Quelle devrait être la durée idéale de location ?

Le coût du roulement du personnel : l'ennemi des rendements

déterminer la durée idéale du bail , il faut d'abord comprendre ce qui se passe lorsqu'un locataire quitte les lieux. Chaque départ engendre des coûts.

• Vacance : Même dans les bons quartiers, un appartement reste souvent vacant entre deux locataires pendant deux semaines à un mois.
• Entretien : peinture, ponçage des parquets, petites réparations. Ces frais sont engagés immédiatement lors du changement de fournisseur.
• Travail administratif : publication d'annonces, organisation des visites, rédaction des contrats, vérifications de solvabilité.

Si l'on ne considère que ces coûts, la durée idéale d'un bail semble « infinie ». Plus le locataire reste longtemps, moins ces frais de rotation sont fréquents. Statistiquement, les frais de recherche d'un locataire ne sont souvent amortis qu'après 18 à 24 mois. Une durée de bail idéale devrait donc largement dépasser ce seuil. Les agences immobilières qui subissent une rotation constante de leurs locataires après un an peinent souvent à couvrir leurs frais administratifs sans dégager de bénéfices.

Le « locataire perpétuel » : bénédiction ou malédiction ?

Un locataire qui reste 30 ans est-il donc la garantie d'une durée de location idéale ? Pas nécessairement. C'est là qu'intervient la notion de « coût d'opportunité ».

Si un locataire reste très longtemps, le loyer s'écarte souvent du loyer de marché.

• Le problème, c'est qu'on ne peut ajuster le loyer d'un contrat en vigueur qu'en fonction du taux d'intérêt de référence et de l'inflation. On ne peut souvent pas répercuter intégralement la hausse générale du marché (excès de demande).
• Le retard accumulé dans les rénovations : La période de location idéale se termine souvent lorsque des rénovations importantes deviennent nécessaires (salle de bain, cuisine, plomberie). Un locataire de longue durée refusera généralement de subir une rénovation complète pendant qu'il occupe encore le logement.

De nombreux experts estiment donc que la durée idéale d'un bail se situe entre 5 et 8 ans . Cette période est suffisamment longue pour amortir les frais de déménagement, mais suffisamment courte pour remettre l'appartement aux normes actuelles du marché, tant en termes de technologie que de prix, lors du départ du locataire suivant.

Appartements d'affaires et appartements meublés

La location meublée constitue un cas particulier. Des règles différentes s'appliquent ici concernant la durée de location idéale .

• Public cible : Expatriés, personnel de projet, personnes effectuant des trajets domicile-travail hebdomadaires.
• Horizon temporel : La période de location idéale se situe généralement entre 6 et 18 mois .

Pourquoi la location de courte durée est-elle idéale dans ce cas ? Parce que le loyer est nettement plus élevé (supplément pour le mobilier) et que cette clientèle est prête à payer pour plus de flexibilité. Le revenu plus important compense les coûts liés à la rotation fréquente des locataires. Si un locataire restait 10 ans, l’usure du mobilier serait telle que ce ne serait pas rentable. Par conséquent, pour ce segment de clientèle, la location de courte durée est effectivement la solution idéale .

Stratégies pour contrôler la durée du bail

Vous ne pouvez pas imposer la durée de location idéale , mais vous pouvez l'influencer.

1. Choisir le bon locataire

Si vous visez une période de location idéale de plusieurs années, recherchez des locataires stables.

• Les familles avec enfants scolarisés déménagent rarement. Dans ces cas-là, les chances de trouver un logement idéal et de longue durée sont élevées.
• Les jeunes célibataires ou les étudiants sont plus mobiles. Leur situation de vie évolue rapidement (changement de partenaire, d'emploi). Dans ces cas-là, la durée de location idéale est souvent difficile à atteindre.

2. Le contrat de location

En Suisse, les contrats à durée déterminée sont possibles, mais peu courants pour les biens immobiliers résidentiels.

• Durée minimale de location : Vous pouvez convenir d’une durée minimale de location (par exemple, 1 an) dans le contrat. Cela vous permet de récupérer au moins les frais initiaux et vous rapproche de la durée de location idéale .
• Contrats à durée déterminée : ils prennent fin automatiquement. Ils garantissent la sécurité de l’aménagement du logement, mais dissuadent de nombreux locataires recherchant un logement à long terme.

3. Gestion active des relations

Une fois la période de location idéale atteinte, vous souhaitez conserver le locataire.

De petites attentions (un nouveau réfrigérateur après 10 ans, des réparations rapides) garantissent la satisfaction du locataire et encouragent le renouvellement du bail . Négliger ces attentions entraîne la résiliation du bail.

La perspective fiscale

L'administration fiscale a également une influence sur la définition de la durée de location idéale pour vous.

• Les frais d'entretien (préservation de la valeur) sont déductibles d'impôt.
• Lorsqu'un locataire quitte un logement, de nombreux travaux d'entretien sont souvent nécessaires. En regroupant judicieusement ces travaux, vous pouvez atténuer les effets de la taxation progressive.

Une durée de location idéale permet de planifier ces cycles de rénovation de manière à les optimiser fiscalement (par exemple, des travaux importants tous les 5 à 7 ans lors de l'emménagement). Une rotation trop fréquente des locataires entraîne des réparations mineures constantes, ce qui réduit la flexibilité fiscale.

Conclusion

Existe-t-il une durée de location idéale ? Oui, mais elle varie d’une personne à l’autre.

Pour un appartement classique non meublé en Suisse, une période de 3 à 7 ans est considérée comme la « période idéale ».

Dans ce laps de temps, la durée idéale du bail est suffisamment longue pour minimiser la vacance locative et les frais administratifs. Parallèlement, elle est suffisamment courte pour permettre des ajustements de loyer en fonction du marché et les rénovations nécessaires lors de l'emménagement du locataire.

Méfiez-vous de l'illusion d'un locataire de 30 ans, à moins d'être prêt à renoncer à tous les efforts et aux rendements potentiels. Évitez également les désagréments liés à la rotation annuelle des locataires, sauf si vous gérez un immeuble commercial avec des marges élevées. En définitive, la durée idéale du bail est le fruit d'une stratégie réfléchie qui prend en compte le profil du locataire, l'état du bien et les conditions du marché.

Si vous souhaitez analyser le taux de rotation des locataires dans votre quartier ou déterminer la durée de location idéale la plus rentable pour votre type d'appartement (par exemple, 2,5 ou 4,5 pièces), Loft propose des données de marché neutres pour optimiser votre stratégie de location.

Glossaire

• Taux de rotation des locataires : indicateur de la fréquence de changement des locataires d’un logement. Un faible taux suggère une location longue durée, souvent idéale .
• Coûts d'opportunité : Le manque à gagner lorsqu'un appartement est loué bien en dessous du prix du marché parce qu'un locataire de longue durée bloque l'ajustement au loyer de marché actuel.
• Risque de vacance locative : le risque que l’appartement ne génère aucun revenu entre deux locataires. Une durée de location idéale plus longue minimise ce risque.
• **Durée minimale de location : Une clause contractuelle qui exclut la résiliation avant l’expiration d’une période (par exemple 1 an) afin de garantir une certaine durée de location idéale .**
• Amortissement des coûts de changement : La période nécessaire pour que les revenus couvrent les coûts de relocation (publicité, peintre).