Kann ich eine Wohnung kaufen, wenn mein Einkommen hoch, aber mein Eigenkapital gering ist?

Die Hürde verstehen: Belehnung vs. Tragbarkeit

Warum Einkommen allein nicht reicht

Wenn du eine Wohnung kaufen willst, prüft die Bank zwei Säulen:

• Tragbarkeit: Kannst du die laufenden Kosten zahlen? Hier bist du mit hohem Einkommen auf der sicheren Seite.
• Belehnung: Wie viel Prozent des Kaufpreises leiht dir die Bank? Hier liegt das Problem, wenn dein Eigenkapital gering ist.

In der Schweiz finanzieren Banken maximal 80 Prozent des Verkehrswertes (Belehnungsgrenze). Das bedeutet zwingend, dass 20 Prozent aus anderen Quellen kommen müssen. Selbst wenn du eine Million im Jahr verdienst, wird dir keine reguläre Bank 100 Prozent des Kaufpreises leihen. Ist dein Eigenkapital gering, hilft dir dein hoher Lohn zwar bei der monatlichen Belastung, er ersetzt aber nicht die nötige Anzahlung.

Die Qualität der Eigenmittel: „Hart“ vs. „Weich“

Ist das Eigenkapital gering, schauen Banken sehr genau hin, was du überhaupt hast. Von den geforderten 20 Prozent müssen mindestens 10 Prozent „harte“ Eigenmittel sein (Kontoguthaben, Wertschriften, Säule 3a). Die anderen 10 Prozent können aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.

Ist dein Eigenkapital gering, scheitert es oft an diesen ersten 10 Prozent „harten“ Mitteln. Diese Hürde ist gesetzlich verankert und kaum verhandelbar.

Lösungsstrategien für Gutverdiener mit wenig Ersparnissen

Wenn dein Eigenkapital gering ist, dein Einkommen aber hoch, stehen dir spezifische Instrumente zur Verfügung, die für Normalverdiener oft nicht infrage kommen.

1. Verpfändung statt Vorbezug (Pensionskasse)

Dies ist die Königsdisziplin für Gutverdiener, wenn das Eigenkapital gering erscheint. Anstatt Geld aus der Pensionskasse (PK) herauszunehmen (Vorbezug), verpfändest du es.

Der Mechanismus: Du lässt das Geld in der PK liegen, trittst es aber als Sicherheit an die Bank ab.

Der Vorteil: Da dein Einkommen hoch ist, kannst du dir eine höhere Hypothek (bis zu 90 % oder manchmal sogar 100 % Belehnung rechnerisch, wenn die PK als Zusatzsicherheit dient) leisten. Die Bank gewährt dir die Hypothek, weil im Notfall auf die PK zugegriffen werden könnte.

Die Bedingung: Dies funktioniert nur, wenn dein PK-Guthaben hoch genug ist, um das fehlende freie Kapital zu decken. Ist auch dein PK-Guthaben (z. B. als junger Zuzüger) noch niedrig, bleibt das Eigenkapital gering und die Hürde bestehen.

2. Zusatzsicherheiten einbringen

Ist dein liquides Eigenkapital gering, kannst du andere Werte als Sicherheit anbieten.

Wertschriften: Ein Aktiendepot kann verpfändet werden (Lombardkredit), statt es zu verkaufen.

Lebensversicherungen: Rückkaufsfähige Policen werden von Banken oft als Sicherheit akzeptiert (Säule 3b).

Drittpfand: Vielleicht besitzen Eltern oder Verwandte eine fast abbezahlte Immobilie. Sie können einen Schuldbrief darauf errichten und diesen deiner Bank als Sicherheit geben. So kannst du kaufen, obwohl dein eigenes Eigenkapital gering ist.

3. Zinslose Arbeitgeberdarlehen

Einige grosse Schweizer Firmen bieten ihren Mitarbeitern Unterstützung beim Wohneigentum an. Ein Darlehen des Arbeitgebers kann helfen, wenn das Eigenkapital gering ist. Aber Achtung: Banken akzeptieren dies oft nur als nachrangiges Darlehen, und es wird zur Verschuldung hinzugerechnet, was wiederum die Tragbarkeit belastet (die bei dir ja aber gut ist).

4. Erbvorbezug oder Schenkung

Ist das eigene Eigenkapital gering, ist der "Bank of Mum and Dad" oft der Retter. Wichtig für die Bank: Das Geld darf kein Kredit sein, den du zurückzahlen musst. Es muss eine Schenkung oder ein Erbvorbezug sein. Eine blosse Leihgabe würde als Fremdkapital gelten und hilft nicht, wenn das Eigenkapital gering ist, da es die Eigenmittelquote nicht verbessert.

Die Strategie des "Zwangssparens"

Da dein Einkommen hoch ist, ist der Zustand "Eigenkapital gering" oft nur temporär. Sprich offen mit der Bank. Manchmal gewähren Banken einen höheren Belehnungssatz, wenn du dich verpflichtest, die Hypothek in den ersten Jahren aggressiv zu amortisieren (zurückzuzahlen).

Beispiel: Du finanzierst 85 % statt 80 %, verpflichtest dich aber, die überschüssigen 5 % innerhalb von 3 Jahren aus deinem hohen Lohn zurückzuzahlen. Dies ist eine Einzelfallentscheidung und erfordert Verhandlungsgeschick, da das Eigenkapital gering eigentlich ein Ausschlusskriterium ist.

Risiken, wenn das Eigenkapital gering ist

Auch wenn es klappt: Ist das Eigenkapital gering, steigst du mit einer hohen Verschuldung ein.

Höhere Zinsen: Banken bestrafen eine hohe Belehnung oft mit Zinsaufschlägen.

Amortisationspflicht: Wer mit wenig Eigenmitteln kauft, hat eine hohe 2. Hypothek. Diese muss zwingend innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung abgezahlt werden. Deine monatliche Belastung ist also deutlich höher – was du dir dank hohem Einkommen aber leisten kannst.

Wertschwankungen: Ist das Eigenkapital gering, trifft dich ein Wertverlust der Immobilie härter. Sinkt der Preis um 20 %, ist dein gesamtes Kapital vernichtet (Unterdeckung).

Fazit

Die Antwort auf die Frage „Kann ich kaufen, wenn mein Eigenkapital gering ist?“ lautet: Ja, aber es ist schwierig. Das Schweizer System ist starr. Die 20-Prozent-Regel lässt sich kaum umgehen, aber sie lässt sich gestalten. Dein hohes Einkommen ist dabei dein stärkster Hebel. Es ermöglicht dir hohe Amortisationen und macht dich zum idealen Kandidaten für eine Verpfändung der Pensionskasse.

Ist dein Eigenkapital gering, solltest du nicht beim erstbesten "Nein" aufgeben. Suche das Gespräch mit spezialisierten Finanzierungsberatern, die Lösungen jenseits des Standards kennen. Oft ist eine Kombination aus Verpfändung, Erbvorbezug und aggressiver Amortisation der Schlüssel. Dennoch gilt: Mindestens 10 Prozent "harte" Mittel (oder Sicherheiten) sind fast immer die Eintrittskarte, auch wenn das übrige Eigenkapital gering ist.

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Glossar

Eigenkapital gering: Ein Zustand, bei dem der Käufer weniger als die üblichen 20 % des Kaufpreises als liquide Mittel zur Verfügung hat.

Verpfändung: Nutzung von Guthaben (z. B. Pensionskasse) als Sicherheit für die Bank, ohne das Geld abzuheben. Ideal für Gutverdiener, wenn das Eigenkapital gering ist.

Belehnung: Das Verhältnis der Hypothek zum Verkehrswert der Immobilie. Sie darf in der Schweiz maximal 80 % betragen (Ausnahmen nur mit Zusatzsicherheiten).

Tragbarkeit: Prüfung, ob das Einkommen reicht. Gutverdiener erfüllen diese leicht, scheitern aber oft an der Hürde "Eigenkapital gering".

Harte Eigenmittel: Kapital, das nicht aus der 2. Säule stammt (z. B. Sparheft). Mindestens 10 % sind Pflicht, auch wenn das Einkommen hoch ist.

Wenn dein Einkommen hoch, aber dein Eigenkapital gering ist, ist der Kauf einer Wohnung in der Schweiz schwierig, aber möglich. Zwar bestehen Banken meist auf 20 % Eigenmitteln, doch Gutverdiener können oft Pensionskassengelder verpfänden (statt beziehen) oder Zusatzsicherheiten (z. B. Wertschriftendepots, Bürgschaften) einbringen. Hohes Einkommen ermöglicht zudem Vereinbarungen über eine schnellere Amortisation, um die Bank trotz geringer liquider Mittel zu überzeugen.