Was ist der erste Schritt, wenn ich eine Immobilie kaufen möchte?

Warum die Finanzierung vor der Suche kommt

Der Schweizer Immobilienmarkt ist schnelllebig und trocken. Gute Objekte sind oft nur wenige Tage auf dem Markt. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, musst du schnell sein. Verkäufer und Makler bevorzugen Interessenten, die sofort belegen können, dass sie zahlungsfähig sind.

Wer erst nach der Besichtigung zur Bank rennt, verliert oft gegen Mitbewerber, die ihre Hausaufgaben gemacht haben. Wenn du planst, eine Immobilie kaufen zu gehen, verschafft dir die finanzielle Vorabklärung den entscheidenden Wettbewerbsvorteil. Es geht also nicht nur darum, was du willst, sondern was du kannst.

Die 20-Prozent-Regel: Das Eigenkapital

Die erste grosse Hürde, wenn du eine Immobilie kaufen willst, ist das Eigenkapital. Schweizer Banken finanzieren in der Regel maximal 80 Prozent des tieferen Wertes aus Kaufpreis und Verkehrswertschätzung. Das bedeutet: Du musst mindestens 20 Prozent aus eigenen Mitteln aufbringen.

Doch Geld ist nicht gleich Geld. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, musst du die Struktur deiner Eigenmittel kennen:

Harte Eigenmittel (min. 10 %): Mindestens die Hälfte der geforderten 20 Prozent muss aus "echten" Ersparnissen stammen. Dazu zählen Bankguthaben, Wertschriften (Aktien/Fonds), Guthaben der Säule 3a oder Erbvorbezüge/Schenkungen. Diese Mittel dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen.

Weiche Eigenmittel (max. 10 %): Die zweite Hälfte kann aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse/2. Säule) kommen. Du kannst diese Gelder vorbeziehen oder verpfänden, um eine Immobilie kaufen zu können.

Ein Rechenbeispiel: Möchtest du für 1 Million Franken eine Immobilie kaufen, musst du 200'000 Franken mitbringen. Davon müssen zwingend 100'000 Franken "hartes" Kapital sein.

Die Tragbarkeit: Das Nadelöhr der Banken

Selbst wenn du genügend Ersparnisse hast, kannst du daran scheitern, eine Immobilie kaufen zu dürfen. Der Grund ist die sogenannte Tragbarkeit. Die Bank prüft, ob du dir die laufenden Kosten auch langfristig leisten kannst – selbst wenn die Zinsen steigen.

Die Bank rechnet hierbei sehr konservativ. Wenn du eine Immobilie kaufen willst, kalkuliert das Institut nicht mit den aktuellen Marktzinsen (z. B. 1,5 %), sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Hinzu kommen ca. 1 Prozent für Amortisation und 1 Prozent für Nebenkosten.

Die Faustregel lautet: Diese kalkulatorischen Gesamtkosten dürfen ein Drittel deines Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen.

Viele Gutverdiener unterschätzen diese Hürde. Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, die 1,2 Millionen Franken kostet, benötigst du (bei 80 % Belehnung) ein jährliches Bruttoeinkommen von fast 200'000 Franken, um die Tragbarkeit zu erfüllen.

Nebenkosten nicht vergessen

Ein weiterer Teil des ersten Schritts ist die Berücksichtigung der Kaufnebenkosten. Wenn du eine Immobilie kaufen gehst, fallen Gebühren für Notar, Grundbuchamt und Handänderungssteuern an. Diese variieren je nach Kanton zwischen 0,2 % und 3,5 % des Kaufpreises.

Wichtig: Diese Kosten werden von der Bank meist nicht finanziert. Du musst sie zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenkapital besitzen. Wer eine Immobilie kaufen will, muss diese Summe (oft 30'000 bis 50'000 Franken) liquide auf dem Konto haben.

Besonderheiten für Zuzüger

Bist du neu in der Schweiz? Dann ist der erste Schritt noch etwas komplexer.

EU/EFTA-Bürger: Mit Wohnsitz in der Schweiz bist du Einheimischen gleichgestellt und kannst problemlos eine Immobilie kaufen.

Drittstaaten: Hier greift oft die „Lex Koller“. Wenn du eine Immobilie kaufen willst, die dein Hauptwohnsitz wird, ist dies meist bewilligungsfrei möglich. Bei Ferienimmobilien oder Renditeobjekten sind die Hürden jedoch hoch.

Kläre deinen Aufenthaltsstatus und die Bewilligungspflicht, bevor du den Prozess Immobilie kaufen startest.

Der Finanzierungsnachweis: Dein Ticket zum Erfolg

Sobald du deine Zahlen kennst (Eigenkapital + Tragbarkeit), gehst du zur Bank. Das Ziel dieses ersten Schrittes ist ein Finanzierungszertifikat oder ein prinzipielles Finanzierungsversprechen.

Dieses Dokument bescheinigt dir: "Wir würden Herrn/Frau Muster beim Vorhaben, eine Immobilie kaufen zu wollen, bis zu einem Betrag von X Franken finanzieren." Mit diesem Papier in der Tasche wirst du bei Maklern und Verkäufern sofort ernst genommen. Es ist der Beweis, dass dein Wunsch, eine Immobilie kaufen zu wollen, realistisch ist.

Fazit

Die Antwort auf die Frage nach dem ersten Schritt ist eindeutig: Rechne zuerst, suche später. Wer den Prozess, eine Immobilie kaufen zu wollen, mit der emotionalen Suche beginnt, riskiert Frustration. Der erste Schritt ist eine nüchterne, detaillierte Budgetanalyse. Du musst dein Eigenkapital strukturieren, die strengen Tragbarkeitsregeln der Schweizer Banken verstehen und die Kaufnebenkosten einplanen.

Erst wenn du deinen finanziellen Rahmen („Price Tag“) kennst und idealerweise ein Finanzierungszertifikat in der Tasche hast, solltest du den Markt sondieren. So wird das Projekt Immobilie kaufen planbar und sicher. Du verhinderst böse Überraschungen und kannst selbstbewusst in Preisverhandlungen treten.

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Glossar

Immobilie kaufen: Der Erwerb von Grundeigentum (Haus oder Wohnung), der in der Schweiz eine öffentliche Beurkundung und einen Grundbucheintrag erfordert.

Tragbarkeit: Eine Berechnung der Bank. Sie stellt sicher, dass die laufenden Kosten (kalkulatorischer Zins 5 % + Amortisation + Unterhalt) nicht mehr als 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen.

Kalkulatorischer Zinssatz: Ein theoretischer Zinssatz (meist 5 %), den Banken verwenden, um zu prüfen, ob du dir das Immobilie kaufen auch in Hochzinsphasen leisten kannst.

Harte Eigenmittel: Kapital, das nicht aus der Pensionskasse stammt (z. B. Sparkonto, 3. Säule). Mindestens 10 % des Kaufpreises sind hier Pflicht.

Finanzierungsnachweis: Ein Dokument der Bank, das deine Kreditwürdigkeit bis zu einer bestimmten Summe bestätigt. Ein Muss, wenn du ernsthaft eine Immobilie kaufen willst.

Der allererste Schritt, wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, ist die Budget- und Finanzierungsanalyse. Bevor du nach Objekten suchst, musst du klären, wie viel Eigenkapital (mindestens 20 %) dir zur Verfügung steht und ob dein Einkommen die Tragbarkeitsrichtlinien der Banken erfüllt (Wohnkosten max. 33 % des Einkommens). Das Ziel dieses Schrittes ist es, ein Finanzierungszertifikat zu erhalten, das deinen maximalen Kaufpreis definiert.