Quelle est la valeur fiscale et est-elle liée au prix de vente ?

Quelle est exactement la valeur imposable d'un bien immobilier à des fins fiscales ?

La valeur cadastrale d'un bien immobilier (également appelée valeur foncière, valeur officielle ou valeur fiscale, selon le canton) est une donnée purement administrative. Elle sert de base au calcul de l'impôt sur la fortune par l'administration fiscale cantonale.

En Suisse, l'immobilier étant considéré comme un actif, il est imposable. Mais quelle est la valeur d'une maison ? L'administration fiscale ne pouvant réévaluer chaque maison chaque année, elle utilise des formules et des modèles d'évaluation standardisés. La valeur cadastrale d'un bien est donc déterminée par un inspecteur, en fonction des tables de valeur foncière, de l'année de construction, du volume et du niveau de finition.

Il est important de savoir que la valeur foncière d'un bien immobilier, telle qu'indiquée à des fins fiscales, est presque toujours en retard par rapport à la réalité. Les évaluations ne sont généralement mises à jour que tous les 10 à 15 ans. Sur un marché où les prix peuvent augmenter de 50 % en dix ans, la valeur foncière d'un bien reste souvent obsolète.

Règle générale : valeur fiscale vs valeur marchande

La valeur cadastrale d'un bien immobilier a-t-elle un lien avec son prix de vente ? Oui et non. Il existe une corrélation, mais elle ne reflète pas exactement la valeur marchande. De manière générale, dans de nombreux cantons, la valeur cadastrale d'un bien immobilier est généralement bien inférieure à sa valeur marchande.

Les autorités visent généralement à fixer la valeur cadastrale d'un bien immobilier entre 70 et 90 % de sa valeur marchande. En pratique, notamment dans les cantons où les prix augmentent rapidement, comme Zurich ou Zug, la valeur cadastrale d'un bien immobilier ne représente souvent que 40 à 60 % de sa valeur marchande réelle.

Pourquoi en est-il ainsi ? Le gouvernement souhaite éviter un afflux de recours . Si la valeur cadastrale d'un bien immobilier correspondait exactement à sa valeur marchande, chaque propriétaire exigerait une réduction à la moindre fluctuation du marché. Une valeur cadastrale inférieure sert de marge de sécurité et garantit l'efficacité administrative. Concrètement, cela signifie que si la valeur cadastrale de votre bien est de 800 000 francs suisses, son prix de vente pourrait facilement atteindre 1,2 ou 1,4 million de francs suisses. Quiconque fixe son prix de vente sur la base de la valeur cadastrale brade ainsi des centaines de milliers de francs.

Le patchwork cantonal

La Suisse ne serait pas la Suisse sans le fédéralisme. Le mode de calcul de la valeur cadastrale des biens immobiliers varie complètement d'un canton à l'autre.

• Canton de Zurich : Ici, la valeur estimée des biens immobiliers est calculée selon une formule qui prend en compte la valeur du terrain et la valeur actuelle du bâtiment, souvent ajustée à l’aide de bases de données de prix de vente. L’objectif est un valeur fiscale Propriété évaluée à environ 70 % de sa valeur marchande .
• Canton de Berne : On y utilise le terme « valeur officielle ». Celle-ci est souvent notoirement basse et très éloignée de la valeur marchande, ce qui est avantageux pour le calcul de l’impôt sur la fortune, mais soulève des questions quant à la valeur locative imputée.
• Autres cantons : Certains font davantage appel à des éléments d’évaluation basés sur le revenu, notamment pour les immeubles collectifs.

Ainsi, si vous discutez avec un ami d'un autre canton de la valeur cadastrale d'un bien immobilier , vous comparez des choses incomparables. Une valeur cadastrale élevée en Argovie ne signifie pas nécessairement que le bien a plus de valeur qu'un bien avec une valeur cadastrale faible en Valais.

Quand la valeur cadastrale d'un bien immobilier est-elle importante à des fins fiscales ?

Même si la valeur estimée d'un bien immobilier est un indicateur peu fiable de son prix de vente, elle joue un rôle majeur dans d'autres domaines.

• Impôt sur la fortune : Plus la valeur cadastrale de votre bien est élevée , plus votre impôt sur la fortune annuel sera important. Voici comment cela fonctionne. un J'accorde une grande importance à votre intérêt.
• Droits de succession : Dans les cantons qui prélèvent encore des droits de succession ou de donation, la valeur cadastrale du bien sert souvent de base au calcul. valeur fiscale Propriété protège Voici l'héritage.
• Valeur locative imputée : La valeur locative imputée (le revenu fictif sur lequel vous devez payer des impôts) est souvent calculée en pourcentage de la valeur cadastrale du bien . Si la valeur cadastrale du bien augmente suite à une réévaluation, votre impôt sur le revenu augmentera généralement lui aussi.

Les dangers du partage d'un héritage

Un exemple classique de litige lié à la valeur cadastrale d'un bien immobilier est le partage d'un héritage. Par exemple, un enfant hérite de la maison tandis que l'autre reçoit une somme d'argent. Si la famille s'accorde sur la valeur cadastrale comme base de partage, l'enfant qui possède la maison est nettement avantagé, car la valeur marchande réelle est bien supérieure. L'enfant qui reçoit la somme d'argent est, quant à lui, désavantagé. En cas de litige successoral, la valeur cadastrale devrait donc être écartée et la valeur marchande actuelle déterminée par des experts. La valeur cadastrale ne constitue pas une base de partage équitable dans ce cas précis.

Évaluation et vente immobilières : L'impôt sur les gains en capital

Lors de la vente d'un bien immobilier, sa valeur estimée entre indirectement en ligne de compte, mais sous une forme différente. L'impôt sur les plus-values est calculé comme la différence entre le prix de vente et les coûts d'acquisition (prix d'achat initial + investissements).

Si vous avez hérité d'un bien immobilier dont le prix d'achat historique est inconnu (par exemple, parce qu'il appartient à la famille depuis 50 ans), certains cantons utilisent la valeur cadastrale du bien à une date précise . Si cette valeur historique est très basse, le profit calculé, et donc la charge fiscale, seront aujourd'hui extrêmement élevés. Comme vous pouvez le constater, la valeur cadastrale d'un bien immobilier est une arme à double tranchant. Une valeur basse permet de réduire l'impôt sur la fortune aujourd'hui, mais peut faire grimper l'impôt sur les plus-values demain.

Fixez le prix de vente : ignorez la valeur fiscale.

Pour fixer le prix de vente de votre maison, ne tenez pas compte de la valeur cadastrale . Il s'agit d'un outil administratif, et non d'un indicateur du marché. Les acheteurs s'intéressent à l'emplacement, à l'état du bien, à son environnement et à l'offre et la demande. Ils se renseignent rarement sur la valeur cadastrale , sauf pour estimer leurs futures taxes foncières.

La seule exception concerne les cas où la valeur cadastrale du bien est extrêmement élevée (supérieure au prix de vente prévu) : il y a un problème. Vous payez alors trop d'impôts depuis des années. Dans ce cas, vous devriez contester l'évaluation, même si cela n'est pas directement lié à la vente. En effet, la valeur cadastrale d'un bien n'est pas un indicateur fiable de sa valeur marchande.

Conclusion

La valeur cadastrale d'un bien et son prix de vente sont deux choses différentes. Si le prix de vente reflète la dynamique actuelle du marché, la valeur cadastrale est une donnée administrative, peu sensible aux fluctuations du marché, utilisée pour le calcul de l'impôt sur la fortune. En Suisse, elle est volontairement fixée en dessous de la valeur marchande – souvent de 20 à 40 %.

la valeur cadastrale de votre bien comme base de vente vous coûtera de l'argent. L'utiliser sans discernement lors du partage d'un héritage désavantagera vos cohéritiers. Considérez la valeur cadastrale de votre bien pour ce qu'elle est : un chiffre utilisé à des fins fiscales, et non le prix de votre maison.

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Glossaire

• Valeur foncière pour l'impôt foncier : Valeur officiellement déterminée d'un bien immobilier, servant de base au calcul de l'impôt sur la fortune. Elle est fixée par les autorités cantonales. autorités fiscales déterminé .
• Valeur cadastrale : synonyme de valeur fiscale, couramment utilisé dans certains cantons (par exemple, Berne, Valais).
• Valeur marchande : Le prix qui peut être atteint actuellement dans des conditions de marché normales . la plupart clairement au-dessus de dém valeur fiscale Propriété .
• Valeur locative imputée : revenu théorique que les propriétaires doivent déclarer à des fins fiscales. Son montant est souvent calculé directement ou indirectement à partir de la valeur cadastrale du bien .
• Facteur de redistribution : Facteur utilisé dans certains cantons pour ajuster la valeur fiscale des biens immobiliers au niveau général des prix sans réévaluer chaque propriété individuellement.