Einliegerwohnung im eigenen Haus vermieten steuerfrei?

Der Grundsatz: Miete ist Einkommen

Der wichtigste Fakt vorweg: Jeder Franken, den du einnimmst, wenn du eine Einliegerwohnung vermieten wirst, muss in der Steuererklärung als Einkommen deklariert werden. Es gibt in der Schweiz keinen pauschalen Freibetrag für Mieteinnahmen, wie man ihn vielleicht aus anderen Ländern kennt. Sobald Geld fliesst, schaut das Steueramt hin.

Wenn du planst, eine Einliegerwohnung vermieten zu wollen, ändert sich deine Besteuerungsbasis. Bisher hast du für das gesamte Haus den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuert. Wenn du nun beginnst, den separaten Teil als Einliegerwohnung vermieten zu lassen, wird der Eigenmietwert für diesen Teil gestrichen. An seine Stelle treten die tatsächlichen Mieteinnahmen.

• Das Risiko: Da die Marktmiete meist höher ist als der eher tiefe amtliche Eigenmietwert, steigt dein steuerbares Einkommen oft an, wenn du eine Einliegerwohnung vermieten wirst.
• Die Chance: Du erhältst echte Liquidität, um Steuern und Zinsen zu zahlen.

Abzüge: So senkst du die Steuerlast

Auch wenn du nicht steuerfrei eine Einliegerwohnung vermieten kannst, darfst du im Gegenzug die Kosten geltend machen. Das ist der Hebel zur Optimierung.

1. Unterhaltskosten

Wer sich entscheidet, eine Einliegerwohnung vermieten zu wollen, hat Aufwände. Geht der Kühlschrank in der Mietwohnung kaputt oder muss das Parkett geschliffen werden, sind diese Kosten voll abzugsfähig.

• Pauschal vs. Effektiv: Du kannst jedes Jahr wählen. In Jahren ohne grosse Renovationen lohnt sich oft der Pauschalabzug (meist 10–20 % des Mietertrags/Eigenmietwerts). Wenn du die Einliegerwohnung vermieten willst und vor dem Einzug renovierst, lohnt sich der Abzug der effektiven Kosten.

2. Hypothekarzinsen

Die Schuldzinsen für das gesamte Haus bleiben abzugsfähig. Wenn du durch die Einnahmen, die du durch das Einliegerwohnung vermieten generierst, die Hypothek schneller amortisierst, sinken die Zinsen – und damit leider auch die Abzüge. Es ist ein Balanceakt.

3. Verwaltungskosten

Wenn du eine Einliegerwohnung vermieten willst und dafür eine Verwaltung beauftragst oder Inserate schaltest, sind diese Kosten in vielen Kantonen abzugsfähig. Auch hier hilft das Einliegerwohnung vermieten, die Steuerbasis zu drücken.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige

Viele Eigentümer wollen ihre Einliegerwohnung vermieten, und zwar an die eigenen Kinder oder Eltern. Die Idee: Man verlangt eine symbolische Miete, um Steuern zu sparen. Vorsicht!

Wenn du eine Einliegerwohnung vermieten willst und der Mietzins deutlich unter dem Eigenmietwert oder der Marktmiete liegt, wittert das Steueramt eine „Steuerumgehung“.

• Die Konsequenz: Das Steueramt rechnet dir statt der tiefen Miete den höheren Eigenmietwert (oder gar die Marktmiete) als Einkommen an. Du zahlst also Steuern auf Geld, das du gar nicht erhalten hast.

Wer an Verwandte eine Einliegerwohnung vermieten will, sollte eine Miete verlangen, die zumindest den Eigenmietwert deckt. So bist du auf der sicheren Seite.

Möbliert vs. Unmöbliert: Ein steuerlicher Unterschied?

Auch wenn du eine möblierte Einliegerwohnung vermieten willst, bleibt die Einnahme steuerpflichtig. Der Möblierungszuschlag erhöht dein Einkommen.

Allerdings kannst du bei einer möblierten Vermietung oft die Abnutzung des Mobiliars als Aufwand geltend machen. Das macht das Vorhaben, eine möblierte Einliegerwohnung vermieten zu wollen, buchhalterisch aufwendiger, kann aber steuerlich interessant sein, wenn hohe Anschaffungskosten für das Inventar bestehen.

Untermiete oder selbständige Wohnung?

Rechtlich und steuerlich ist es oft relevant, ob die Räume abgeschlossen sind.

• Klassische Einliegerwohnung: Eigener Eingang, Küche, Bad. Hier wird der Eigenmietwert aufgeteilt. Wenn du diesen Teil als Einliegerwohnung vermieten willst, wird er wie ein separates Objekt behandelt.
• Untermiete eines Zimmers: Wenn du nur ein Zimmer in deiner Wohnung untervermietest (z. B. an einen Studenten) und Bad/Küche teilst, bleibt der Eigenmietwert für das ganze Objekt oft bestehen, und die Mieteinnahmen werden angerechnet. Kläre mit dem Steueramt, wie es die Situation handhabt, wenn du nur Teile als Einliegerwohnung vermieten möchtest.

Fazit

Die Hoffnung, eine Einliegerwohnung vermieten zu können und den Ertrag „brutto für netto“ zu behalten, ist ein Mythos. In der Schweiz sind Mieteinnahmen immer steuerpflichtig. Wer plant, eine Einliegerwohnung vermieten zu wollen, muss mit einer Erhöhung des steuerbaren Einkommens rechnen, da die Mieteinnahmen meist den wegfallenden Eigenmietwert übersteigen.

Dennoch lohnt es sich. Die Liquidität durch die Miete hilft bei der Tragbarkeit der Hypothek. Zudem lassen sich durch geschicktes Timing von Unterhaltsarbeiten (effektiver Abzug) Steuerspitzen brechen. Wer erfolgreich eine Einliegerwohnung vermieten will, sollte dies nicht als Steuersparmodell, sondern als Investitionsmodell sehen. Eine saubere Buchhaltung und die Kenntnis über Abzugsmöglichkeiten sind essenziell, wenn du startest, deine Einliegerwohnung vermieten zu lassen.

Wenn du unsicher bist, wie sich die Einnahmen beim Einliegerwohnung vermieten auf deine Steuerprogression auswirken oder welche Miete als „angemessen“ gilt, um Probleme mit dem Steueramt zu vermeiden, bietet Loft neutrale Daten und Analysen, um deine Strategie abzusichern.

Glossar

• Eigenmietwert: Ein fiktives Einkommen, das Hausbesitzer versteuern müssen. Wenn du beginnst, eine Einliegerwohnung vermieten zu lassen, entfällt dieser Wert für den vermieteten Teil und wird durch reale Mieteinnahmen ersetzt.
• Werterhaltender Unterhalt: Kosten für Reparaturen (z. B. Malerarbeiten), die steuerlich voll abzugsfähig sind. Dies ist ein wichtiger Faktor, wenn man eine Einliegerwohnung vermieten und Steuern sparen will.
• Steuerumgehung: Der Versuch, Steuern zu sparen, indem man z. B. an Verwandte viel zu günstig vermietet. Wer eine Einliegerwohnung vermieten will, muss marktübliche oder zumindest eigenmietwert-deckende Preise verlangen.
• Pauschalabzug: Ein prozentualer Abzug für Unterhaltskosten (meist 10-20 %), den man wählen kann, anstatt Belege zu sammeln. Er vereinfacht die Steuererklärung beim Einliegerwohnung vermieten.
• Marktmiete: Der Preis, der unter fremden Dritten üblich wäre. Er ist die Referenzgrösse für das Steueramt, wenn du planst, eine Einliegerwohnung vermieten zu wollen.