Quel groupe cible correspond le mieux à mon bien immobilier ?

Facteur 1 : Emplacement – Le filtre immuable

L'emplacement est le seul critère que vous ne pouvez pas modifier. C'est l'indicateur le plus important pour trouver un bien locatif adapté à votre clientèle cible .

• Centre-ville et bruit : Votre appartement est-il situé sur une rue animée du centre-ville ? Dans ce cas, les familles avec de jeunes enfants et les personnes âgées en quête de calme ne sont généralement pas considérées comme des locations adaptées . Les jeunes actifs, les étudiants ou les couples urbains appréciant la vie nocturne et tolérant le bruit y trouveront davantage leur compte.
• Quartier urbain et tranquillité : le bien est-il situé dans un cadre verdoyant, tout en étant bien desservi par les transports en commun ? C’est l’atout majeur pour séduire les familles en quête d’une location ou les actifs souhaitant se détendre le week-end.
• Infrastructures : L’école est-elle loin ? C’est un inconvénient pour les familles. La gare est-elle accessible à pied ? C’est idéal pour les personnes qui travaillent en ville. Y a-t-il des commerces accessibles sans voiture ? Dans ce cas, les personnes âgées sans véhicule ne sont pas un public cible pour cette location .

Définissez honnêtement le micro-emplacement. Un bar bruyant au rez-de-chaussée exclut certains locataires, mais pourrait même rendre le bien attractif pour un autre groupe cible (par exemple, une colocation festive).

Facteur 2 : Taille et plan d’étage – Qui peut y vivre ?

Chaque surface habitable ne convient pas à tous les modes de vie. Le plan d'étage détermine souvent le public cible d'un bien locatif plus que son prix.

• Le nombre de pièces : un appartement de 1 à 2,5 pièces cible presque inévitablement les personnes seules ou les couples. À partir de 4,5 pièces, il s’adresse plutôt aux familles ou aux colocations.
• Adapté à la colocation : Si toutes les chambres sont accessibles depuis le couloir et de taille similaire, ce logement est idéal pour la colocation. Si les chambres forment un couloir, il conviendra davantage à des couples ou des familles.
• Accessibilité : L’appartement se situe-t-il au 4e étage sans ascenseur ? Dans ce cas, les personnes âgées ou à mobilité réduite ne seront pas retenues . Vous recherchez plutôt des personnes jeunes et actives. En revanche, un accès de plain-pied fait des seniors la cible principale pour ce logement .
• Cuisine ouverte ou fermée : une cuisine ouverte dans un loft séduit généralement les couples modernes et sociables. Une cuisine classique et séparée est souvent privilégiée par les locataires plus traditionnels ou les familles qui souhaitent éviter que les odeurs de cuisine n’envahissent le salon. Ce choix permet de mieux cerner le profil de votre bien locatif .

Facteur 3 : Caractéristiques et normes – Qui paie pour quoi ?

Le niveau de finition détermine non seulement le prix, mais aussi le style de vie de votre clientèle cible pour le bien locatif .

• Caractéristiques de base : sol en lino, cuisine vétuste, buanderie commune ? Votre clientèle cible pour les locations est composée de locataires soucieux du prix, d’étudiants ou de personnes séjournant à la semaine. Dans ce cas, la fonctionnalité prime sur le design.
• Haut de gamme : lave-linge et sèche-linge privés, parquet, nettoyeur vapeur, maison connectée ? Votre clientèle cible pour les locations est composée de personnes à hauts revenus, d’expatriés ou de retraités en quête de confort et prêts à payer le prix fort.
• Extérieur : Un grand jardin implique de l’entretien. Cela convient aux « jardiniers amateurs » ou aux « familles » recherchant une location, mais dissuade souvent les gestionnaires très occupés. Un balcon, en revanche, est un atout pour presque tous les locataires potentiels .

Attention au surdimensionnement : installer une cuisine de luxe dans un appartement situé sur une route principale bruyante est souvent un gaspillage d’argent, car les locataires de biens immobiliers de luxe recherchent généralement un emplacement calme. Les caractéristiques et l’emplacement doivent correspondre aux attentes de cette clientèle .

Le loyer est le critère de sélection le plus difficile. Il définit le groupe cible pour un logement locatif en fonction de ses moyens financiers.

• Segment économique : Les loyers abordables attirent un large public. Le marché locatif est vaste, mais le risque de défaut de paiement peut être plus élevé. Une vérification de solvabilité est donc essentielle.
• Segment haut de gamme : Les loyers élevés réduisent considérablement le nombre de clients potentiels pour la location . La concurrence est forte avec de nombreux autres biens de luxe. Les exigences en matière de service et de perfection sont extrêmement élevées pour cette clientèle .
• Les expatriés constituent un cas particulier : les professionnels internationaux représentent une clientèle lucrative pour la location immobilière . Ils offrent souvent des loyers élevés, mais recherchent généralement des appartements meublés (appartements de fonction) et des contrats flexibles. Si vous souhaitez attirer cette clientèle sur votre marché locatif , il est indispensable d'investir dans des logements disponibles.

Combinaison des analyses : Votre persona

déterminer définitivement le groupe cible du bien locatif , vous superposez tous les filtres.

• Exemple 1 : Appartement de 2 pièces, 4ème étage sans ascenseur, quartier branché, standing abordable.
• Clientèle cible pour la location immobilière : étudiants, jeunes célibataires, jeunes actifs.

• Clientèle cible pour les locations immobilières : familles à hauts revenus, couples ayant besoin d’espace.

• Groupe cible pour les biens locatifs : Seniors aisés (« Golden Ageers »), Dinks.

Une fois votre clientèle cible définie , vous pouvez personnaliser votre annonce. Pour les étudiants, mettez l'accent sur la connexion internet haut débit et la proximité de l'université. Pour les familles, soulignez la présence des écoles et de l'aire de jeux. Pour les seniors, mentionnez l'ascenseur et les commerces. Ainsi, vous adoptez le langage de votre clientèle cible .

Pourquoi cibler le mauvais public coûte cher

Pourquoi nous concentrons-nous autant sur le groupe cible de biens locatifs ? Parce qu’une inadéquation coûte cher.

Si vous louez votre appartement festif en centre-ville à un couple en quête de calme, ils résilieront leur bail au bout de six mois, exaspérés. Les frais liés à la rotation des locataires grèveront votre rentabilité.

Si vous louez un appartement de luxe onéreux à une personne qui peine à payer son loyer, vous risquez un défaut de paiement au moindre problème. Définir un profil de locataires réaliste est donc essentiel à une bonne gestion des risques.

De plus, vous réalisez des économies sur vos coûts marketing. Si votre public cible est composé d'étudiants à la recherche d'un logement locatif, inutile de passer des annonces dans des magazines coûteux et onéreux : privilégiez les portails gratuits ou le tableau d'affichage de l'université.

Conclusion

La question « Quel groupe cible correspond le mieux à mon bien ? » ne se résout pas par des vœux pieux, mais par des faits. Analysez avec une honnêteté sans concession l'emplacement, la superficie, les caractéristiques et le prix. Ces quatre facteurs déterminent le groupe cible de votre bien locatif .

N'essayez pas d'adapter artificiellement un bien immobilier à une clientèle cible de locataires si la structure du bâtiment ou son environnement ne s'y prêtent pas. L'authenticité l'emporte. Un appartement étudiant sans prétention trouvera un locataire plus rapidement qu'un loft prétentieux mal situé.

Plus vous définirez précisément votre clientèle cible pour les locations , plus votre marketing sera efficace. Vous rédigerez de meilleures descriptions, prendrez des photos plus pertinentes et organiserez des visites plus agréables, car les attentes des locataires potentiels correspondront à la réalité.

Si vous ne savez pas quel groupe démographique connaît la croissance la plus rapide dans votre quartier ou quel segment de prix présente la plus forte demande de logements locatifs pour votre groupe cible spécifique , Loft propose des analyses de localisation détaillées pour affiner votre positionnement.

Glossaire

• Groupe cible du bien locatif : Le groupe défini de locataires potentiels (par exemple, étudiants, familles) qui correspondent le mieux au bien en fonction de leurs besoins et de leurs ressources financières.
• Micro-localisation : L’environnement immédiat du bien (bruit, vue, voisinage). C’est un critère de sélection essentiel pour le groupe cible de biens locatifs .
• Accessibilité financière : Le rapport entre le loyer et le revenu (généralement 1/3 maximum). Il limite le groupe cible financier pour les logements locatifs .
• Expatriés : professionnels internationaux travaillant souvent temporairement en Suisse. Ils constituent une clientèle spécifique et aisée. Location d’appartements meublés.
• DINKS (Double Income No Kids) : Couples à double revenu sans enfant. Un groupe cible prisé pour la location d’appartements de standing en centre-ville.