Wohnung möbliert oder unmöbliert vermieten?

Die Rendite: Lohnt sich der Aufschlag?

Das stärkste Argument für eine möblierte Wohnung ist der Preis. Du darfst zum Nettomietzins einen sogenannten "Möblierungszuschlag" addieren.

• Höhere Bruttomiete: Eine gut ausgestattete möblierte Wohnung kann 20 bis 30 Prozent mehr Miete einbringen als das leere Pendant.
• Der Möblierungszuschlag: Das Gesetz erlaubt dir, die Kosten für die Möbel inklusive Abschreibung und Verzinsung auf die Miete umzulegen. Eine möblierte Wohnung generiert also Cashflow aus dem Inventar.

Doch Vorsicht: Die Rechnung geht nur auf, wenn die möblierte Wohnung auch vermietet ist. Der Leerstand ist der grösste Feind der Rendite. Eine möblierte Wohnung, die zwei Monate leer steht, vernichtet oft den Mehrgewinn des ganzen Jahres.

Die Zielgruppe: Wer sucht was?

Wenn du eine möblierte Wohnung anbietest, schränkst du deine Zielgruppe ein, öffnest dich aber für zahlungskräftige Nischen.

• Die Unmöblierte: Sie zieht Langzeitmieter an. Familien, Paare, Senioren. Sie bleiben oft Jahre oder Jahrzehnte. Die Fluktuation ist gering.
• Die möblierte Wohnung: Sie zieht Kurzzeitmieter an.
• Expats: Internationale Fachkräfte, die für 6 bis 24 Monate in die Schweiz kommen. Sie erwarten bei einer möblierte Wohnung oft "Löffelfertigkeit" (vom Handtuch bis zum WLAN muss alles da sein).
• Wochenaufenthalter: Pendler, die unter der Woche eine möblierte Wohnung in City-Nähe brauchen.
• Trennungspartner: Menschen in Scheidung, die schnell eine möblierte Wohnung als Übergangslösung benötigen.

Wer eine möblierte Wohnung vermarktet, muss verstehen, dass diese Mieter Flexibilität kaufen. Sie zahlen mehr, bleiben aber kürzer.

Der Aufwand: Passiv vs. Aktiv

Hier unterscheidet sich die möblierte Wohnung massiv von der leeren.

• Unmöbliert: Schlüsselübergabe, fertig. Du hörst oft jahrelang nichts vom Mieter, ausser die Heizung fällt aus.
• Möbliert: Eine möblierte Wohnung bedeutet Management.
• Inventar: Du musst Möbel kaufen, aufbauen und instand halten. Geht in deiner möblierte Wohnung der Fernseher kaputt, musst du sofort Ersatz liefern.
• Wechsel: Bei einer möblierte Wohnung hast du oft alle 6 bis 12 Monate einen Mieterwechsel. Das heisst: Abnahme, Endreinigung organisieren, Inventarliste prüfen (fehlen Löffel?), neu inserieren.
• Abnutzung: In einer möblierte Wohnung leiden Böden und Möbel stärker durch die häufigen Umzüge. Du musst öfter streichen und renovieren.

Wer eine möblierte Wohnung betreibt, hat faktisch einen Nebenjob.

Rechtliche Fallstricke beim Möblierungszuschlag

Viele Vermieter tappen in die Falle und setzen den Zuschlag für ihre möblierte Wohnung willkürlich fest. Das Mietrecht ist hier streng.

Der Zuschlag muss den tatsächlichen Kosten entsprechen.

• Berechnung: Du musst den Neuwert der Möbel auf deren Lebensdauer (z. B. 10 Jahre) abschreiben. Nur dieser jährliche Wertverlust plus ein kleiner Zinszuschlag darf auf die Monatsmiete der möblierte Wohnung umgelegt werden.
• Anfechtbarkeit: Klagt der Mieter, musst du die Kaufbelege für jedes Stück in der möblierte Wohnung vorlegen. Kannst du den Zuschlag nicht belegen, wird die Miete gesenkt – und zwar rückwirkend. Eine möblierte Wohnung ist kein Freipass für Wuchermieten.

Steuern und Investition

Eine möblierte Wohnung hat auch steuerliche Implikationen.

Die Anschaffung der Möbel für eine möblierte Wohnung ist eine Investition. In vielen Kantonen kannst du diese Kosten nicht sofort voll abziehen, sondern musst sie über Jahre abschreiben.

Gleichzeitig sind die höheren Einnahmen aus der möblierte Wohnung voll als Einkommen zu versteuern. Du musst also genau rechnen: Übersteigt der Mehrertrag der möblierte Wohnung nach Steuern und Abschreibung wirklich den Mehraufwand?

Zudem: Eine stilvolle möblierte Wohnung erfordert Geschmack. Omas altes Sofa reicht heute nicht mehr. Um eine möblierte Wohnung attraktiv zu machen, musst du in modernes Design investieren. Veraltete Möbel machen eine möblierte Wohnung zum Ladenhüter.

Standortfaktor: Lage, Lage, Lage

Ob eine möblierte Wohnung funktioniert, hängt extrem vom Standort ab.

• Zentrum: In Zürich, Genf oder Basel in der Nähe von Banken, Pharmafirmen oder Hochschulen läuft eine möblierte Wohnung meist sehr gut.
• Land: In einer ländlichen Gemeinde sucht kaum jemand eine möblierte Wohnung. Hier ist der Markt für unmöblierte Familienwohnungen viel stärker.

Bevor du investierst, analysiere den Mikro-Markt. Gibt es Firmen in der Nähe, die Expats beschäftigen? Dann hat deine möblierte Wohnung Potenzial. Wenn nicht, bleib lieber bei der klassischen Vermietung.

Fazit

Die Entscheidung "möbliert oder unmöbliert" ist eine Abwägung zwischen Rendite und Ruhe. Eine möblierte Wohnung bietet Chancen auf höhere Cashflows und spricht eine moderne, flexible Zielgruppe an. Sie ist ideal für kleine Apartments in städtischen Lagen. Doch der Preis dafür ist hoch: Eine möblierte Wohnung erfordert ständige Betreuung, Instandhaltung und birgt ein höheres Leerstandsrisiko.

Für die meisten privaten Vermieter bleibt die unmöblierte Vermietung der sicherere und entspanntere Weg. Wer jedoch Zeit investieren will und den richtigen Standort besitzt, kann mit einer möblierte Wohnung den Ertrag seiner Immobilie signifikant steigern. Rechne aber ehrlich: Ist der Stundenlohn für die Mehrarbeit an deiner möblierte Wohnung wirklich attraktiv?

Wenn du unsicher bist, ob dein Standort für eine möblierte Wohnung geeignet ist oder wie hoch der rechtlich zulässige Möblierungszuschlag berechnet werden darf, bietet Loft präzise Datenanalysen, um deine Strategie abzusichern.

Glossar

• Möblierungszuschlag: Der rechtlich erlaubte Aufpreis auf die Nettomiete, den ein Vermieter für eine möblierte Wohnung verlangen darf. Er muss den Wertverlust und die Verzinsung des Inventars decken.
• Löffelfertig: Ein Standard bei einer möblierte Wohnung, der bedeutet, dass alles vorhanden ist – von Möbeln über Bettwäsche bis zum Besteck. Der Mieter muss nur seinen Koffer mitbringen.
• Inventarliste: Ein unverzichtbares Dokument bei der Übergabe einer möblierte Wohnung. Hier wird jedes Möbelstück und dessen Zustand festgehalten, um bei Auszug Schäden oder Verluste zu beweisen.
• Business Apartment: Eine professionell verwaltete möblierte Wohnung, die sich speziell an Geschäftsreisende richtet und oft hotelähnliche Services (Reinigung) bietet.
• Abschreibung: Der steuerliche und kalkulatorische Wertverlust von Möbeln über die Zeit. Wichtig für die korrekte Berechnung der Miete einer möblierte Wohnung.