Qu'est-ce que l'indice de masse du bâtiment ?

L'espace en 3D : définition et calcul

Qu’est-ce que l’indice de masse du bâtiment exactement ?

L' indice de volume bâti est un ratio. Il met en relation le volume du bâtiment et la superficie du terrain. Il ne définit donc pas la surface au sol admissible, mais plutôt la hauteur maximale constructible autorisée.

La définition technique est :

L'indice de volume de construction indique le nombre de mètres cubes de volume de construction hors sol autorisés par mètre carré de surface utile.

Contrairement au facteur d'utilisation, qui raisonne en deux dimensions (longueur multipliée par la largeur des pièces), le facteur de volume du bâtiment raisonne en trois dimensions (longueur multipliée par la largeur multipliée par la hauteur).

Comment calcule-t-on l'indice de masse du bâtiment ?

La formule est simple, mais son application exige de la précision.

Formule:

Indice de volume bâti = Volume bâti hors sol ÷ Surface de terrain autorisée

En pratique, on utilise généralement la formule à l'envers pour vérifier ce qui est possible :

Volume maximal du bâtiment = Superficie du terrain × Indice de masse du bâtiment

Exemple de calcul :

Imaginez que vous achetiez un terrain dans une zone industrielle.

• Superficie du terrain : 1 000 m²
• Indice de volume de construction selon le plan de zonage : 3,5

Quelle surface constructible êtes-vous autorisé à construire ?

Calcul : 1 000 m² × 3,5 = 3 500 m³ .

Vous êtes donc autorisé à construire un bâtiment d'un volume de 3 500 mètres cubes. Que vous utilisiez ce volume pour créer un vaste hall (grande emprise au sol, faible hauteur) ou une tour (petite emprise au sol, grande hauteur), le choix est relativement flexible en termes de volume constructible , pourvu que vous respectiez les distances limites et les hauteurs maximales autorisées.

Quels éléments sont pris en compte pour le volume ?

C’est là que les choses se compliquent, et c’est là que l’ indice de masse des bâtiments révèle ses limites.

hors sol est pris en compte . Autrement dit, tout ce qui dépasse du sol.

• Cela comprend : le volume des étages, des murs extérieurs et souvent aussi des combles (selon la réglementation cantonale).
• Ceci n'inclut pas : le sous-sol, à condition qu'il soit entièrement souterrain, ainsi que les éléments structurels ouverts tels que les balcons.

Important : La méthode de mesure est largement normalisée par l’Accord intercantonal sur l’harmonisation de la terminologie du bâtiment (AIHB), mais il existe des nuances cantonales. Pour déterminer précisément l’ indice de masse du bâtiment , il convient de vérifier la définition de « hors sol » en vigueur dans votre canton.

Où est utilisé l'indice de masse des bâtiments ?

Pourquoi existe -t-il deux systèmes (AZ et BMZ) ? L’ indice de masse du bâtiment a des domaines d’application spécifiques.

1. Zones commerciales et industrielles

C'est le principal domaine d'application de l' indice de volume du bâtiment . Dans une usine, la notion d'« espace habitable » est sans importance. Un entrepôt peut nécessiter une hauteur sous plafond de 6 mètres pour le stockage des rayonnages. Si l'on calculait en utilisant le facteur d'utilisation (espace habitable), l'entrepôt de grande hauteur serait désavantagé car il occupe un volume important mais ne possède qu'un seul « niveau ».

L' indice de volume du bâtiment est plus équitable ici. Il permet à l'entrepreneur d'utiliser le volume avec souplesse. Qu'il construise deux étages de 3 mètres chacun ou un seul de 6 mètres, l' indice de volume du bâtiment reste inchangé. Le volume demeure le même.

2. Zones centrales et protection du paysage urbain

Dans les vieux centres-villes ou les zones sensibles, les municipalités utilisent souvent l' indice de masse bâtie pour protéger le paysage urbain.

Il ne s'agit pas d'usage, mais de volume. Un nouveau bâtiment ne doit pas paraître plus imposant que les maisons historiques voisines. En fixant un coefficient d'occupation des sols maximal , la municipalité empêche la construction d'immeubles gigantesques qui dénatureraient le caractère du village. Ce coefficient joue ici un rôle de régulateur esthétique.

3. Hôtels et bâtiments spéciaux

indice de masse du bâtiment est également souvent utilisé pour les hôtels ou les bâtiments publics , car ceux-ci contiennent des halls d'entrée, des halls ou des atriums difficiles à prendre en compte à l'aide des calculs classiques d'espace habitable.

Différence par rapport au facteur d'utilisation (AZ)

Il est important de ne pas confondre l' indice de volume des bâtiments avec l'indice d'utilisation.

• Coefficient d'occupation des sols (COS) : Ce ratio détermine la surface totale au sol . Il se concentre sur la surface au sol sur laquelle une personne peut circuler.
• Indice de masse du bâtiment (BMZ) : Il régule le volume de la structure du bâtiment. Il se concentre sur l’enveloppe du bâtiment.

Un exemple pour illustrer ce propos :

Vous construisez une maison avec une surface au sol de 100 m² et des plafonds extrêmement hauts (4 mètres).

• Pour le calcul du coefficient d'occupation des sols , seule la surface au sol de 100 m² est prise en compte. La hauteur sous plafond est sans importance (à condition qu'il s'agisse d'un bâtiment de plain-pied).
• L' indice de masse du bâtiment est entièrement déterminé par sa hauteur. 100 m² x 4 m = 400 m³ de volume.

L' indice de masse du bâtiment « pénalise » donc les hauteurs de pièces inefficaces, tandis que l'AZ les ignore.

Stratégies : Tirer le meilleur parti de l'indice de masse du bâtiment

Si vous souhaitez construire sur un terrain dont le coefficient d'occupation des sols est fixe , vous pouvez optimiser.

• Aménagement souterrain : L’ indice de volume du bâtiment ne limitant généralement que le volume hors sol, il est possible de déplacer les espaces de rangement, les garages ou les locaux techniques au sous-sol. Cela permet de libérer un précieux espace hors sol pour un usage pratique.
• Formes de toiture : Selon le canton, le volume des combles est pris en compte différemment dans le calcul du volume bâti . Parfois, une pente de toiture bien pensée permet de créer un volume sous-décompté (respecter la réglementation relative aux murs de soubassement).
• Exploiter le terrain : Si le terrain est en pente, la définition de « hors sol » est souvent sujette à interprétation. En modelant astucieusement le terrain, il est parfois possible d’« enfouir » partiellement les étages afin de réduire l’ indice de masse du bâtiment .

Conclusion

L' indice de volume du bâtiment ( IVB) est l'unité de mesure en mètres cubes. On le rencontre principalement dans le cadre de projets commerciaux ou de la préservation du paysage urbain. Plus flexible que le coefficient d'occupation des sols (COS), il permet une grande liberté en matière de hauteur sous plafond – un atout majeur pour la conception de lofts, de studios ou d'entrepôts.

Cependant, quiconque achète un terrain soumis à un coefficient d'occupation des sols (COS) doit revoir sa stratégie. Il ne s'agit pas d'acquérir des mètres carrés habitables, mais un volume constructible. Libre à vous d'optimiser cet espace ou de le gaspiller par une architecture dispendieuse. Avant tout achat, consultez systématiquement le plan d'urbanisme afin de connaître le COS et, surtout, la définition du « volume hors sol » par la municipalité.

Si vous avez des doutes sur le calcul ou si vous souhaitez savoir combien de mètres cubes sont réellement réalisables sur votre terrain, il est judicieux d'utiliser l'analyse de données de Loft pour reconnaître tout le potentiel de la parcelle.

Glossaire

• Indice de volume de construction (BMZ) : Un chiffre clé en droit de la construction qui indique combien de mètres cubes de volume de construction hors sol peuvent être érigés par mètre carré de surface de terrain.
• Volume du bâtiment : Le volume total d'un bâtiment, mesuré par ses dimensions extérieures (longueur x largeur x hauteur), qui constitue la base de l' indice de volume du bâtiment .
• Facteur d'utilisation (UFF) : Le pendant du facteur de volume du bâtiment ; il régule la surface de plancher admissible (2D), tandis que le BMZ régule le volume (3D).
• Superficie du terrain admissible : La superficie de la propriété qui sert de base à la multiplication par l' indice de volume du bâtiment (souvent moins les zones de dégagement de la route ).
• Volume hors sol : La partie du bâtiment qui fait saillie du terrain naturel et qui est pertinente pour l' indice de masse du bâtiment .