Warum ist bei Immobilien der Steuerwert tiefer als der Marktwert?

Die Logik der Lücke: Warum weniger oft mehr ist

1. Das Vorsichtsprinzip und die Illiquidität

Der wichtigste Grund für einen tiefer Steuerwert liegt in der Natur der Immobilie selbst: Sie ist illiquide.

Wenn du Aktien hast, kannst du jederzeit einen Teil verkaufen, um deine Steuern zu bezahlen. Bei einem Haus geht das nicht. Du kannst nicht das Badezimmer verkaufen, um die Vermögenssteuer zu begleichen.

Wäre der Steuerwert identisch mit dem maximalen Marktwert, könnten kurzfristige Preisspitzen dazu führen, dass Eigentümer ihre Steuern nicht mehr aus dem laufenden Einkommen bezahlen können. Ein tiefer Steuerwert fungiert hier als Sicherheitsmarge. Das Bundesgericht hat entschieden, dass der Steuerwert zwar den Verkehrswert anstreben, aber eine gewisse Bandbreite nicht überschreiten muss. In der Praxis streben die Kantone oft Zielwerte von 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes an. Ein tiefer Steuerwert garantiert also, dass du nicht auf "heisse Luft" besteuert wirst, sondern auf substanziellen Wert.

2. Statische Formeln treffen auf dynamische Märkte

Ein weiterer Grund, warum ein tiefer Steuerwert entsteht, ist die Berechnungsmethode.

• Der Markt: Der Marktpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn in Zürich drei Familien ein Haus wollen, steigt der Preis ins Unermessliche.
• Das Amt: Das Steueramt nutzt statische Formeln. Es bewertet den Landwert (Bodenpreis) und den Zeitwert des Gebäudes (Baukosten abzüglich Alterung).

Emotionen, Liebhaberwerte oder der "Hype" um ein Quartier fliessen in diese Formeln kaum ein. Da die Formeln konservativ ausgelegt sind, resultiert daraus fast zwangsläufig ein tiefer Steuerwert. Der "Liebhaberwert" (Affektionswert), den Käufer bereit sind zu zahlen, ist steuerlich nicht relevant. Ein tiefer Steuerwert blendet diese subjektiven Aufschläge aus.

3. Der Zeitfaktor und die Revisionszyklen

Immobilienpreise ändern sich täglich. Steuergesetze sind langsam.

Die meisten Kantone führen nur alle 10 bis 20 Jahre eine sogenannte "allgemeine Neubewertung" durch.

• Beispiel: Wenn dein Kanton die letzte Bewertung 2015 durchgeführt hat, basiert dein Steuerwert auf dem Preisniveau von 2015.
• Realität: Seit 2015 sind die Immobilienpreise in vielen Regionen um 30 bis 50 Prozent gestiegen.

Solange keine neue Bewertung stattfindet, bleibt der alte Wert im System. Dieser "Time-Lag" (Zeitverzögerung) sorgt automatisch für einen tiefer Steuerwert im Vergleich zum aktuellen Marktgeschehen. Je länger die letzte Schätzung her ist, desto ausgeprägter ist der Effekt, dass ein tiefer Steuerwert in deiner Steuererklärung steht.

4. Föderalismus und Gleichbehandlung

In der Schweiz gilt das Gebot der Rechtsgleichheit. Ein tiefer Steuerwert hilft, Ungerechtigkeiten zu vermeiden.

Es ist für das Steueramt unmöglich, jedes Jahr jedes Haus zu besichtigen. Würde man sich am Kaufpreis orientieren, wäre das unfair:

• Nachbar A hat sein Haus vor 20 Jahren gekauft.
• Nachbar B kauft das identische Haus heute für den doppelten Preis.

Würde man Nachbar B auf den Kaufpreis besteuern, müsste er doppelt so viel Vermögenssteuer zahlen wie A, obwohl die Häuser gleich sind. Um dies zu verhindern, nutzen die Ämter schematische Formeln, die für alle gelten. Da diese Formeln vorsichtig sind, profitieren beide von einem tiefer Steuerwert. Ein tiefer Steuerwert stellt sicher, dass langjährige Eigentümer und Neukäufer vergleichbar belastet werden.

5. Einfluss auf den Eigenmietwert

Ein tiefer Steuerwert hat oft einen angenehmen Nebeneffekt: Er hält den Eigenmietwert im Zaum.

In vielen Kantonen wird der Eigenmietwert (das fiktive Einkommen, das du versteuern musst) direkt vom Steuerwert abgeleitet oder basiert auf denselben Parametern. Wäre der Steuerwert identisch mit dem explodierenden Marktwert, würde auch deine Einkommenssteuerlast massiv steigen. Ein tiefer Steuerwert schützt dich also doppelt: Bei der Vermögenssteuer und oft auch bei der Einkommenssteuer.

Wann ein tiefer Steuerwert zum Problem wird

Es klingt paradox, aber ein tiefer Steuerwert ist nicht immer nur vorteilhaft.

• Beim Verkauf: Wenn du verkaufen willst, orientieren sich Käufer am Markt. Ein extrem tiefer Steuerwert in den Unterlagen kann unsichere Käufer verwirren ("Warum ist das Haus so wenig wert? Stimmt etwas mit der Bausubstanz nicht?").
• Bei der Finanzierung: Banken kennen das System. Sie wissen, dass ein tiefer Steuerwert normal ist. Dennoch finanzieren sie auf Basis des Verkehrswertes (oder Kaufpreises), nicht des Steuerwertes. Wenn der Steuerwert jedoch extrem niedrig ist, schauen Banken bei der Plausibilisierung genauer hin.

Transparenz schaffen mit modernen Tools

Für Laien ist die Schere zwischen "Was ich bezahlt habe" und "Was das Amt sagt" oft schwer zu greifen.

Hier hilft Technologie. Plattformen wie heyloft.ch bieten Unterstützung.

Die digitale Assistentin "Loft" auf heyloft hilft dir nicht nur, den aktuellen Marktwert zu ermitteln, sondern ordnet diesen auch ein. Sie kann dir helfen zu verstehen, ob der tiefer Steuerwert in deiner Gemeinde im normalen Rahmen liegt oder ob er auf einer veralteten Schätzung beruht. Loft agiert als unabhängige Instanz, die dir erklärt, warum die Marktdynamik (Angebot/Nachfrage) von der statischen Steuerlogik abweicht. Wer verstehen will, ob sein tiefer Steuerwert plausibel ist oder ob bei einer Neuschätzung eine böse Überraschung droht, findet hier Orientierung.

Unterschiede zwischen den Kantonen

Da Steuern kantonal geregelt sind, variiert das Ausmass, wie stark ein tiefer Steuerwert vom Markt abweicht.

• Bern: Der "amtliche Wert" ist hier politisch gewollt sehr tief (oft unter 50-60% des Marktwertes).
• Zürich: Hier wird der Wert regelmässiger angepasst, dennoch bleibt ein tiefer Steuerwert (ca. 70-80% Zielgrösse) die Regel.

Informiere dich, welche Zielquote dein Kanton verfolgt. Ein tiefer Steuerwert ist in Bern also "normaler" als in einem Kanton, der gerade eine Neubewertung durchgeführt hat.

Fazit

Dass bei Immobilien der Steuerwert tiefer ist als der Marktwert, ist kein Behördenfehler, sondern ein systematischer Schutzmechanismus. Ein tiefer Steuerwert verhindert, dass du auf kurzfristige Preisblasen Steuern zahlen musst und schützt dich davor, illiquide Vermögenswerte verkaufen zu müssen, nur um die Steuerrechnung zu begleichen. Er basiert auf Vorsicht, schematischen Berechnungen und oft veralteten Zeitwerten.

Geniessen wir diesen "Rabatt" also mit Vorsicht. Sei dir bewusst, dass bei einer Renovation oder einer kantonalen Generalrevision der tiefer Steuerwert angepasst werden kann. Es lohnt sich, den Steuerbescheid nicht nur abzuheften, sondern die Bewertung zu prüfen.

Wenn du wissen möchtest, wie gross die Lücke zwischen deinem amtlichen Wert und dem tatsächlichen Marktpotenzial deiner Immobilie wirklich ist, bietet dir Loft unabhängige Datenanalysen und schafft Klarheit über den wahren Wert deines Eigentums.

Glossar

• Tiefer Steuerwert: Der Umstand, dass der behördliche Vermögenswert einer Immobilie aus Gründen der Vorsicht und Methodik systematisch unter dem aktuellen Verkaufspreis liegt.
• Marktwert (Verkehrswert): Der Preis, der am freien Markt durch Angebot und Nachfrage erzielt wird; er ist dynamisch und meist höher als der Steuerwert.
• Illiquidität: Die Eigenschaft von Immobilien, nicht schnell in Bargeld umwandelbar zu sein – ein Hauptgrund für die Rechtfertigung, warum ein tiefer Steuerwert angewendet wird.
• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen für die Eigennutzung der Immobilie, dessen Höhe oft durch einen tiefer Steuerwert gedämpft wird.
• Rechtsgleichheit: Der Grundsatz, dass alle Steuerzahler nach gleichen Massstäben behandelt werden, was durch Formelbewertungen (und damit oft einen tiefer Steuerwert) sichergestellt wird.