Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Die Historie: Woher die Begriffe kommen

Um den Unterschied Verkehrswert und Marktwert zu begreifen, lohnt ein Blick in die Geschichte. Der Begriff "Verkehrswert" ist tief im deutschsprachigen und speziell im schweizerischen Recht verankert. Er taucht in Gesetzen auf, die Jahrzehnte alt sind, beispielsweise im Enteignungsrecht oder in kantonalen Steuergesetzen. Er bezeichnete traditionell den Wert, den eine Immobilie im "normalen Geschäftsverkehr" erzielen würde.

Der "Marktwert" hingegen ist der modernere, internationalere Begriff (englisch: "Market Value"). Mit der Globalisierung der Immobilienmärkte und der Einführung internationaler Rechnungslegungsstandards hielt er Einzug in die Schweiz. Sucht man heute nach dem Unterschied Verkehrswert und Marktwert, stellt man fest: Es ist oft ein Kampf zwischen Tradition (Verkehrswert) und Moderne (Marktwert).

Verkehrswert: Der juristische Klassiker

Der Verkehrswert wird oft als der objektive Wert verstanden. Er definiert sich als der Preis, der zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielt werden kann.

Wichtig ist hier das Wort "objektiv". Der Verkehrswert soll frei von subjektiven Vorlieben sein. Wenn du deine Wände lila gestrichen hast, weil du das liebst, mag das für dich wertvoll sein. Der Verkehrswert ignoriert diese "Affektionswerte". Betrachtet man den Unterschied Verkehrswert und Marktwert aus rein rechtlicher Sicht, ist der Verkehrswert oft die Grösse, die vor Gericht oder beim Steueramt (als Basis für den Eigenmietwert oder die Vermögenssteuer) zitiert wird. Er suggeriert Stabilität und Rechtsverbindlichkeit.

Marktwert: Der ökonomische Puls

Der Marktwert ist dynamischer definiert. Gemäss modernen Standards (wie den Swiss Valuation Standards, SVS) ist er der geschätzte Betrag, für den ein Vermögenswert am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Käufer ausgetauscht werden sollte.

Hier liegt ein subtiler Unterschied Verkehrswert und Marktwert: Der Marktwert betont die aktuelle Transaktionsbereitschaft ("willing buyer, willing seller"). Er spiegelt die aktuelle Stimmung an der Börse des Betongolds wider. In einem überhitzten Markt kann der Marktwert sehr schnell steigen. Analysiert man den Unterschied Verkehrswert und Marktwert hier genau, wirkt der Marktwert oft "näher am Puls" des tatsächlichen Verkaufsgeschehens, während der Verkehrswert manchmal etwas konservativer interpretiert wird.

Gibt es faktisch einen Unterschied?

Jetzt kommen wir zum Kern der Sache. Ist da nun eine Lücke zwischen den Zahlen? In der modernen Bewertungspraxis der Schweiz lautet die Antwort meistens: Nein, rechnerisch sollte es keinen Unterschied geben.

Sowohl das Bundesgericht als auch die Expertenverbände haben klargestellt, dass der Unterschied Verkehrswert und Marktwert heute primär semantischer Natur ist. Inhaltlich meinen beide Begriffe dasselbe: Den Preis, der unter normalen Umständen am freien Markt erzielt werden kann.

Warum reden wir dann überhaupt über den Unterschied Verkehrswert und Marktwert?

• Rechtliche Texte: In alten Verträgen oder Gesetzen steht noch Verkehrswert.
• Versicherungen: Manchmal wird der Verkehrswert fälschlicherweise mit dem Zeitwert (Wert des Gebäudes abzüglich Abnutzung, ohne Land) verwechselt.
• Banken: Hypothekarbanken nutzen oft den Begriff "Verkehrswert" für ihre interne Belehnungsgrenze. Dieser kann konservativer (vorsichtiger) angesetzt sein als der aggressive Preis, den ein Liebhaber zahlen würde. Hier entsteht gefühlt ein Unterschied Verkehrswert und Marktwert, der aber eher ein "Unterschied Bank-Schätzung und Verkaufspreis" ist.

Wann der Begriffswirrwarr gefährlich wird

Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert wird dann relevant, wenn Laien die Begriffe mit anderen Werten verwechseln.

Ein klassisches Missverständnis ist die Verwechslung mit dem Steuerwert. Der Steuerwert (Katasterwert) liegt in vielen Kantonen deutlich unter dem Verkehrswert/Marktwert. Wer glaubt, sein Haus sei nur so viel wert, wie auf der Steuerrechnung steht, irrt gewaltig.

Ein weiteres Minenfeld ist der Substanzwert (Realwert). Dieser berechnet, was der Neubau kosten würde plus Land. Bei alten Häusern kann der Substanzwert hoch sein, aber niemand will dort wohnen (schlechte Lage). Hier klafft der Unterschied Verkehrswert und Marktwert (die beide niedrig wären) und dem Substanzwert (der hoch ist) weit auseinander.

Wenn du also nach dem Unterschied Verkehrswert und Marktwert fragst, vergewissere dich, dass dein Gesprächspartner nicht eigentlich den Realwert oder den Ertragswert meint. Denn Verkehrswert und Marktwert sollten im Idealfall deckungsgleich sein.

Die Rolle der Bewertungsmethode

Ob am Ende "Verkehrswert" oder "Marktwert" auf dem Papier steht, hängt oft von der Methode ab.

• Hedonische Methode: Computergestützte Vergleiche. Sie liefern einen Marktwert.
• Ertragswertmethode: Für Renditeobjekte. Liefert ebenfalls einen Marktwert.
• Mischwertverfahren: Oft für selbstgenutztes Wohneigentum (Landwert + Zeitbauwert). Das Ergebnis wird traditionell oft als Verkehrswert bezeichnet.

Der Unterschied Verkehrswert und Marktwert liegt hier also eher in der Herleitung. Moderne Makler und Banken setzen fast nur noch auf Marktwerte (hedonisch), während Gutachter bei Erbstreitigkeiten oft noch klassische Verkehrswertgutachten erstellen.

Fazit

Lass dich nicht verrückt machen. Zusammenfassend lässt sich sagen: In der heutigen Schweizer Praxis existiert rechnerisch kaum ein relevanter Unterschied Verkehrswert und Marktwert. Beide Begriffe beschreiben den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis am freien Markt unter normalen Bedingungen.

Der "Verkehrswert" ist der Begriff der Juristen und der Tradition. Der "Marktwert" ist der Begriff der Ökonomen und der Zukunft. Wichtig für dich ist nicht das Label, sondern die Methode dahinter. Achte darauf, dass die Bewertung aktuelle Marktdaten nutzt und nicht auf veralteten Substanzwertberechnungen beruht. Wenn jemand auf einem grossen Unterschied Verkehrswert und Marktwert beharrt, frage kritisch nach seiner Definition – oft liegt hier ein Missverständnis vor.

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Glossar

• Verkehrswert: Der traditionelle, im Schweizer Recht verankerte Begriff für den objektiven Marktwert einer Immobilie unter normalen Geschäftsbedingungen.
• Marktwert (Market Value): Der international gebräuchliche Begriff. Er bezeichnet den geschätzten Betrag, zu dem eine Immobilie am Stichtag zwischen verkaufsbereiten Parteien den Besitzer wechseln würde.
• Substanzwert (Realwert): Der Wert, der sich aus den Kosten für den Neubau des Gebäudes (abzüglich Altersentwertung) plus dem Landwert zusammensetzt. Er kann vom Marktwert abweichen.
• Affektionswert: Der "Liebhaberwert". Ein subjektiver Aufpreis, den ein Käufer aus emotionalen Gründen zahlt, der aber im objektiven Verkehrswert meist nicht enthalten ist.
• Steuerwert: Der amtliche Wert der Immobilie, der von der Steuerbehörde festgelegt wird. Er liegt oft deutlich unter dem Marktwert.