Quand utilise-t-on l'approche par le revenu en immobilier ?

Le terrain de jeu des investisseurs : où la méthode prime

1. L'immeuble d'appartements classique (immeuble locatif)

L'exemple type de l'application de l' approche par le revenu à l'immobilier est l'immeuble multifamilial.

Qu'il s'agisse de trois appartements ou de trente : l'acheteur n'acquiert pas le bien pour y habiter tous simultanément. Il achète les revenus locatifs.

Par conséquent, son principal intérêt ne réside pas dans les coûts de construction (la structure du bâtiment), mais dans les revenus locatifs. L' évaluation immobilière par le revenu est ici la seule option viable. Elle compare le revenu locatif annuel au prix d'achat. Les banques financent ce type de biens presque exclusivement selon cette approche .

2. Immeubles commerciaux et de bureaux

Cela devient encore plus évident dans le cas des bureaux, des centres commerciaux ou des entrepôts.

Ici, la structure du bâtiment est souvent fonctionnelle et « bon marché » (grosse structure en béton). La valeur provient uniquement du locataire (par exemple, une compagnie d'assurance solvable ou un supermarché).

L' approche par le revenu est la seule méthode d'évaluation immobilière valable dans ce cas. Un immeuble de bureaux vide a une valeur catastrophique selon cette approche , même s'il est neuf, car il ne génère aucun revenu.

3. Propriétés à usage mixte

Dans les villes suisses, de nombreuses maisons possèdent un magasin au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.

L'approche par le revenu est également utilisée ici pour l'évaluation immobilière . Elle est parfois combinée à une autre méthode d'évaluation immobilière (méthode d'évaluation mixte), mais la composante revenu prédomine généralement, car le rendement attendu est primordial.

Comment fonctionne l'approche par le revenu en matière d'évaluation immobilière ?

Pour comprendre quand elle s'applique, il faut en comprendre la logique. L' approche par le revenu en matière d'évaluation immobilière repose sur une formule simple mais efficace :

Valeur du revenu = Revenu locatif net ÷ Taux de capitalisation x 100

Examinons brièvement les composantes de l' approche par le revenu en matière d'évaluation immobilière :

• Revenu locatif net : il s’agit du loyer annuel moins les charges d’exploitation (administration, entretien, provisions). Dans le cadre d’une évaluation immobilière basée sur le revenu , il est essentiel de déterminer si ces loyers sont viables (loyer de marché vs loyer actuel).
• Taux de capitalisation : Il s’agit du levier financier. Il comprend le taux d’intérêt sans risque (par exemple, celui des obligations d’État) majoré des primes liées au risque du bien (vacance locative, illiquidité, ancienneté).

Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le taux de capitalisation augmente également. Comme il figure au dénominateur, le résultat de l' approche par le revenu pour l'évaluation immobilière diminue immédiatement. Cela rend la méthode extrêmement sensible aux fluctuations des taux d'intérêt .

Démarcation : Quand n’est-elle PAS appliquée ?

Il est tout aussi important de savoir dans quels cas l' approche par le revenu est inappropriée pour l'évaluation immobilière .

La maison unifamiliale occupée par son propriétaire

Quand on achète une maison pour soi et sa famille, on paie pour des raisons affectives, de sécurité et pour le jardin. On ne perçoit pas de loyer.

Par conséquent, l' approche par le revenu est inadaptée à l'évaluation immobilière dans ce cas précis. Si elle était appliquée (avec des loyers hypothétiques), la valeur obtenue serait souvent bien inférieure au prix du marché. Pourquoi ? Parce que les propriétaires sont prêts à payer pour des biens « de caractère » qui ne génèrent pas de revenus. Ce sont les méthodes d'évaluation comparative (évaluation hédonique) qui sont utilisées ici, et non l' approche par le revenu .

Bâtiments publics et projets spéciaux

Les bâtiments scolaires, les églises ou les gares ne génèrent généralement pas de loyers au prix du marché. L' approche par le revenu pour l'évaluation immobilière est inadaptée dans ces cas . On utilise plutôt la valeur réelle (coûts de construction).

Terrain constructible

Les terrains non bâtis ne génèrent aucun revenu (à l'exception peut-être des loyers, qui sont minimes). L' approche par le revenu pour l'évaluation immobilière ne peut être directement appliquée ici ; on utilise plutôt la méthode dite de la « valeur résiduelle » (un calcul rétrospectif basé sur la nouvelle construction prévue), qui est une variante de l' approche par le revenu pour l'immobilier .

La dynamique : DCF comme sœur moderne

Dans le monde des investisseurs professionnels (fonds de pension), une forme raffinée de l' approche par les revenus est souvent utilisée pour l'immobilier : la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF). Méthode des flux de trésorerie (DCF).

• Approche classique des revenus immobiliers : Elle se base sur une année fixe (rente perpétuelle).
• Méthode DCF : Elle adopte une approche dynamique et se projette dans l’avenir (par exemple, sur 10 ans). Elle tient compte d’une possible hausse des loyers dans 3 ans ou de la nécessité éventuelle de rénovations dans 5 ans.

Pour les immeubles collectifs de plus petite taille, cependant, l' approche classique de l'évaluation immobilière par le revenu reste la norme, car elle est plus transparente et moins susceptible de manipulation des prévisions.

Pourquoi l'approche par le revenu en immobilier est importante pour vous

Même si vous n'êtes pas un investisseur majeur, vous rencontrerez l' approche par le revenu en matière d'immobilier .

• Achat d'un logement indépendant : Vous souhaitez acheter une maison bifamiliale et en louer une partie ? Dans ce cas, la banque évaluera la partie louée en utilisant la méthode d'évaluation immobilière basée sur le revenu .
• Partage successoral : Lorsqu’un patrimoine comprend un petit immeuble d’appartements, les héritiers contestent souvent sa valeur. L’ approche par le revenu pour l’évaluation immobilière offre alors la solution la plus juste, car elle tient compte des revenus générés par l’héritage .
• Attention aux « rendements mirobolants » : les vendeurs attirent souvent les acheteurs avec des rendements bruts élevés. Un calcul rigoureux, basé sur la méthode du revenu, révèle quand des frais d'entretien importants absorbent la rentabilité nette. Cette méthode est un outil précieux pour démasquer les annonces immobilières trompeuses.

Comment les outils numériques aident

Le calcul de l'évaluation immobilière par la méthode du revenu nécessite des données : quel est le loyer de marché ? Quels sont les coûts d'exploitation moyens ? Quel est le taux d'intérêt actualisé ?

En tant que profane, vous manquez souvent de ces paramètres.

Des plateformes comme heyloft.ch offrent un soutien ici .

L’assistant numérique « Loft » peut vous aider à valider les variables de l’ approche par les revenus en matière d’évaluation immobilière .

• Analyse des loyers du marché : Loft vous informe des prix des locations dans le secteur. Si vous utilisez la méthode basée sur les revenus pour des biens aux loyers excessivement élevés, les données vous alerteront.
• Évaluation des risques : Loft fournit des données sur les logements vacants dans le quartier. Cela vous aide à fixer de manière réaliste le taux de capitalisation dans le cadre de l’approche par le revenu pour l’immobilier .
• Indépendance : Loft effectue ses calculs de manière objective. Elle n’a aucun intérêt à manipuler la méthode d’évaluation immobilière par le revenu , comme le font parfois les vendeurs.

Conclusion

L' approche par le revenu est la méthode de référence pour l'évaluation immobilière dès lors qu'un bien est destiné à générer des revenus. Elle s'applique aux immeubles d'habitation, aux locaux commerciaux et aux immeubles de placement. Elle ne tient pas compte de la valeur sentimentale et se concentre exclusivement sur les flux de trésorerie. Toute personne souhaitant acquérir ou faire évaluer un bien immobilier locatif ne doit pas considérer sa valeur intrinsèque, mais appliquer l' approche par le revenu .

Il est essentiel de comprendre l'effet de levier : même de faibles variations des loyers ou des taux d'intérêt ont un impact considérable sur la valeur finale d'un bien immobilier évalué par la méthode du revenu . Par conséquent, il ne faut pas se fier à des calculs simplistes.

l'expertise de Loft en matière de données pour vérifier les paramètres de votre évaluation.

Glossaire

• Méthode d'évaluation immobilière par le revenu : une méthode d'évaluation qui détermine la valeur d'un bien immobilier à partir du revenu locatif permanent (rendement).
• Taux de capitalisation : Le pourcentage par lequel le revenu locatif est divisé ; il reflète le risque et le niveau du taux d'intérêt dans l' approche par le revenu de l'évaluation immobilière .
• Revenu locatif net : Le revenu locatif annuel moins toutes les charges d’exploitation – la base de l’ approche par le revenu pour l’évaluation immobilière .
• Immeuble d'appartements : Terme classique désignant un immeuble collectif servant de bien d'investissement et dont la valeur est nécessairement évaluée selon la méthode du revenu pour l'immobilier .
• Méthode DCF ( méthode financière actualisée ) Flux de trésorerie : Une variante dynamique de l’ approche par les revenus pour l’immobilier , qui actualise les flux de trésorerie futurs à aujourd’hui.