoch ist.

Das Motivationsproblem: Warum weniger oft mehr ist

Ein Makler arbeitet in der Schweiz meist auf Erfolgsbasis („No Cure, No Pay“). Er investiert vorab Zeit und Geld in Fotos, Inserate und Besichtigungen. Wenn mehrere Makler dasselbe Objekt anbieten, sinkt die Wahrscheinlichkeit für den einzelnen Makler drastisch, am Ende die Provision zu erhalten. Das Resultat: Wenn mehrere Makler konkurrieren, investiert keiner von ihnen mehr als das absolute Minimum. Niemand schaltet teure Premium-Inserate oder erstellt aufwendige Drohnen-Videos, wenn die Chance besteht, dass ein Konkurrent den Abschluss macht. Beauftragst du mehrere Makler, erhältst du oft von allen nur eine „Dienstleistung light“. Ein einzelner, exklusiver Makler hingegen weiss, dass sich sein Einsatz lohnt, und gibt Vollgas.

Der „Sauerbier-Effekt“: Marktwahrnehmung

Stell dir vor, ein Kaufinteressent sucht auf Homegate oder ImmoScout24 nach einem Haus. Er sieht dein Objekt – aber nicht einmal, sondern dreimal. Wenn mehrere Makler inserieren, passiert Folgendes:

• Verwirrung: Oft nutzen mehrere Makler unterschiedliche Fotos oder Angaben zur Wohnfläche.
• Preisdifferenzen: Manchmal bieten mehrere Makler das Haus zu unterschiedlichen Preisen an (z. B. wegen unterschiedlicher Provisionshöhen).
• Skepsis: Der Käufer denkt: „Warum muss das Haus von mehrere Makler wie saures Bier angeboten werden? Stimmt da etwas nicht? Ist der Eigentümer verzweifelt?“

Das Engagement von mehrere Makler führt oft dazu, dass die Immobilie „verbrannt“ wirkt. Statt den Preis zu treiben, wittern Käufer ein Schnäppchen und drücken den Preis. Die Strategie, durch mehrere Makler Konkurrenz zu erzeugen, kehrt sich gegen den Verkäufer.

Das Koordinations-Chaos

Der Verkaufsprozess erfordert Koordination. Wer hat wann den Schlüssel? Wer führt am Samstag die Besichtigung durch? Wenn mehrere Makler involviert sind, entsteht schnell Chaos.

• Terminkollisionen:Mehrere Makler könnten gleichzeitig Besichtigungen vereinbaren.
• Informationsfluss: Du musst jedem der mehrere Makler Updates geben (z. B. wenn die Heizung repariert wurde).
• Feedback: Du erhältst kein konsolidiertes Feedback vom Markt, sondern Bruchstückhaftes von mehrere Makler. Für dich als Eigentümer bedeutet das Management von mehrere Makler oft Stress statt Entlastung.

Die Provisionsfalle: Doppelte Kosten?

Das gefährlichste Risiko beim Einsatz von mehrere Makler ist die Doppelprovision. Ein Szenario: Käufer Müller besichtigt das Haus mit Makler A. Er kauft nicht sofort. Wochen später sieht er das Inserat bei Makler B, der den Preis etwas gesenkt hat, und kauft über diesen. Nun fordern mehrere Makler ihre Provision.

• Makler A sagt: „Ich habe den Erstkontakt hergestellt (Nachweis).“
• Makler B sagt: „Ich habe den Abschluss herbeigeführt (Vermittlung).“

Im schlimmsten Fall musst du an mehrere Makler die volle Courtage zahlen, wenn der Kausalzusammenhang bei beiden bejaht wird oder die Verträge unsauber formuliert waren. Das Engagement von mehrere Makler kann so die Verkaufskosten verdoppeln. Streitigkeiten darüber, welcher der mehrere Makler ursächlich für den Verkauf war, landen oft vor Gericht.

Datenschutz und Diskretion

Gerade bei hochwertigen Immobilien ist Diskretion wichtig. Wenn mehrere Makler dein Exposé an ihre Datenbanken senden, verlierst du die Kontrolle darüber, wer deine Grundrisspläne und Fotos besitzt. Je mehr Parteien involviert sind, desto „gläserner“ wird der Verkauf. Mehrere Makler bedeuten auch ein multipliziertes Risiko für indiskrete Behandlung deiner Daten.

Wann machen mehrere Makler Sinn?

Gibt es Ausnahmen? Ja, in sehr seltenen Fällen kann der Einsatz von mehrere Makler funktionieren:

• Off-Market-Deals: Wenn die Immobilie nicht öffentlich inseriert wird, können mehrere Makler diskret ihre VIP-Kunden anfragen. Hier konkurrieren keine öffentlichen Inserate.
• Weitläufige Suche: Wenn du eine Ferienimmobilie verkaufst, die Käufer aus verschiedenen Regionen ansprechen soll (z. B. Tessin und Zürich), könnten theoretisch mehrere Makler mit unterschiedlichen lokalen Netzwerken helfen. Doch auch hier ist Kooperation (ein Lead-Makler, der andere einbindet) besser als Konkurrenz durch mehrere Makler.

Fazit

Die Frage „Darf ich mehrere Makler beauftragen?“ ist mit „Ja, aber...“ zu beantworten. Rechtlich ist es beim einfachen Auftrag möglich. Wirtschaftlich und strategisch ist es jedoch fast immer ein Fehler. Wer mehrere Makler engagiert, riskiert eine Entwertung seiner Immobilie durch inflationäre Inserate, motiviert die Dienstleister zu Minimalismus und läuft Gefahr, im Provisionsstreit zu enden.

Ein einzelner, engagierter und exklusiv beauftragter Profi ist motivierter und steuerbarer als mehrere Makler, die gegeneinander arbeiten. Qualität schlägt Quantität. Setze nicht auf das Prinzip Hoffnung durch mehrere Makler, sondern auf eine klare Strategie mit einem starken Partner. Das schont deine Nerven, sichert den Preis und verhindert rechtliche Grauzonen.

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Glossar

• Mehrere Makler: Die Situation, in der ein Eigentümer parallel verschiedene Vermittler mit dem Verkauf derselben Immobilie beauftragt (Mehrfachbeauftragung).
• Exklusivauftrag: Ein Vertrag, der dem Eigentümer verbietet, mehrere Makler zu engagieren. Nur der beauftragte Makler darf tätig werden.
• Einfacher Auftrag: Ein Maklervertrag ohne Exklusivität, der es rechtlich erlaubt, mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen.
• Doppelmäkelei: Oft fälschlich verwendet für Mehrfachbeauftragung, meint aber eigentlich das Tätigwerden für Käufer und Verkäufer. Hier relevant im Kontext der doppelten Provisionsforderung durch mehrere Makler.
• Kausalzusammenhang: Der Nachweis, dass die Tätigkeit eines Maklers ursächlich für den Verkauf war. Bei mehrere Makler oft der Streitpunkt für die Provision.