Comment puis-je me protéger contre les impayés de loyer ?

Pilier 1 : Sélection – La confiance est une bonne chose, le contrôle est préférable.

Le meilleur moyen d' éviter les impayés de loyer est d'empêcher les locataires à risque d'emménager. Vérifier leur solvabilité est donc primordial.

Extrait du registre des exécutions de dettes

C'est le cœur de l'examen. Exigez absolument le document original, datant de moins de trois mois.

• Aucune entrée : Idéal.
• Candidatures : Soyez prudent. Posez des questions. S’agissait-il d’une prime d’assurance maladie oubliée ou de dettes de prêt ? Pour éviter les pertes locatives , refusez systématiquement les candidatures de personnes ayant des dettes importantes ou faisant l’objet de procédures de recouvrement.

La règle de portabilité

Le demandeur peut-il même se permettre cet appartement ? En règle générale, le loyer ne devrait pas dépasser un tiers du revenu net.

• Demandez des bulletins de paie ou une confirmation à votre employeur.
• Quiconque ne respecte pas cette règle et loue à une personne financièrement « au bord du gouffre » aura bien du mal à éviter les pertes de loyer dès que le locataire recevra une facture imprévue (dentiste, réparation automobile).

Les informations de référence

Pour éviter à coup sûr les impayés de loyer , contactez votre ancien propriétaire (avec son accord). La question « Paiait-il toujours à temps ? » est le meilleur indicateur pour l'avenir. Un locataire qui a laissé des dettes à son ancien propriétaire changera rarement de comportement.

Pilier 2 : Sécurité financière – Le coussin de sécurité

Malgré toutes les précautions prises, des aléas de la vie (perte d'emploi, divorce) peuvent empêcher les locataires de payer leur loyer. Pour éviter ou limiter les conséquences financières d'un impayé de loyer dans de telles situations, il est nécessaire de fournir des garanties.

Le dépôt de garantie (caution)

La loi autorise un dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyer.

• Profitez pleinement de cette marge de manœuvre ! Celui qui ne demande qu'un mois de loyer n'a pratiquement aucune marge de manœuvre.
• d' éviter les pertes nettes dues aux impayés de loyer.
• Important : L’argent doit être déposé sur un compte séquestre au nom du locataire, jamais sur votre compte personnel.

assurance dépôt de location

De plus en plus de locataires utilisent une assurance dépôt (par exemple SwissCaution ) au lieu de déposer de l'argent liquide.

• Pour vous, en tant que propriétaire, cela ne pose aucun problème, car la compagnie d'assurance garantit le paiement en cas de dommages.
• Toutefois, vérifiez attentivement si la police d'assurance couvre bien les loyers impayés et non seulement les dommages matériels. Ce n'est qu'à cette condition qu'elle vous permettra réellement d'éviter les pertes de loyer .

Pilier 3 : Surveillance constante – étouffer le problème dans l’œuf

Beaucoup de propriétaires sont trop indulgents. Le loyer arrive le 5 au lieu du 1er du mois ? « Ça peut arriver. » Mais c’est précisément là que le problème commence. Pour éviter les retards de loyer , il faut être rigoureux.

Le délai de 30 jours (Art. 257d OR)

Dès que le loyer n'est pas payé :

• Contactez immédiatement le locataire.
• Si aucun paiement n'est reçu : envoyez un rappel écrit avec un délai de paiement d'au moins 30 jours et une menace de résiliation (courrier recommandé !).
• Si le locataire ne paie pas dans ce délai, vous pouvez résilier le bail avec un préavis de 30 jours à la fin du mois.

Ceux qui hésitent et espèrent ici échoueront. C'est seulement ainsi que vous pourrez accomplir de plus grandes choses . Évitez toute perte de revenus locatifs en entamant immédiatement les démarches juridiques. Chaque semaine de retard représente une semaine de logement gratuit.

Utilisation de la responsabilité solidaire

Vous louez à un couple (couple vivant en concubinage) ou à un appartement partagé ?

Assurez-vous que tous les adultes signent le contrat de location.

• Le terme clé est la responsabilité solidaire .
• Si le partenaire A ne peut pas payer ou déménage, vous pouvez exiger le paiement intégral du loyer du partenaire B.
• C'est l'un des moyens les plus efficaces d' éviter les défauts de paiement de loyer , car cela permet de répartir le risque sur plusieurs personnes.

Assurance loyers impayés : le filet de sécurité

Pour les propriétaires qui veulent être absolument sûrs, il existe des produits d'assurance spécifiques.

Une assurance contre les défauts de paiement de loyer intervient si le locataire ne paie pas et que le dépôt de garantie est également épuisé.

• Elle couvre souvent jusqu'à 6 ou 12 mois de loyer, ainsi que les frais juridiques et d'expulsion.
• Cette assurance a un coût, mais pour les propriétaires qui dépendent des revenus locatifs (par exemple pour couvrir leur propre hypothèque), c'est un outil puissant pour éviter des pertes locatives potentiellement ruineuses .

Tous les retards de paiement ne sont pas intentionnels. Parfois, une simple discussion suffit. Pour éviter les impayés de loyer , engagez le dialogue dès le premier retard de paiement.

Peut-être pourrait-on convenir d'un échéancier de paiement ? Ou d'une résiliation anticipée du contrat afin que le locataire puisse déménager dans un appartement moins cher ?

Une solution à l'amiable est presque toujours moins coûteuse qu'une expulsion forcée. La communication proactive est un facteur sous-estimé lorsqu'il s'agit d' éviter les pertes de loyer .

Conclusion

La question « Comment me protéger contre les impayés de loyer ? » est essentielle pour la rentabilité de votre investissement. Le risque zéro n'existe pas, mais il est possible de le gérer. Quiconque souhaite éviter les impayés de loyer ne peut se permettre aucun compromis lors du choix de ses locataires. Un mois sans loyer coûte moins cher qu'une année avec un locataire insolvable.

Misez sur la « Sainte Trinité » de la sécurité :

• Vérification de crédit rigoureuse (extrait de dossier de recouvrement de créances).
• Dépôt maximum (3 mois de loyer).
• Procédure de recouvrement immédiat en cas de défaut de paiement.

Ajoutez à cela la responsabilité solidaire en cas de pluralité de locataires, et vous obtenez un système efficace pour prévenir les impayés de loyer . Considérez la location comme une activité commerciale : la confiance est un luxe que vous pouvez vous permettre, tandis que le contrôle est essentiel à votre rentabilité.

Si vous souhaitez connaître le risque statistique de défaut de paiement au sein de votre groupe cible de locataires, ou si vous avez besoin d'aide pour formuler des rappels de paiement conformes à la loi, Loft propose des modèles professionnels et une analyse de données pour protéger vos revenus.

Glossaire

• Prévention des impayés de loyer : L’ensemble des mesures (audits, dépôts, assurances) visant à minimiser le risque de loyers impayés.
• Responsabilité solidaire : Si plusieurs personnes signent le bail, chacune est responsable de la totalité du montant. Il s’agit d’une mesure importante pour prévenir les impayés de loyer .
• Art. 257d OU : L'article de loi du Code suisse des obligations qui réglemente le défaut de paiement et constitue la base de la résiliation extraordinaire .
• Assurance dépôt de garantie : une solution d’assurance pour le locataire qui remplace le dépôt de garantie en espèces. Elle constitue une garantie pour le propriétaire.
• Expulsion : Procédure officielle (action en expulsion) visant à faire partir un locataire qui refuse de quitter son logement, par l’intermédiaire de la police. On espère éviter cette procédure longue en prévenant les arriérés de loyer .