Kann ich an Verwandte günstiger vermieten?

Die Steuerfalle: Eigenmietwert als Untergrenze

Das zentrale Konzept, das du bei der Vermietung an Verwandte verstehen musst, ist der Eigenmietwert. Er ist ein fiktives Einkommen, das jeder Eigenheimbesitzer versteuern muss, wenn er seine Immobilie selbst bewohnt. Er entspricht meist etwa 60 bis 70 Prozent der Marktmiete.

Wenn du dich für die Vermietung an Verwandte entscheidest, schaut das Steueramt genau hin:

• Miete über dem Eigenmietwert: Verlangst du von deinem Neffen eine Miete, die höher ist als der Eigenmietwert, ist alles in Ordnung. Du versteuerst die tatsächlichen Einnahmen.
• Miete unter dem Eigenmietwert: Hier wird es kritisch. Bei der Vermietung an Verwandte zu einem Preis, der unter dem amtlichen Eigenmietwert liegt, akzeptiert das Steueramt die Mieteinnahme oft nicht als Bemessungsgrundlage.
• Die Konsequenz: Das Steueramt rechnet dir statt der erhaltenen Miete den höheren Eigenmietwert als Einkommen an.
• Das Resultat: Du subventionierst deinen Verwandten doppelt – einmal durch die günstige Miete und einmal, indem du die Steuern für die Differenz aus eigener Tasche zahlst.

Eine Vermietung an Verwandte, die steuerlich neutral sein soll, muss also mindestens den Eigenmietwert decken. Alles darunter ist eine Schenkung, die steuerlich beim Einkommen ignoriert (korrigiert) wird.

Der "Drittvergleich": Was ist marktüblich?

Neben dem Eigenmietwert nutzen Steuerbehörden bei der Vermietung an Verwandte oft den sogenannten "Drittvergleich". Sie fragen: Würdest du die Wohnung einem Fremden zum gleichen Preis geben?

Wenn die Antwort "Nein" lautet, liegt eine Vorzugsmiete vor.

Bei einer Vermietung an Verwandte ist eine Reduktion gegenüber der Marktmiete zwar erlaubt, aber sie hat Grenzen.

• Viele Kantone tolerieren bei der Vermietung an Verwandte einen Abschlag von ca. 10 bis 20 Prozent gegenüber der Marktmiete, ohne dass sofort der Eigenmietwert als Untergrenze herangezogen wird – solange die Mieteinnahme den Eigenmietwert nicht unterschreitet.
• Ist die Miete bei der Vermietung an Verwandte extrem tief (z. B. nur die Deckung der Nebenkosten), kann das Amt dies als "Unentgeltliche Überlassung" einstufen. Dann versteuerst du voll den Eigenmietwert.

Ein Rechenbeispiel zur Vermietung an Verwandte

Stell dir vor, du besitzt eine Wohnung.

• Marktmiete: 2'000 CHF/Monat.
• Eigenmietwert (steuerlich): 1'400 CHF/Monat.

Szenario A: Du realisierst eine Vermietung an Verwandte für 1'500 CHF.

Da 1'500 CHF höher sind als der Eigenmietwert (1'400 CHF), versteuerst du die effektiven 1'500 CHF. Alles korrekt.

Szenario B: Du planst eine Vermietung an Verwandte für 1'000 CHF (Freundschaftspreis).

Die 1'000 CHF liegen unter dem Eigenmietwert von 1'400 CHF. Das Steueramt wird deine Einnahmen in der Steuererklärung korrigieren. Du musst 1'400 CHF versteuern, obwohl du nur 1'000 CHF bekommst. Die Vermietung an Verwandte wird hier zum steuerlichen Verlustgeschäft für dich.

Achtung bei Ergänzungsleistungen (EL)

Ein oft übersehener Aspekt bei der Vermietung an Verwandte betrifft die ältere Generation. Wenn du deinen Eltern eine Wohnung sehr günstig vermietest und diese Ergänzungsleistungen (EL) beziehen oder beantragen wollen, droht Gefahr.

• Verzicht auf Einkommen: Wenn deine Eltern bei der Vermietung an Verwandte (in diesem Fall an dich als Kind, oder umgekehrt) Vermögen verschenken oder auf Ansprüche verzichten, wird ihnen das als "fiktives Vermögen/Einkommen" angerechnet.
• Wenn du als Kind deinen Eltern eine Wohnung weit unter Marktpreis gibst, hat das meist keine Auswirkung auf deren EL. Aber: Wenn die Eltern dir eine Wohnung im Rahmen einer Vermietung an Verwandte zu billig geben, wird ihnen bei der EL-Berechnung ein "Verzicht auf Einnahmen" unterstellt. Die EL können gekürzt werden.

Es ist essenziell, bei der Vermietung an Verwandte im Kontext von Sozialleistungen professionellen Rat einzuholen.

Vertragliche Regelungen sind Pflicht

Auch wenn man sich liebt und vertraut: Eine Vermietung an Verwandte sollte niemals per Handschlag besiegelt werden.

• Schriftlicher Mietvertrag: Er ist Beweismittel für das Steueramt. Ohne Vertrag könnte das Amt bei der Vermietung an Verwandte behaupten, es handle sich gar nicht um ein Mietverhältnis, sondern um eine reine Gebrauchsleihe, was die Abzugsfähigkeit von Unterhaltskosten gefährden könnte.
• Nebenkosten: Kläre bei der Vermietung an Verwandte genau, wer was zahlt. Pauschalen sind oft einfacher als detaillierte Abrechnungen, die in der Familie zu kleinlichem Streit führen können.

Abzüge sichern bei der Vermietung an Verwandte

Ein Vorteil bleibt bestehen: Auch bei der Vermietung an Verwandte darfst du Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten (Werterhalt) steuerlich geltend machen.

• Solange du den Eigenmietwert versteuerst (auch wenn die Miete tiefer ist), gilt die Immobilie als Einkommensquelle. Damit bleiben die Abzüge bei der Vermietung an Verwandte erhalten.
• Vorsicht ist nur geboten, wenn die Miete so extrem tief ist (symbolisch 1 Franken), dass das Amt von "Liebhaberei" spricht. In der Praxis der Immobilienbesteuerung ist dies selten, aber bei der Vermietung an Verwandte ist das Prinzip "Werterhalt abziehen, Eigenmietwert versteuern" der Standard.

Fazit

Die Frage „Kann ich an Verwandte günstiger vermieten?“ lässt sich mit „Ja, aber nicht grenzenlos“ beantworten. Die Vermietung an Verwandte ist eine wunderbare Möglichkeit, Familie zu unterstützen. Aber sie ist kein rechtsfreier Raum. Die steuerliche Untergrenze bildet in fast allen Kantonen der Eigenmietwert.

Wer bei der Vermietung an Verwandte unter diesen Wert geht, zahlt drauf. Die intelligenteste Strategie bei der Vermietung an Verwandte ist es, einen Mietzins zu wählen, der genau auf oder leicht über dem Eigenmietwert liegt. So profitiert der Verwandte von einer Miete, die immer noch 30 bis 40 Prozent unter dem Marktpreis liegt, während du als Eigentümer keine unnötigen Steuern auf fiktives Einkommen zahlst.

Wenn du unsicher bist, wie hoch der Eigenmietwert deiner Immobilie aktuell veranlagt ist oder wie du einen Mietvertrag für die Vermietung an Verwandte rechtssicher gestaltest, bietet Loft neutrale Daten und Analysen, um deine familiäre Hilfsaktion vor bösen Überraschungen zu schützen.

Glossar

• Eigenmietwert: Ein steuerliches Fiktiveinkommen für selbstgenutzte oder unterpreisig vermietete Immobilien. Er bildet die steuerliche Untergrenze bei der Vermietung an Verwandte.
• Drittvergleich: Ein Prüfverfahren der Steuerbehörden. Es wird geschaut, ob die Konditionen bei der Vermietung an Verwandte denen entsprechen, die man einem Fremden anbieten würde.
• Vorzugsmiete: Ein Mietzins, der deutlich unter der Marktmiete liegt. Bei der Vermietung an Verwandte ist dies zulässig, löst aber ab einer gewissen Tiefe steuerliche Korrekturen aus.
• Steuerumgehung: Der Versuch, durch ungewöhnliche Rechtsgestaltung (z. B. extrem tiefe Miete bei der Vermietung an Verwandte) Steuern zu sparen, was vom Fiskus nicht akzeptiert wird.
• Ergänzungsleistungen (EL): Staatliche Unterstützungszahlungen zur AHV/IV. Bei der Vermietung an Verwandte kann ein zu tiefer Mietzins als Einkommensverzicht gewertet werden und die EL kürzen.