De combien d'apport personnel ai-je besoin pour acheter un logement ?

Les bases financières : chiffres, faits et stratégies

La règle d'or des 20 %

Si vous souhaitez acheter un logement en Suisse, une règle d'or s'applique : les banques financent généralement au maximum 80 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'estimation de la valeur vénale. Cela signifie que vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres.

Si vous souhaitez par exemple acheter un logement pour 1 million de francs, la banque attendra de vous que vous apportiez 200 000 francs de vos propres fonds. Les 800 000 francs restants seront accordés sous forme d'hypothèque. Plus vous apportez de fonds propres pour acheter un logement, moins votre endettement sera élevé et plus vous pourrez souvent négocier de meilleures conditions d'intérêt.

Fonds propres « durs » vs « mous » : la composition compte

Il ne suffit pas de disposer de « n'importe quels » actifs si vous souhaitez acheter un logement. L'Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers et l'Association suisse des banquiers imposent des règles strictes quant à la composition de ces 20 %. On distingue ici les fonds « durs » et les fonds « mous ».

Toute personne souhaitant acheter un logement doit impérativement disposer d'au moins 10 % de fonds propres « durs ». Ceux-ci ne peuvent provenir du 2e pilier (caisse de pension). Les fonds durs comprennent :

• les avoirs bancaires (compte d'épargne, compte salaire)
• les titres (actions, fonds, obligations)
• Avoirs du pilier 3a (prévoyance privée)
• les donations ou les avances sur héritage (qui doivent être confirmées par écrit)

Si tu souhaites acheter un logement, les 10 % restants peuvent provenir de la prévoyance professionnelle (caisse de pension). Tu peux retirer ces fonds par anticipation ou les mettre en gage. Attention toutefois : un retrait anticipé réduit tes prestations de vieillesse et entraîne un impôt immédiat sur le capital. Néanmoins, pour de nombreuses familles, le retrait anticipé de la caisse de pension est souvent le seul moyen d'acheter un logement.

L'obstacle sous-estimé : les frais annexes d'achat

Une erreur classique commise par les débutants qui envisagent d'acheter un logement est de se concentrer exclusivement sur le prix de l'objet. Il est impératif de prendre en compte les frais annexes liés à l'achat. Ces frais ne sont généralement pas financés par la banque et doivent être payés en plus des 20 % de fonds propres provenant de liquidités.

Lorsque vous achetez un logement, les frais suivants s'appliquent selon le canton :

• Droit de mutation : dans des cantons comme Berne, Vaud ou Jura, il s'agit d'un poste important (souvent supérieur à 2-3 %). À Zurich ou Schwyz, il est généralement supprimé pour les biens immobiliers résidentiels.
• Frais de notaire : pour l'authentification publique du contrat de vente (environ 0,1 % à 0,5 %).
• Frais d'enregistrement au registre foncier : pour l'inscription du transfert de propriété.
• Frais de cédule hypothécaire : frais pour la constitution du droit de gage.

Les experts recommandent vivement : si vous souhaitez acheter un logement, réservez 3 à 5 % du prix d'achat pour ces frais annexes. Pour une maison d'un million de francs, cela représente rapidement jusqu'à 50 000 francs supplémentaires qui doivent être disponibles avant que vous puissiez acheter votre logement.

La capacité financière : le goulet d'étranglement des banques

Même si vous disposez d'une épargne suffisante, votre projet d'achat immobilier peut échouer en raison de la « capacité financière ». La banque examine non seulement votre patrimoine, mais aussi vos revenus. La question est la suivante : pouvez-vous assumer les frais courants même en cas de hausse des taux d'intérêt ?

Les banques font ici des calculs prudents. Si tu souhaites acheter un logement, la banque calcule généralement avec un taux d'intérêt théorique de 5 % (même si le taux réel est inférieur), plus 1 % pour l'amortissement et environ 1 % pour l'entretien.

La règle est la suivante : ces coûts totaux calculés ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Si vous souhaitez acheter une maison et que vos revenus sont limités, il n'y a souvent qu'une seule solution : apporter davantage de fonds propres afin de réduire le montant de l'hypothèque. D'un point de vue stratégique, il peut être nécessaire d'apporter 25 ou 30 % de fonds propres pour pouvoir acheter une maison.

Différences régionales et situation personnelle

La réponse à la question « De combien d'argent ai-je besoin ? » dépend fortement de l'endroit où tu souhaites acheter un logement.

• Emplacement : à Zurich ou à Genève, le seuil des 20 % signifie souvent que vous devez réunir une somme totale de plus de 300 000 ou 400 000 francs pour pouvoir acheter un logement. Dans les régions rurales, le seuil d'entrée est moins élevé.
• Évaluation : si vous souhaitez acheter un logement dans une région périphérique, il se peut que la banque estime la valeur du bien immobilier à un montant inférieur au prix d'achat (« principe de la valeur la plus basse »). Vous devrez alors payer la différence à 100 % de votre poche.
• Statut : même en tant que nouvel arrivant (expatrié), vous pouvez acheter un logement en Suisse. Les citoyens de l'UE/AELE résidant en Suisse sont traités de la même manière que les ressortissants suisses. Pour les ressortissants de pays tiers, l'achat d'un logement pour leur usage personnel dans leur résidence principale est généralement également possible sans autorisation.

Conclusion

La question du capital nécessaire est plus complexe qu'un simple pourcentage. Si vous souhaitez acheter un logement, vous devez compter au moins 20 % du prix d'achat comme base. Sur ce montant, 10 % doivent impérativement être des fonds propres « durs ». Cependant, pour pouvoir acheter un logement de manière sûre et durable, vous devriez plutôt compter 25 % du prix d'achat en liquidités, y compris les frais annexes non finançables et une réserve pour les rénovations.

De plus, la capacité financière est souvent un obstacle plus important que le simple patrimoine. Si vous souhaitez acheter un logement, vérifiez suffisamment tôt si vos revenus résistent aux tests de résistance calculés par les banques. Ne vous laissez pas aveugler par les taux d'intérêt bas, mais planifiez de manière prudente. L'achat d'un logement est un marathon, pas un sprint : une préparation solide est la clé du succès.

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Glossaire

• Fonds propres : moyens financiers que l'acheteur apporte à partir de son propre patrimoine. Si vous souhaitez acheter un logement, il s'agit de la différence entre le prix d'achat et l'hypothèque (min. 20 %).
• Prêt hypothécaire : rapport entre la dette hypothécaire et la valeur vénale du bien immobilier. Lors de l'achat d'un logement, le taux maximal habituel est de 80 %.
• Frais annexes d'achat : frais tels que les frais de notaire, les frais d'enregistrement foncier et les droits de mutation, qui sont à votre charge lorsque vous achetez un logement et qui ne sont généralement pas financés par la banque.
• Capacité financière : rapport entre le revenu brut et les frais immobiliers courants. Si tu veux acheter un logement, tu peux généralement y consacrer au maximum 33 % de ton revenu.
• Fonds propres durs : capital qui ne provient pas de la caisse de pension (par exemple, épargne, pilier 3a). Au moins 10 % sont nécessaires pour pouvoir acheter un logement.