Qu'est-ce qu'un entrepreneur général (EG) ?

L’entrepreneur général : définition et délimitation

Pour comprendre le rôle d'un entrepreneur global , il faut le différencier de l'entrepreneur général classique.

La différence cruciale : la planification

L’entrepreneur général (EG) construit ce qu’un architecte (que vous avez engagé séparément) a planifié.

L’ entrepreneur général, quant à lui, s’occupe des deux : de la planification ET de la construction .

• Le modèle de l'entrepreneur général : vous signez un contrat avec l'architecte et un autre avec l'entrepreneur général. En cas de problème (par exemple, si les plans sont erronés), l'architecte et l'entrepreneur général se disputent. Vous vous retrouvez pris entre deux feux.
• Le modèle TU : vous n’avez qu’un seul contrat avec l’ entrepreneur général . Ce dernier emploie l’architecte et les ingénieurs (en interne ou en sous-traitance). Si le plan comporte des défauts, c’est uniquement la responsabilité de l’entrepreneur général . Vous êtes dégagé de toute responsabilité.

Un entrepreneur général vous doit donc un projet clé en main, incluant toute la planification. Il est le seul maître à bord.

Comment travaille un entrepreneur général ?

Le processus avec un entrepreneur général commence souvent très tôt. Vous le contactez avec un projet ou un terrain . Il réalise des études de faisabilité, conçoit le bâtiment, obtient le permis de construire et enfin , procède à la construction .

L' entrepreneur général réunit ainsi toutes les compétences nécessaires. Il est votre interlocuteur unique. Qu'il s'agisse d'une prise électrique manquante ou d'une fuite de toiture, l' entrepreneur général en assume l'entière responsabilité .

Les avantages : Pourquoi les propriétaires d’immeubles font appel à un entrepreneur général

Le choix de faire appel à un entrepreneur général est généralement motivé par un souci de sécurité et d'efficacité.

1. Minimisation des interfaces

Le principal avantage de faire appel à un entrepreneur général pour la construction est l'élimination des intermédiaires.

Dans la construction traditionnelle, la transition entre l'architecte (conception) et l'entreprise de construction (exécution) est une phase critique. C'est à ce stade que surviennent les erreurs et que des coûts supplémentaires apparaissent.

Avec un entrepreneur général , le concepteur et le constructeur forment une seule et même équipe. L' entrepreneur général optimise les plans dès le départ en tenant compte des coûts et de la faisabilité du projet. Il n'y a pas de conflit de responsabilités entre le concepteur et les corps de métier, car l' entrepreneur général est responsable des deux.

2. Maîtrise des coûts et respect du budget

Un entrepreneur général propose souvent un prix fixe pour l'ensemble du projet très tôt dans le processus. Maîtrisant la planification, il est en mesure de mieux gérer les risques liés aux coûts qu'un entrepreneur général indépendant.

Pour vous, cela signifie : vous signez un contrat avec l’ entrepreneur général et connaissez le prix final. Le risque d’erreurs de planification entraînant des coûts supplémentaires incombe à l’ entrepreneur général , et non à vous.

3. Rendez-vous garanti

Comme l' entrepreneur général maîtrise l'ensemble du projet, il peut mener les opérations en parallèle. Il peut organiser les travaux de terrassement pendant que la planification détaillée de l'aménagement intérieur est encore en cours.

Un entrepreneur général garantit généralement par contrat une date d'emménagement fixe. En théorie, les retards dus à une mauvaise communication entre l'architecte et le chef de chantier ne se produisent pas avec un entrepreneur général , car il s'agit de problèmes internes.

4. Faible effort personnel

Si votre projet est complexe, faire appel à un entrepreneur général est la solution la plus pratique. Vous n'aurez pas à organiser de concours d'architecture ni à gérer les conflits sur le chantier. L' entrepreneur général vous livre le produit fini.

Les inconvénients : Le prix de la sécurité

Bien sûr, le modèle de l'entrepreneur général présente aussi des inconvénients. On achète une sécurité assortie de certaines limitations.

1. Perte de contrôle architectural

Si l'architecte est employé par l' entrepreneur général , il sert avant tout les intérêts économiques de l'entreprise.

Dans le modèle classique, l'architecte est votre mandataire, veillant à ce que vos souhaits soient respectés face à l'entreprise de construction.

Avec un entrepreneur général, l'architecte fait partie intégrante du système. Il proposera des solutions faciles et peu coûteuses à mettre en œuvre pour l' entrepreneur , sans nécessairement opter pour les solutions architecturalement les plus pertinentes. La conception personnalisée peut en pâtir .

2. La « boîte noire » des coûts

Un entrepreneur général vous proposera un prix fixe. Souvent, vous ignorez le détail des coûts : combien sont consacrés à la planification, combien au béton et quelle est la part qui revient à l’ entrepreneur général dans ses bénéfices ? flux .

La transparence est souvent moindre avec un entrepreneur général qu'avec un projet piloté par un architecte, où chaque facture d'un sous-traitant est consultable. De plus, vous payez une prime de risque, que l' entrepreneur général intègre en contrepartie de sa responsabilité globale.

3. Le « risque de concentration »

Vous prenez un risque considérable. Si votre entrepreneur général dépose le bilan, l'ensemble de votre projet sera bloqué, de la planification à la construction.

Étant donné que les droits de planification appartiennent souvent à l' entrepreneur général , il peut être difficile de poursuivre le projet avec un tiers. Une vérification de solvabilité est donc essentielle lors du choix d'un entrepreneur général .

4. Dépendance aux changements

Une fois le contrat signé, l' entrepreneur général a le dernier mot. Si vous souhaitez apporter des modifications en cours de construction (par exemple, changer le carrelage), c'est lui qui fixe le prix de ces modifications. Comme il est impossible de changer de fournisseur, les modifications apportées au contrat avec un entrepreneur général sont souvent onéreuses.

Quand est-il judicieux d'engager un entrepreneur général ?

Le modèle de l'entrepreneur général n'est pas idéal pour tous les projets.

L'entrepreneur général est idéal pour vous si :

• Vous avez un projet vaste et complexe et vous souhaitez minimiser les risques.
• Vous privilégiez avant tout la certitude absolue des coûts (sécurité budgétaire).
• Vous n'avez ni le temps ni l'envie de vous impliquer dans les détails de la planification.
• Vous considérez principalement le projet comme un investissement (bien immobilier rentable).

Un entrepreneur général est plutôt inadapté si :

• Vous souhaitez construire un chef-d'œuvre architectural unique, avec un grand souci du détail.
• Vous souhaitez pouvoir prendre des décisions flexibles pendant la construction.
• Vous souhaitez une transparence maximale concernant les coûts de chaque intervention.

Aspects contractuels avec un entrepreneur général

Si vous choisissez un entrepreneur général , le contrat est votre outil le plus important.

Étant donné que l' entrepreneur général assure à la fois la planification et l'exécution des travaux, le cahier des charges doit être extrêmement précis . L' entrepreneur général n'est tenu à aucune obligation non prévue au contrat .

Assurez-vous que les droits d'urbanisme (droits d'auteur sur les plans) vous soient transférés en cas d'insolvabilité ou de résiliation du contrat. Sinon, vous resterez propriétaire du terrain, mais vous ne pourrez pas poursuivre la construction de la maison conçue par l' entrepreneur général avec une autre entreprise.

Conclusion

Un entrepreneur général est le partenaire le plus précieux pour un projet de construction. Il prend en charge toutes les démarches liées à la planification, aux permis et à la gestion du chantier. L' entrepreneur général transforme un projet de construction complexe en un produit concret, assorti d'un prix.

Toutefois, cette concentration des pouvoirs exige confiance et surveillance. Quiconque fait appel à un entrepreneur général renonce en grande partie à son rôle de participant actif et devient un simple consommateur. Les avantages liés à la réduction des intermédiaires et à la mutualisation des responsabilités sont considérables, mais doivent être mis en balance avec la perte de transparence et de flexibilité. Il est donc essentiel de bien vérifier les références de votre entrepreneur général potentiel avant de signer tout contrat.

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Glossaire

• Entrepreneur général (EG) : Entreprise qui prend en charge à la fois la planification (architecture/ingénierie) et la construction complète d’un bâtiment. L’ entrepreneur général est le seul partenaire contractuel du client .
• Entrepreneur général (EG) : Une entreprise qui se charge uniquement de l'exécution, sur la base des plans que le client a reçus d'un architecte externe.
• Sous-traitants : artisans et spécialistes embauchés par l’ entrepreneur général pour réaliser certaines parties du projet.
• Responsabilité en matière de planification : La responsabilité de l’exactitude des plans incombe à l’entreprise. Dans le cas d’ un entrepreneur général , elle incombe à l’entreprise ; dans le modèle de l’entrepreneur général, elle incombe à l’architecte externe.
• Clé en main : L'état du bâtiment lors de sa livraison par l' entrepreneur général , prêt à être occupé, conformément au descriptif contractuel du bâtiment.