Quels sont les éléments à prendre en compte lors de l'héritage d'un bien immobilier que je souhaite utiliser comme résidence principale ?

La communauté des héritiers : le premier obstacle

Il est extrêmement rare d'être l'unique héritier. Le plus souvent, lors de l'héritage d'un bien immobilier, on devient membre d'une communauté d'héritiers. Cela implique une propriété conjointe : toutes les décisions concernant le bien hérité doivent être prises à l'unanimité.

L'accord et la valeur marchande

Si vous souhaitez reprendre un bien hérité , vous devez racheter les parts des autres propriétaires. Mais quelle est la valeur de ce bien ?

• Valeur fiscale vs valeur marchande : lors d’ un héritage immobilier, ne vous fiez jamais à la valeur fiscale officielle ni à la valeur assurée. Celles-ci sont souvent bien inférieures au prix du marché.
• Estimation : Afin d'éviter tout litige, il est conseillé de faire appel à un évaluateur indépendant pour déterminer la valeur marchande du bien hérité .
• Partage de l'héritage : Si le bien hérité est évalué à 1 million de francs suisses et que vous êtes deux héritiers, vous devez verser à votre frère ou sœur 500 000 francs suisses (déduction faite des hypothèques en cours). Ce « paiement d'égalisation » correspond au prix d'achat de votre part du bien hérité .

Financement : Refinancement d'un bien hérité

Beaucoup de gens pensent qu'un bien immobilier hérité est exempt de dettes. C'est souvent une erreur.

• Prêts hypothécaires existants : Lors d’un héritage immobilier, vous reprenez généralement la dette existante. Vérifiez les conditions et les taux d’intérêt du prêt. S’ils sont défavorables au bien hérité , il est souvent avantageux de rembourser le prêt par anticipation en payant une indemnité.
• Capital nécessaire au versement : Pour verser la part aux cohéritiers, il est généralement nécessaire d’augmenter le prêt hypothécaire sur le bien hérité . La banque évalue votre capacité de remboursement pour ce bien avec la même rigueur que pour un achat classique. Vous devez prouver que vous pouvez assumer les coûts du bien hérité .

Impôts : Lorsque l'État perçoit également une part des biens successoraux

La législation fiscale relative aux biens immobiliers hérités est complexe et varie d'un canton à l'autre.

Impôt sur les successions

L’assujettissement à l’impôt sur les successions des biens immobiliers dépend du degré de parenté.

• Conjoint et descendants : dans la quasi-totalité des cantons, ils sont exonérés de droits de succession. Il est possible d’hériter d’ un bien immobilier sans droits de succession.
• Parents éloignés : Si vous héritez d’un oncle ou d’une tante, les droits de succession sur un bien immobilier peuvent atteindre 40 %. Cela peut vous contraindre à vendre le bien hérité pour payer ces droits.

Impôt sur les gains en capital immobiliers et report d'impôt

Un avantage important de l'héritage immobilier : l'impôt sur les plus-values est différé.

• Principe : Normalement, l’impôt sur les plus-values est prélevé sur les transferts de propriété. En cas de succession immobilière, l’État suspend cet impôt (report d’imposition).
• Le risque : si vous vendez ultérieurement le bien hérité , vous devrez payer l’impôt rétroactivement, calculé sur la base de la période de possession du défunt et de la vôtre. Ainsi, avec ce bien hérité, vous héritez en réalité d’une dette fiscale latente. Il est impératif d’en tenir compte lors du versement de la part aux autres héritiers ! Si vous versez la valeur marchande intégrale sans déduire l’impôt latent sur le bien hérité , vous paierez trop cher.

État et rénovation : un bilan de la réalité

Les maisons anciennes ont du charme, mais aussi des défauts. Une propriété héritée date souvent d'une époque où les normes de construction étaient différentes.

• Rénovation écoénergétique : vérifiez le chauffage et l’isolation du bien hérité . De nouvelles réglementations (par exemple, MuKEn ) pourraient vous obliger prochainement à remplacer l’ancien système de chauffage au fioul .
• Investissements nécessaires : Un rapport d’expertise révélera si le bien hérité contient de l’amiante, des canalisations vétustes ou une toiture qui fuit. Calculez ces coûts avant d’ en prendre possession . Souvent, un bien hérité est moins cher qu’une construction neuve, à condition d’estimer de manière réaliste les coûts de rénovation.

Valeur émotionnelle vs. valeur marchande

Dans aucune autre transaction, le prix et la valeur ne sont aussi éloignés que dans le cas d'un bien hérité .

• Le piège : vous êtes attaché aux roses du jardin de la propriété héritée . Vos frères et sœurs ne voient que le terrain à bâtir.
• Le conseil : essayez de considérer le bien hérité comme un objet neutre. Achèteriez-vous cette maison si elle ne vous appartenait pas ? Si la réponse est « non », la vendre et partager le produit de la vente est souvent une solution plus saine que de s’obstiner à prendre en charge ce bien hérité .

registre foncier et notaire

Le transfert de propriété d'un bien hérité s'effectue formellement par son inscription au registre foncier.

• Processus d’héritage : Au décès du testateur, vous devenez automatiquement l’unique propriétaire du bien hérité .
• Transfert de propriété : Pour être inscrit comme seul propriétaire au registre foncier, vous devez établir une convention de partage successoral. Ce n’est qu’après la légalisation de cette convention que le bien hérité vous appartiendra pleinement. Les frais de notaire et d’inscription au registre foncier liés au transfert de propriété sont généralement à la charge de la succession.

Conclusion

La question « Que faut-il prendre en compte lors d'un héritage immobilier ? » est complexe. Hériter d'un bien immobilier représente à la fois une opportunité et une responsabilité. Cela permet souvent d'accéder à la propriété, un logement qui serait inabordable sur le marché libre. Toutefois, un héritage immobilier nécessite un accord avec les autres héritiers, un financement solide pour tout versement de compensation et une bonne compréhension des éventuelles obligations fiscales.

Ne vous laissez pas aveugler par la valeur sentimentale d' un bien hérité . Évaluez objectivement l'état du bâtiment. Exigez une estimation juste de sa valeur marchande afin d'éviter les conflits familiaux. Et n'oubliez pas : le report d'imposition sur un bien hérité est temporaire ; l'impôt sera dû lors de la revente. Ceux qui planifient stratégiquement leur bien hérité peuvent le transformer en un véritable foyer.

Si vous souhaitez faire déterminer objectivement la valeur marchande de votre bien hérité ou si vous recherchez une aide pour calculer l'impôt sur les plus-values latentes immobilières, Loft propose des outils d'évaluation neutres et des données pour un partage équitable de l'héritage.

Glossaire

• Héritage immobilier : Un bien qui est transmis à un ou plusieurs héritiers au décès du propriétaire.
• **Communauté d'héritiers : L'ensemble des héritiers qui sont copropriétaires du bien hérité** jusqu'à sa division (copropriété).
• **Indemnité compensatoire : somme que l’héritier doit verser aux cohéritiers pour acquérir leurs parts de l’ héritage .**
• Report d'impôt : La réglementation prévoit que, dans le cas d'une succession immobilière, l'impôt sur les plus-values n'est pas dû immédiatement, mais seulement lors d'une vente ultérieure.
• Valeur marchande équitable : La valeur marchande objective du bien hérité , qui doit servir de base au versement des parts aux cohéritiers (par opposition à la valeur fiscale, inférieure).