Existe-t-il des risques environnementaux ou de contamination du site sur le terrain où se trouve ma maison ?

L'analyse : Comment identifier et évaluer les sites contaminés sur une propriété

Pour que votre maison de rêve repose sur un terrain sain, il est essentiel de se renseigner sur son historique. Vérifier la présence de contamination environnementale sur une propriété est plus facile que jamais grâce aux outils numériques, mais cela nécessite néanmoins de comprendre les différentes catégories.

Qu’entend-on exactement par site contaminé sur une propriété ?

Tous les types de pollution ne sont pas juridiquement considérés comme des sites contaminés. Le terme « site contaminé » désigne les lieux pollués qui ont des effets néfastes ou perturbateurs sur l’environnement et qui nécessitent une dépollution. Il existe trois principales sources de sites contaminés :

• Sites d'enfouissement : Anciens sites d'enfouissement (y compris les petites décharges privées, souvent appelées « trous à ordures », qui étaient courantes autrefois) où les déchets étaient enterrés. Ces sites contaminés situés sur une propriété peuvent libérer des gaz ou du lixiviat.
• Sites industriels : zones où des travaux ont été effectués avec des substances dangereuses pour l’environnement (vieux tableaux, stations-service, pressings, ateliers de galvanoplastie). Ces sites contiennent souvent des polluants historiques sous forme de solvants ou de métaux lourds.
• Sites d'accidents : Endroits où des polluants ont pénétré dans le sol à la suite d'accidents.

Le registre des sites contaminés ( KbS )

L'outil le plus important pour identifier les sites contaminés sur une propriété est le KbS ( Registre des sites contaminés ). Chaque canton tient ce registre, accessible au public en ligne.

• Principe du feu tricolore : si vous recherchez votre parcelle et ne trouvez aucune entrée, le risque de contamination du sol sur la propriété est faible (mais pas nul, car tout n’est pas enregistré).
• Inscription présente : Si vous trouvez une inscription concernant des sites contaminés sur une propriété , vous devez examiner attentivement. Le registre foncier fait la distinction entre :
• Contaminée, mais ne nécessitant pas d'enquête : La propriété présente une pollution ancienne , mais aucun danger actuel.
• Enquête requise : une contamination est suspectée. Avant toute construction ou acquisition, il est impératif de déterminer la gravité de la contamination existante sur la propriété .
• Intervention nécessaire : Il existe un danger imminent. Les sols contaminés sur la propriété doivent être enlevés ou confinés.

Le risque financier : qui va payer la facture ?

La loi sur la protection de l'environnement réglemente la répartition des coûts liés aux sites contaminés . Le principe du pollueur-payeur s'applique : celui qui a causé la contamination du bien est tenu de payer.

• La réalité : souvent, l'auteur des faits (par exemple, une entreprise de 1950) a fait faillite depuis longtemps ou est devenu introuvable.
• La responsabilité du propriétaire : Si le pollueur ne se présente pas, le propriétaire actuel est responsable, en tant que « responsable de la perturbation de la situation », de la dépollution du terrain contaminé sur la propriété .
• Les coûts : La dépollution des sols peut rapidement coûter des centaines de milliers de francs suisses (excavation, élimination comme déchet dangereux). Si les coûts de dépollution d’un terrain contaminé dépassent sa valeur, la propriété devient invendable.

Contamination de la propriété et de la banque

Les banques sont extrêmement prudentes concernant les sites contaminés sur les propriétés . Elles vérifient l'étude d'impact environnemental (EIE) du site avant d'accorder un prêt hypothécaire .

• Si la banque constate une contamination environnementale du bien , elle refusera généralement le prêt ou le réduira considérablement jusqu'à la présentation d'un certificat de conformité.
• d'une propriété est également fortement impactée par la contamination environnementale . Même en l'absence de danger immédiat, la mention « site contaminé » dissuade les acheteurs. Une maison située sur un terrain contaminé est difficile à vendre.

Construire sur un sol contaminé

Prévoyez-vous de construire ou d'agrandir la propriété (par exemple, creuser pour une piscine) ?

• Si la propriété comporte des zones contaminées , chaque pelletée de terre devient coûteuse. Les matériaux excavés sont considérés comme des déchets dangereux.
• Vous avez besoin de permis et de rapports d'experts. Les coûts d'élimination des sols contaminés sur un terrain peuvent facilement dépasser le budget de construction. Par conséquent, la vérification de la présence de sols contaminés est encore plus cruciale pour les nouveaux projets de construction ou d'agrandissement que pour les propriétés existantes .

Protection contractuelle pendant l'achat

Comment se protéger si l'on n'est pas sûr de la présence de risques environnementaux sur une propriété ?

• Garantie : Les contrats standards excluent souvent les garanties (« en l’état »). N’acceptez jamais cette clause en ce qui concerne la contamination environnementale de la propriété .
• Insérer une clause : Exiger que le vendeur garantisse qu'il n'a connaissance d'aucune contamination environnementale sur la propriété et qu'il n'y a aucune inscription dans le KbS ( Registre allemand des sites contaminés ).
• Droit de rétractation : Prévoir un droit de rétractation au cas où il s’avérerait après l’achat que la propriété présente des risques environnementaux nécessitant des travaux de dépollution.

Radon et amiante : les autres « polluants historiques »

Outre les risques environnementaux classiques liés au sol et présents sur la propriété, il existe des dangers à l'intérieur du bâtiment.

• Amiante : quasi systématique dans les maisons construites avant 1990. Bien qu’elle ne soit pas considérée comme un site contaminé classique au sens du droit foncier, elle représente un danger inhérent à la structure du bâtiment.
• Radon : Gaz rare radioactif d’origine naturelle provenant du sol. Sa concentration est plus élevée dans certaines régions (par exemple, les Alpes et le Jura). Consultez la carte du radon de l’Office fédéral de la santé publique (OFSP) pour savoir si votre propriété se situe en zone à risque. Bien que des niveaux élevés de radon ne soient pas juridiquement considérés comme une contamination environnementale , ils présentent un risque pour la santé lié au sous-sol.

Conclusion

La question « Existe-t-il des risques environnementaux ou de contamination sur ma propriété ? » est primordiale lors d'une vérification préalable. Les sites contaminés constituent des menaces invisibles pour votre patrimoine . Une inscription au registre foncier peut signifier que vous êtes assis sur une poudrière, tant financièrement qu'écologiquement.

Ne vous fiez pas aux apparences. Consulter le registre des sites contaminés est essentiel pour identifier toute contamination environnementale sur votre propriété. Pour écarter tout risque de contamination , notamment en cas de suspicion de contamination (par exemple, à proximité d'anciens sites industriels), il est judicieux de faire réaliser un échantillon de sol par un géologue avant l'achat. Les quelques milliers de francs nécessaires à cette étude constituent un investissement judicieux s'ils vous évitent d'acquérir un terrain contaminé , dont la dépollution vous ruinerait. Ceux qui vérifient proactivement la contamination de leur terrain achètent en toute sérénité et préservent la valeur à long terme de leur investissement.

Si vous souhaitez vérifier rapidement si le bien immobilier que vous convoitez se situe dans une zone suspectée d'être contaminée ou connaître les niveaux de radon dans la région, Loft propose des analyses de site complètes et des requêtes de données pour votre sécurité.

Glossaire

• Sites contaminés sur la propriété : Sites pollués (décharges, zones industrielles, lieux d’accidents) qui ont des effets néfastes sur l’environnement et qui doivent être dépollués.
• Cadastre des sites contaminés ( KbS ) : Le registre public des cantons dans lequel sont enregistrés les sites contaminés connus ou suspectés sur terre .
• La partie responsable de la contamination : le propriétaire actuel du bien. Il peut être tenu responsable de la dépollution du terrain si le pollueur initial est introuvable.
• Principe du pollueur-payeur : Principe selon lequel la personne responsable de la pollution d’un bien immobilier en supporte les coûts. Souvent difficile à appliquer en pratique.
• Exigence de dépollution : État des sites contaminés sur une propriété où il existe un risque pour les ressources protégées (par exemple, les eaux souterraines) et où des mesures sont absolument nécessaires.