Welche Versicherungen brauche ich als Vermieter?

Das Obligatorium: Die Gebäudeversicherung

Die Basis jeder Versicherung als Vermieter ist der Schutz der Substanz. In der Schweiz (ausser in wenigen Kantonen wie Genf, Tessin, Wallis, Appenzell Innerrhoden) ist die Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch.

• Was ist gedeckt? Schäden durch Feuer, Rauch, Blitzschlag, Hochwasser, Sturm oder Hagel.
• Der Anbieter: In 19 Kantonen (z. B. Zürich, Bern) läuft dies über die kantonale Gebäudeversicherung (Monopol). In den sogenannten "GUSTAVO"-Kantonen musst du diese Versicherung als Vermieter bei privaten Anbietern abschliessen.

Diese Versicherung als Vermieter deckt den Wiederaufbauwert des Gebäudes. Wichtig: Sie deckt meist nicht Wasserschäden durch defekte Leitungen im Inneren. Das ist ein häufiges Missverständnis.

Die Unverzichtbare: Die Gebäudehaftpflichtversicherung

Wenn es eine freiwillige Versicherung als Vermieter gibt, die du zwingend haben musst, dann ist es diese.

Als Eigentümer haftest du gemäss Art. 58 OR für Schäden, die durch fehlerhafte Anlage oder mangelhaften Unterhalt deines Gebäudes entstehen.

• Das Szenario: Ein Geländer bricht, eine Dachlawine geht ab, oder das Licht im Treppenhaus fällt aus und jemand stürzt.
• Die Haftung: Du haftest verschuldensunabhängig. Der Geschädigte muss dir keine Fahrlässigkeit nachweisen. Er muss nur beweisen, dass der Mangel am Gebäude den Schaden verursacht hat.

Ohne eine Gebäudehaftpflicht als Versicherung als Vermieter zahlst du Arztkosten, Lohnausfall und Genugtuung aus der eigenen Tasche. Diese Versicherung als Vermieter wehrt zudem unberechtigte Ansprüche ab (passiver Rechtsschutz). Für Stockwerkeigentümer ist diese Deckung oft kollektiv über die Gemeinschaft gelöst, für Alleineigentümer ist sie als separate Versicherung als Vermieter ein Muss.

Die "Zweite Miete": Die Gebäudewasserversicherung

Wasser ist der Feind Nummer eins der Bausubstanz. Die kantonale Gebäudeversicherung zahlt bei Hochwasser (Elementarschaden), aber nicht bei einem Rohrbruch im Inneren. Hier greift die Gebäudewasserversicherung als wichtige Versicherung als Vermieter.

• Was ist gedeckt? Schäden durch auslaufendes Wasser aus Leitungen, undichte Dächer (Regenwasser), Rückstau aus der Kanalisation oder Suchkosten (Aufspitzen von Wänden), um das Leck zu finden.

Da Wasserschäden extrem teuer sind und Trocknungsgeräte viel Strom fressen, ist diese Versicherung als Vermieter essenziell. Oft wird sie als Zusatzmodul zur privaten Gebäudeversicherung angeboten. Ohne diese Versicherung als Vermieter bleibst du auf Schäden durch verstopfte Rohre sitzen.

Schutz vor Leerstand: Die Mietertragsausfallversicherung

Was passiert, wenn das Haus abbrennt oder durch Wasser unbewohnbar wird? Die Gebäudeversicherung zahlt den Wiederaufbau. Aber wer zahlt die Miete, die dir in den 12 Monaten der Renovation entgeht?

Hier kommt der Mietertragsausfall ins Spiel.

• Die Funktion: Diese Versicherung als Vermieter kompensiert die entgangenen Mieteinnahmen, wenn die Räume aufgrund eines versicherten Schadens (Feuer, Wasser) nicht nutzbar sind.
• Wann sinnvoll? Wenn du auf die Mieteinnahmen angewiesen bist, um die Hypothekarzinsen zu zahlen. Wenn du genug Reserven hast, kannst du auf diese spezifische Versicherung als Vermieter eventuell verzichten. Prüfe aber, ob sie nicht schon Teil deiner Gebäudeversicherung ist (oft für 12 bis 24 Monate inkludiert).

Glasbruch und Umgebung

Lohnt sich eine Glasbruchversicherung als Versicherung als Vermieter?

• Gebäudeverglasung: Fenster, Glastüren, Wintergärten.
• Mobiliarverglasung: Glaskeramikkochfeld, Lavabos.

In vielen Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter für Glasbruch haftet (über seine Privathaftpflicht). Dennoch gibt es Lücken (z. B. Glasbruch durch Unwetter oder unbekannte Dritte). Eine Versicherung als Vermieter für Gebäudeglas ist oft günstig und verhindert Diskussionen, wenn ein Riss im Panoramafenster auftaucht und niemand es gewesen sein will. Auch die Umgebungsversicherung (Gartenanlagen, Zäune) ist eine Überlegung wert, wenn du einen teuren Garten hast.

Der Rechtsstreit: Vermieter-Rechtsschutz

Mietrechtliche Auseinandersetzungen nehmen zu. Kündigungen wegen Eigenbedarf, Ausweisungen von Mietnomaden oder Streit um die Nebenkostenabrechnung landen oft vor Gericht.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist eine spezialisierte Versicherung als Vermieter.

• Normale Rechtsschutz: Deine private Rechtsschutzversicherung deckt Streitigkeiten rund um Vermietung meist nicht ab oder nur sehr eingeschränkt.
• Die Leistung: Diese Versicherung als Vermieter übernimmt Anwaltskosten, Gerichtskosten und Expertisen. Besonders wenn du mehrere Einheiten besitzt, ist das Konfliktpotenzial statistisch hoch. Wer eine Versicherung als Vermieter für Rechtsfragen abschliesst, agiert bei Konflikten gelassener.

Die "Vermieter-Haftpflicht" für bewegliche Sachen

Vermietest du möbliert? Dann brauchst du eine Inventarversicherung (Hausrat) als Versicherung als Vermieter. Die normale Gebäudeversicherung deckt nur, was fest mit dem Haus verbunden ist. Das Sofa oder die Einbauküche (je nach Definition) in einer möblierten Wohnung erfordert eine separate Deckung. Diese Versicherung als Vermieter schützt dein Eigentum vor Feuer und Wasser, auch wenn es in der Wohnung des Mieters steht.

Checkliste: Dein Versicherungs-Portfolio

Zusammenfassend lässt sich das Portfolio für die Versicherung als Vermieter in drei Stufen einteilen:

• Stufe 1 (Das Muss):
• Kantonale Gebäudeversicherung (Feuer/Elementar).
• Gebäudehaftpflichtversicherung (Schutz vor Millionenklagen).

• Gebäudewasserversicherung (Schutz vor teuren Rohrbrüchen).
• Glasbruchversicherung (Gebäudeglas).

• Mietertragsausfall (wenn nicht in Stufe 1 inkludiert).
• Vermieter-Rechtsschutz.
• Umgebungsversicherung.

Jede Versicherung als Vermieter kostet Prämie und schmälert die Rendite. Aber eine fehlende Versicherung als Vermieter im Schadensfall kostet die Existenz.

Fazit

Die Frage „Welche Versicherungen brauche ich als Vermieter?“ ist eine Frage des Risikomanagements. Während du bei der Gebäudeversicherung (Feuer/Elementar) meist keine Wahl hast, ist die Gebäudehaftpflicht die wichtigste freiwillige Versicherung als Vermieter. Sie schützt dich vor der strengen Werkeigentümerhaftung. Ergänze diese Basis zwingend um eine Wasserversicherung, da Wasserschäden statistisch häufiger sind als Brände.

Überprüfe deine Policen alle paar Jahre. Hat sich der Wert des Gebäudes durch Renovationen erhöht? Dann muss die Versicherungssumme deiner Versicherung als Vermieter angepasst werden, um Unterversicherung zu vermeiden. Eine gute Versicherung als Vermieter ist ein unsichtbarer Schutzschild, der dir erlaubt, dich auf das Wesentliche zu konzentrieren: Die Bewirtschaftung deiner Immobilie.

Wenn du analysieren möchtest, wie sich die Kosten für deine Versicherung als Vermieter auf deine Gesamtrendite auswirken oder welche Risiken an deinem spezifischen Standort (z. B. Hochwasserzone) besonders hoch sind, bietet Loft neutrale Daten, um deine Sicherheitsstrategie zu optimieren.

Glossar

• Werkeigentümerhaftung: Die gesetzliche Pflicht (Art. 58 OR) des Eigentümers, für Schäden durch Mängel am Gebäude zu haften. Die Gebäudehaftpflicht ist die hierfür notwendige Versicherung als Vermieter.
• Elementarschäden: Schäden durch Naturgewalten wie Sturm, Hagel oder Hochwasser. Diese sind meist in der obligatorischen Gebäudeversicherung gedeckt und bilden die Basis der Versicherung als Vermieter.
• Mietertragsausfall: Der finanzielle Verlust, wenn Mieten aufgrund eines Schadens ausbleiben. Eine entsprechende Versicherung als Vermieter kompensiert diesen Ausfall.
• Gebäudewasserversicherung: Eine Zusatzversicherung für Schäden durch Leitungsbrüche im Inneren, die von der kantonalen Versicherung als Vermieter meist nicht gedeckt sind.
• GUSTAVO-Kantone: Die Kantone (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW), in denen es kein Staatsmonopol gibt und die Gebäudeversicherung (Feuer) bei privaten Anbietern abgeschlossen werden muss – ein wichtiger Aspekt bei der Wahl der Versicherung als Vermieter.