Qui paie la commission de l'agent immobilier – l'acheteur ou le vendeur ?

Le principe de l'acheteur : analyse et faits

Procédure standard : Le vendeur paie

En Suisse, une règle claire prévaut : dans plus de 90 % des cas, c’est le vendeur qui doit payer la commission de l’agent immobilier . Ceci est dû au principe du « payeur de commission ». Le propriétaire d’un bien immobilier mandate l’agent immobilier pour commercialiser son bien, publier des annonces et organiser des visites. Il est le client. Par conséquent, c’est également lui qui doit payer la commission convenue contractuellement.

C'est une excellente nouvelle pour vous, acheteur potentiel. Sur la plupart des annonces publiées sur Homegate ou ImmoScout24, les services de l'agent immobilier sont gratuits. Vous n'avez donc pas à payer de facture ni de commission directement à l'agent . Sa rémunération est prélevée sur le prix de vente perçu par le vendeur.

L'exception : l'ordonnance de recherche (mandat de recherche)

Il existe toutefois une situation importante où les rôles s'inversent et où l'acheteur doit payer la commission de l'agent immobilier : le mandat de recherche. Si vous ne trouvez pas de bien immobilier adapté à vos besoins sur un marché tendu, vous pouvez engager un agent immobilier pour qu'il recherche exclusivement pour vous. Dans ce cas, c'est vous qui avez mandaté l'agent.

Vous signez un contrat de courtage écrit stipulant que vous devrez payer la commission si la vente aboutit. Si vous mandatez un professionnel pour la recherche d'un bien, vous devrez vous acquitter vous-même de sa commission . Cette commission est généralement inférieure à celle des mandats de vente, se situant habituellement entre 1,5 et 2,5 % du prix d'achat. La transparence est essentielle : un courtier n'est généralement pas autorisé à représenter les deux parties et à percevoir une commission de chacune sans le divulguer. Par conséquent, si vous faites appel à un courtier pour la recherche d'un bien, sachez que vous devrez finalement lui verser sa commission .

Coûts indirects : l’acheteur finit-il par les payer ?

Même si, en théorie, c'est le vendeur qui prend en charge les frais, il est économiquement évident que l'acheteur y contribue indirectement. Les vendeurs calculent leurs dépenses. Si un propriétaire sait qu'il doit payer 3 % du prix de vente en commission d'agent immobilier , il s'efforcera d'intégrer ces coûts au prix de vente.

Concrètement, l'acheteur finance la commission de l'agent immobilier par le biais du prix d'achat. Toutefois, il s'agit d'une distinction juridique importante . Vous payez un prix unique et global pour la maison. Vous ne recevez pas de facture séparée de l'agent et n'avez pas à déclarer la TVA sur ses services. L'obligation directe de payer la commission de l'agent incombe au vendeur. Cela protège votre capital, car la banque finance (prête) l'intégralité du prix d'achat, tandis que les frais de clôture sont souvent à votre charge. Par conséquent, le fait de ne pas avoir à payer directement la commission de l'agent facilite souvent le financement.

Différences régionales : Suisse occidentale contre Suisse alémanique

En Suisse alémanique, le principe selon lequel « le vendeur doit payer la commission de l'agent immobilier » est quasi universellement accepté. En Suisse romande (Genève, canton de Vaud), d'autres modèles existent parfois. Dans de rares cas, notamment pour des biens très recherchés ou des transactions hors marché, il est possible de convenir que l'acheteur prenne en charge une commission ou que les frais soient partagés. Toutefois, cet accord doit être communiqué clairement et en amont. Si un agent immobilier exige soudainement le paiement d'une commission lors du rendez-vous chez le notaire , sans accord écrit préalable, il est illégal. En Suisse alémanique, une telle demande serait totalement inhabituelle et contraire à l'éthique.

Double commission : un agent immobilier a-t-il le droit de percevoir deux fois la même commission ?

une commission à la fois du vendeur et de l'acheteur ? Le droit suisse des contrats ne l'autorise que sous des conditions très strictes ou, selon l'interprétation, l'interdit en cas de conflit d'intérêts. Un agent immobilier ne peut négocier le prix le plus élevé pour le vendeur et le prix le plus bas pour l'acheteur. En pratique, les agents sérieux considèrent qu'il est contraire à l'éthique de facturer les deux parties. Si, en tant qu'acheteur, vous acquérez un bien immobilier figurant dans le portefeuille d'un agent (pour lequel celui-ci est déjà mandaté par le vendeur), vous ne devriez jamais avoir à payer de commission supplémentaire .

Aspects fiscaux pour le vendeur

Pourquoi les vendeurs acceptent-ils généralement de payer les commissions d'agent immobilier ? Outre l'aspect pratique, il existe une raison fiscale. En Suisse, l'impôt sur les plus-values immobilières est prélevé sur les ventes. Il est calculé sur la différence entre le prix d'achat (à l'époque) et le prix de vente (aujourd'hui). Le vendeur peut déduire de son bénéfice les frais d'acquisition et les frais de vente, y compris les commissions d'agent immobilier. En acceptant de payer ces commissions , le vendeur réduit son bénéfice imposable. Si l'acheteur payait les commissions, le vendeur ne pourrait pas les déduire de ses impôts. Par conséquent, le système qui impose au vendeur de payer les commissions d'agent immobilier est souvent avantageux pour lui sur le plan fiscal.

Conseils aux acheteurs

• Consultez les annonces : soyez attentif aux mentions telles que « pas de commission pour l’acheteur ». Il s’agit d’une pratique courante en Suisse et cela confirme que vous n’avez pas à payer de commission à un agent immobilier .
• Contrat de réservation : Lisez attentivement les petites lignes. Elles contiennent parfois des clauses visant à transférer les coûts à l'acheteur. Signez. rien qui vous oblige à payer Commission du courtier à doit .
• Mandat de recherche : Si vous recherchez activement un agent immobilier, convenez des honoraires par écrit au préalable. Précisez ce qui se passe s’il vous propose un bien de son portefeuille (dans ce cas, vous n’aurez pas à payer de commission , car elle est déjà versée par le vendeur).

Conseils pour les vendeurs

Lors de la vente, il est évident que vous devrez payer une commission d'agent immobilier . Négociez le montant et la date de paiement. Une formule courante est « Pas de vente, pas de paiement » : vous ne payez la commission qu'une fois la vente notariée. Ne payez aucun frais d'avance. Conservez tous les reçus pour les déduire de votre impôt sur les plus-values. Le fait de devoir payer la commission réduit considérablement votre charge fiscale globale.

Conclusion

En Suisse, la question « Qui paie ? » trouve une réponse claire : c’est le principe du « prescripteur » qui s’applique. Dans la grande majorité des cas, c’est le vendeur qui mandate l’agent immobilier et qui doit donc également payer sa commission .

Pour les acheteurs, c'est une bonne nouvelle : vous n'aurez que rarement à payer directement des frais d'agence immobilière, sauf si vous demandez expressément une recherche. Sachez toutefois que ces coûts sont indirectement inclus dans le prix d'achat. Pour les vendeurs, la commission représente un coût, mais aussi une dépense déductible des impôts. La transparence est essentielle pour les deux parties : un agent immobilier sérieux indiquera toujours qui l'a mandaté et qui réglera la facture et versera sa commission .

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Glossaire

• mandant de la partie qui commande le service (généralement le vendeur) supporte les coûts et doit payer la commission du courtier .
• Mandat de recherche : Contrat par lequel l’acheteur mandate un agent immobilier. Dans ce cas, l’acheteur doit contacter directement l’agent. payer Commission du courtier .
• Courtage double : L'activité d'un courtier représentant simultanément l'acheteur et le vendeur. payer Commission du courtier est légalement délicat et inhabituel .
• Impôt sur les plus-values immobilières : impôt prélevé sur le profit réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Les vendeurs peuvent déduire de ce profit les frais engagés pour le paiement des commissions d’agence immobilière .
• Commission interne : terme technique désignant une commission payée par le vendeur. L’acheteur n’a pas à la payer. Commission externe payer Commission du courtier .