Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Das Bestellerprinzip: Analyse und Fakten

Der Regelfall: Der Verkäufer zahlt

In der Schweiz dominiert eine klare Regel: In weit über 90 Prozent der Fälle muss der Verkäufer zahlen Maklerprovision. Der Grund liegt im sogenannten „Bestellerprinzip“. Der Eigentümer einer Immobilie erteilt dem Makler den Auftrag, das Objekt zu vermarkten, Inserate zu schalten und Besichtigungen durchzuführen. Er ist der Auftraggeber. Folglich ist er auch derjenige, der die vertraglich vereinbarte Courtage schuldet.

Für dich als Kaufinteressent ist das eine gute Nachricht. In den meisten Inseraten, die du auf Homegate oder ImmoScout24 findest, ist die Dienstleistung des Maklers für dich „kostenlos“. Du musst keine separate Rechnung begleichen und auch nicht direkt an den Vermittler zahlen Maklerprovision. Der Makler wird aus dem Verkaufserlös bezahlt, den der Verkäufer erhält.

Die Ausnahme: Der Suchauftrag (Suchmandat)

Es gibt jedoch eine wichtige Konstellation, in der sich das Blatt wendet und der Käufer zahlen Maklerprovision muss. Dies ist der Fall beim sogenannten Suchmandat. Wenn du in einem ausgetrockneten Markt keine passende Immobilie findest, kannst du einen Makler beauftragten, exklusiv für dich zu suchen. In diesem Fall bist du der Besteller.

Du schliesst einen schriftlichen Maklervertrag ab, in dem geregelt ist, dass du im Erfolgsfall das Honorar übernehmen musst. Wenn du einen Profi beauftragst, für dich zu scouten, musst du selbst zahlen Maklerprovision. Die Höhe liegt hierbei oft etwas niedriger als bei Verkaufsaufträgen, meist zwischen 1,5 und 2,5 Prozent des Kaufpreises. Wichtig ist hier die Transparenz: Ein Makler darf in der Regel nicht für beide Seiten tätig sein und von beiden kassieren, ohne dies offenzulegen. Wenn du also einen Suchauftrag erteilst, sei dir bewusst: Du wirst am Ende zahlen Maklerprovision müssen.

Indirekte Kosten: Zahlt der Käufer doch?

Auch wenn auf dem Papier der Verkäufer die Rechnung begleicht, ist es eine ökonomische Realität, dass der Käufer indirekt beteiligt ist. Verkäufer kalkulieren ihre Ausgaben. Wenn ein Eigentümer weiss, dass er 3 Prozent vom Erlös abgeben und somit zahlen Maklerprovision muss, wird er versuchen, diese Kosten im Verkaufspreis einzupreisen.

Faktisch gesehen finanziert der Käufer über den Kaufpreis die Courtage mit. Dennoch ist dies rechtlich ein grosser Unterschied. Du zahlst einen Gesamtpreis für das Haus. Du erhältst keine separate Rechnung vom Makler und musst keine Mehrwertsteuer auf eine Dienstleistung ausweisen. Die direkte Pflicht zum zahlen Maklerprovision bleibt beim Verkäufer. Das schont dein Eigenkapital, da die Bank den vollen Kaufpreis finanziert (belehnt), während Nebenkosten oft aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssten. Dass du nicht direkt zahlen Maklerprovision musst, erleichtert also oft die Finanzierung.

Regionale Unterschiede: Westschweiz vs. Deutschschweiz

Während in der Deutschschweiz das Prinzip „Verkäufer muss zahlen Maklerprovision“ fast eisern gilt, gibt es in der Romandie (Genf, Waadt) gelegentlich abweichende Modelle. In seltenen Fällen, besonders bei sehr begehrten Objekten oder speziellen Off-Market-Deals, kann vereinbart werden, dass der Käufer eine Provision übernimmt oder sich die Parteien die Kosten teilen. Dies muss jedoch zwingend transparent im Vorfeld kommuniziert werden. Wenn ein Makler plötzlich beim Notartermin die Hand aufhält und verlangt, dass du zahlen Maklerprovision sollst, ohne dass dies vorher schriftlich vereinbart war, ist das unzulässig. In der Deutschschweiz wäre eine solche Forderung an den Käufer absolut unüblich und unseriös.

Doppelmäkelei: Darf der Makler doppelt kassieren?

Ein heikles Thema ist die Doppelmäkelei. Darf ein Makler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer verlangen, dass sie zahlen Maklerprovision? Das Schweizer Obligationenrecht erlaubt dies nur unter sehr strengen Voraussetzungen oder verbietet es je nach Interpretation bei Interessenkollisionen. Ein Makler kann nicht für den Verkäufer den höchsten Preis und für den Käufer den tiefsten Preis aushandeln. In der Praxis ist es bei seriösen Maklern verpönt, beide Seiten zur Kasse zu bitten. Wenn du als Käufer ein Objekt aus dem Bestand eines Maklers kaufst (für das er bereits vom Verkäufer mandatiert ist), solltest du niemals zusätzlich zahlen Maklerprovision müssen.

Steuerliche Aspekte für den Verkäufer

Warum wehren sich Verkäufer meist nicht dagegen, dass sie zahlen Maklerprovision müssen? Neben der Dienstleistung hat dies einen steuerlichen Grund. In der Schweiz fällt beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer an. Diese berechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis (damals) und Verkaufspreis (heute). Der Verkäufer darf die sogenannten Anlagekosten und Verkaufskosten vom Gewinn abziehen. Dazu gehört explizit die Maklercourtage. Indem der Verkäufer die Pflicht übernimmt, zahlen Maklerprovision zu müssen, senkt er seinen steuerbaren Gewinn. Würde der Käufer die Provision zahlen, könnte der Verkäufer diese nicht steuerlich geltend machen. Das System, dass der Verkäufer zahlen Maklerprovision muss, ist also steuertechnisch für ihn oft vorteilhaft.

Tipps für Käufer

• Inserate prüfen: Achte auf Formulierungen wie „provisionsfrei für den Käufer“. Das ist in der Schweiz Standard, bestätigt aber, dass du nicht zahlen Maklerprovision musst.
• Reservationsvereinbarung: Lies das Kleingedruckte. Manchmal verstecken sich hier Klauseln, die Kosten auf den Käufer abwälzen wollen. Unterschreibe nichts, was dich verpflichtet, zahlen Maklerprovision zu müssen.
• Suchmandat: Wenn du aktiv einen Makler suchst, vereinbare das Honorar schriftlich vorab. Kläre, was passiert, wenn er dir ein Objekt aus seinem eigenen Portfolio anbietet (hier solltest du nicht zahlen Maklerprovision müssen, da er schon vom Verkäufer bezahlt wird).

Tipps für Verkäufer

Wenn du verkaufst, ist klar: Du wirst zahlen Maklerprovision müssen. Verhandle die Höhe und die Fälligkeit. Ein seriöses Modell ist „No Cure, No Pay“ – du musst erst zahlen Maklerprovision, wenn der Verkauf beim Notar beurkundet ist. Zahle keine Vorschüsse. Stelle sicher, dass du die Belege aufbewahrst, um sie bei der Grundstückgewinnsteuer abzuziehen. Die Tatsache, dass du zahlen Maklerprovision musst, mindert deine Steuerlast erheblich.

Fazit

Die Frage „Wer zahlt?“ ist in der Schweiz klar beantwortet: Es herrscht das Bestellerprinzip. In der überwiegenden Mehrheit der Fälle ist es der Verkäufer, der den Makler beauftragt und somit auch zahlen Maklerprovision muss.

Für Käufer bedeutet das Entwarnung: Direkte Maklerkosten kommen selten auf dich zu, es sei denn, du erteilst einen expliziten Suchauftrag. Sei dir jedoch bewusst, dass die Kosten indirekt im Kaufpreis stecken. Für Verkäufer ist die Provision zwar ein Kostenfaktor, aber auch ein steuerlich abzugsfähiger Posten. Wichtig für beide Seiten ist Transparenz: Ein seriöser Makler legt immer offen, wer ihn mandatiert hat und wer am Ende die Rechnung begleichen und zahlen Maklerprovision wird.

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Glossar

• Bestellerprinzip: Der Grundsatz, dass diejenige Partei die Kosten trägt und zahlen Maklerprovision muss, die den Auftrag erteilt hat (meist der Verkäufer).
• Suchmandat: Ein Vertrag, bei dem der Käufer den Makler beauftragt. In diesem Fall muss der Käufer direkt zahlen Maklerprovision.
• Doppelmäkelei: Die Tätigkeit eines Maklers für Käufer und Verkäufer gleichzeitig. Das doppelte zahlen Maklerprovision ist rechtlich heikel und unüblich.
• Grundstückgewinnsteuer: Eine Steuer auf den Verkaufsgewinn. Verkäufer können die Kosten, die sie für das zahlen Maklerprovision aufgewendet haben, vom Gewinn abziehen.
• Innenprovision: Fachbegriff dafür, dass der Verkäufer die Courtage trägt. Der Käufer muss keine Aussenprovision zahlen Maklerprovision.