Comment évaluer l'état structurel d'un bien immobilier que je souhaite acheter pour y habiter ?

Analyse systématique : comment évaluer correctement la substance

L'enveloppe du bâtiment : le coûteux bouclier protecteur

Pour évaluer l' état structurel d'un bien immobilier , il faut commencer par l'extérieur . L'enveloppe du bâtiment (toiture et façade) représente la partie la plus coûteuse d'une maison. Elle protège votre investissement des intempéries. Un mauvais état structurel dans ce domaine peut rapidement engendrer des coûts importants.

Commencez par observer la toiture. Manque-t-il des tuiles ? Le toit semble-t-il ondulé ? La durée de vie d'un toit est d'environ 40 à 50 ans. Passé ce délai, l' état de la structure du bâtiment doit être examiné avec soin. Vérifiez également la façade à la recherche de fissures. Les fines fissures dans le plâtre sont souvent sans gravité, mais les fissures profondes peuvent indiquer un tassement des fondations, susceptible d'affecter gravement la solidité de la structure . Portez une attention particulière à la base du bâtiment : le plâtre s'écaille-t-il ou présente-t-il des décolorations ? Ce sont des signes précoces d'humidité ascensionnelle, qui peuvent compromettre l' intégrité structurelle de l'ensemble du bâtiment .

Humidité et sous-sols : le danger invisible

C'est souvent là que l'on évalue le mieux l'état de la structure , car il y a moins d'éléments superflus. Fiez-vous à votre odorat en y entrant. Une odeur de renfermé ou de terre est-elle présente ? Une odeur de renfermé est un signe avant-coureur de moisissures ou de dégâts d'eau.

Examinez les coins et derrière les étagères. L'humidité des murs est le principal ennemi d'une structure saine . Si vous observez des efflorescences ( cristaux de sel blancs ) sur les murs, cela indique la présence d'eau dans la maçonnerie. Réparer les dégâts d'humidité est complexe et coûteux. Une structure saine nécessite un sous-sol sec. Renseignez-vous également sur les éventuels dégâts des eaux antérieurs. Une maison régulièrement humide est en état de délabrement permanent .

Technologie du bâtiment et énergie : au cœur de l'efficacité

Si les murs peuvent durer des siècles, la technologie, elle, a une durée de vie plus courte. L' état structurel d'un bien immobilier est aujourd'hui largement déterminé par son efficacité énergétique. Prenons l'exemple du système de chauffage. Quel est l'âge du brûleur ? Un système de chauffage au fioul ou au gaz doit souvent être remplacé après 15 à 20 ans. Si le système a 25 ans, il faut ajouter le coût de son remplacement (par exemple, par une pompe à chaleur) au prix d'achat afin de déterminer la véritable valeur de l' état structurel du bien .

Les installations électriques sont également essentielles à la solidité d'un bâtiment . Dans les maisons anciennes, les câblages et les tableaux électriques ne sont souvent plus conformes aux normes de sécurité et de performance actuelles. Demandez un certificat de conformité (SiNa) datant de moins de cinq ans. Un système électrique vétuste fragilise considérablement la structure du bâtiment , car il est souvent nécessaire d'ouvrir les murs pour installer de nouveaux câbles.

Fenêtres et isolation : le facteur confort

Les fenêtres sont essentielles à l' efficacité énergétique d'une maison . Vérifiez l'année de construction, souvent inscrite sur le cadre. Les fenêtres à simple vitrage sont aujourd'hui à proscrire et témoignent d'une faible performance énergétique . Mais même les fenêtres à double vitrage des années 1980 sont souvent opaques ou présentent des fuites.

Ouvrez et fermez plusieurs fenêtres. Coincent-elles ? Le bois est-il pourri ? Remplacer toutes les fenêtres représente un investissement important , mais améliore immédiatement l’ état du bâtiment . Renseignez-vous également sur l’isolation. Des combles qui se transforment en sauna l’été et sont glacials l’hiver indiquent une isolation insuffisante. Un bâtiment bien entretenu permet de réaliser des économies de chauffage chaque mois. Le certificat énergétique cantonal du bâtiment (CECB) vous fournit des informations détaillées sur la performance énergétique du bâtiment .

Documents et durée de vie : un aperçu des fichiers

Tous les défauts ne sont pas visibles à l'œil nu . Pour évaluer définitivement l' état structurel du bien , il est nécessaire d'examiner les documents. Quand les rénovations ont-elles été effectuées ? Existe-t-il des factures ?

Une maison, c'est comme une voiture : chaque composant a une durée de vie.

• Cuisine/Salle de bain : environ 20 à 30 ans.
• Système de chauffage : environ 15 à 20 ans.
• Windows : environ 30 ans.
• Toiture : environ 40 à 50 ans.

Dressez la liste des éléments constitutifs du bâtiment et de leur âge. Si tout date de 1970, vous aurez un important retard dans les investissements nécessaires. L'apparence attrayante masque alors le mauvais état technique du bien . Par conséquent, l' état structurel d'un bien immobilier se traduit aussi par un calcul mathématique de sa durée de vie restante.

Lorsque vous avez besoin d'un expert

En tant que particulier, vous pouvez repérer les défauts apparents, mais vous ne pouvez pas voir à l'intérieur des murs. Si vous hésitez quant à savoir si l' état du bien justifie son prix, consultez un expert en bâtiment ou un architecte. Le coût d'une telle inspection (généralement entre 500 et 1 000 francs suisses) est un investissement judicieux. L'expert décèlera les fissures, les ponts thermiques et l'humidité que vous pourriez négliger. Il pourra vous fournir une estimation précise du coût de la remise aux normes. Ne vous fiez jamais uniquement aux déclarations du vendeur ou de l'agent immobilier pour évaluer l' état d'un bien .

Conclusion

Il incombe à l'acheteur d'évaluer l' état structurel d'un bien immobilier . Ne vous laissez pas tromper par la mise en scène ou une peinture fraîche. Procédez méthodiquement : de la toiture et la façade au sous-sol, puis aux réseaux et aux fenêtres. Un mauvais état structurel n'est pas rédhibitoire, mais il doit se refléter dans le prix. Seuls ceux qui connaissent le coût des rénovations nécessaires peuvent négocier de manière réaliste. Acheter une maison nécessitant des travaux au prix d'une construction neuve est la plus grosse erreur que vous puissiez commettre.

Prenez votre temps lors de la visite et n'hésitez pas à poser des questions pertinentes. L' état de la structure déterminera si votre maison sera un havre de paix ou un chantier permanent.

Si vous souhaitez faire évaluer l'état d'un bien immobilier par un professionnel ou si vous recherchez de l'aide pour évaluer vos besoins d'investissement, Loft vous propose des analyses et une assistance compétentes.

Glossaire

• État structurel du bien : L'état technique actuel d'un bâtiment, compte tenu de son âge, de son usure et des travaux d'entretien effectués.
• Retard d’investissement : La somme des rénovations reportées mais nécessaires qui affectent négativement l’ état structurel du bien .
• SiNa (Certificat de sécurité) : Document obligatoire attestant de la conformité des installations électriques. Essentiel pour l’évaluation de l’ état technique d’un bâtiment .
• GEAK (Certificat de performance énergétique du bâtiment) : Un certificat qui évalue l'efficacité énergétique et permet de tirer des conclusions sur l' état structurel du bâtiment en matière d'énergie .
• Structure du bâtiment : Les éléments essentiels et durables du bâtiment (fondations, murs, plafonds, toiture) qui constituent le cœur de l' état structurel de la propriété .