Di quanto capitale proprio ho bisogno per acquistare un appartamento?

Le basi finanziarie: analisi e fatti

Che cos'è il capitale proprio e perché è importante?

Prima di poter acquistare un appartamento, devi capire come la banca valuta il valore dell'immobile. Di norma, le banche finanziano al massimo l'80% del valore più basso tra il prezzo di acquisto e la stima del valore di mercato. Il restante 20% deve essere versato come capitale proprio.

Se desideri acquistare un appartamento, un capitale proprio più elevato riduce il rischio per la banca. Spesso la banca ricompensa questo aspetto con tassi di interesse più vantaggiosi. Allo stesso tempo, una quota propria elevata riduce il debito ipotecario. Ciò significa che l'onere mensile degli interessi diminuisce, rendendo più sicuro il finanziamento a lungo termine. Chi acquista un appartamento con il minimo indispensabile ha meno margine di manovra se in futuro i tassi di interesse dovessero aumentare o se fossero necessari lavori di ristrutturazione imprevisti.

Come si calcola l'ammontare del capitale proprio?

La regola empirica del «20%» è il punto di partenza se desideri acquistare un appartamento. Tuttavia, questo 20% è soggetto a severi criteri di qualità. L'Autorità di vigilanza sui mercati finanziari distingue tra fondi propri «hard» e «soft».

• Fondi propri rigidi (minimo 10%): se desideri acquistare un appartamento, almeno il 10% del valore di ipoteca deve provenire da fondi che non provengono dalla cassa pensioni (2° pilastro). Questi includono:
• saldi di conto (conto di risparmio, conto stipendio)
• Titoli (azioni, fondi)
• Averi del pilastro 3a
• Donazioni o anticipi ereditari (confermati per iscritto)

Un esempio di calcolo: se desideri acquistare un appartamento per 1 milione di franchi, hai bisogno di 200 000 franchi di capitale proprio. Di questi, 100 000 franchi devono essere necessariamente denaro «contante».

Quali altri costi devi prevedere per l'acquisto di un appartamento?

Un errore frequente che commettono gli interessati quando acquistano un appartamento è quello di dimenticare i costi accessori dell'acquisto. Queste spese non vengono solitamente finanziate dalla banca e devono essere pagate di tasca propria, oltre al 20% di capitale proprio.

Quando acquisti un appartamento, a seconda del cantone dovrai sostenere i seguenti costi:

• Imposta sul trasferimento di proprietà: in cantoni come Berna o Vaud può arrivare fino al 3,3% del prezzo di acquisto. A Zurigo, di solito non si applica agli immobili residenziali.
• Spese notarili: per la certificazione del contratto di acquisto (circa dallo 0,1% allo 0,5%).
• Tasse catastali: per l'iscrizione del trasferimento di proprietà.
• Tasse di ipoteca: costi per la costituzione del diritto di pegno.

Gli esperti consigliano: se desideri acquistare un appartamento, per sicurezza prevedi un ulteriore 3-5% del prezzo di acquisto per queste spese accessorie. Con un prezzo di acquisto di 1 milione di franchi, si tratta di un extra fino a 50.000 franchi che devono essere disponibili in contanti prima di poter acquistare l'appartamento.

Sostenibilità: il secondo ostacolo

Anche con risparmi sufficienti, il progetto di acquistare un appartamento può fallire. La banca verifica la sostenibilità. Le spese correnti (interesse calcolato del 5%, ammortamento, manutenzione) non devono superare un terzo del tuo reddito lordo.

Se il tuo reddito è limitato, spesso devi versare più capitale proprio per ridurre l'ipoteca e soddisfare la sostenibilità. È quindi possibile che tu abbia bisogno del 25 o 30 per cento di fondi propri per poter acquistare l'appartamento, anche se dal punto di vista puramente normativo sarebbe sufficiente il 20 per cento.

Consigli per accumulare capitale proprio

Il progetto di acquistare un appartamento richiede disciplina. Ecco alcune strategie per risparmiare i fondi necessari:

• Massimizza il pilastro 3a: versa ogni anno l'importo massimo. In questo modo risparmierai sulle tasse e accumulerai capitale proprio «solido» che potrai utilizzare quando vorrai acquistare un appartamento.
• Anticipo ereditario: parlane con la tua famiglia. Un anticipo ereditario o una donazione sono spesso il modo più efficace per colmare il divario e poter acquistare un appartamento.
• Piano di risparmio: metti da parte ogni mese un importo fisso, come se stessi già pagando gli interessi ipotecari. In questo modo ti abituerai all'onere che dovrai sostenere quando acquisterai l'appartamento.

Anche per i nuovi residenti (espatriati) vale la regola: se hai la residenza principale in Svizzera, nella maggior parte dei casi puoi acquistare un appartamento senza restrizioni. Le regole di finanziamento (20% di capitale proprio) sono identiche.

Conclusione

alla domanda «Di quanto denaro ho bisogno?» non è possibile rispondere con un unico numero. Chi desidera acquistare un appartamento deve calcolare almeno il 20% del prezzo di acquisto come base. Di questi, il 10% deve essere costituito da fondi propri «reali». Tuttavia, per poter acquistare un appartamento in modo sicuro e sostenibile, dovresti calcolare piuttosto il 25% di liquidità, comprese le spese accessorie di acquisto e un margine per le ristrutturazioni.

Non sottovalutare mai le spese accessorie e il calcolo della sostenibilità. L'acquisto di un appartamento è una maratona, non uno sprint. Una solida preparazione e la conoscenza dei fondi "reali" e "virtuali" ti proteggono da brutte sorprese. Solo chi conosce i propri numeri può acquistare un appartamento in tutta tranquillità e godersi la proprietà a lungo termine.

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Glossario

• Capitale proprio: risorse finanziarie che l'acquirente mette a disposizione. Se desideri acquistare un appartamento, si tratta della differenza tra il prezzo di acquisto e l'ipoteca (min. 20%).
• Spese accessorie di acquisto: spese quali notaio, catasto e imposta di registro. Queste spese sono dovute quando acquisti un appartamento e di solito non sono finanziate dalla banca.
• Finanziamento immobiliare: la strutturazione del prezzo di acquisto tramite capitale proprio e capitale di terzi (ipoteca). Elemento centrale se desideri acquistare un appartamento.
• Capitale proprio duro: capitale che non proviene dalla cassa pensioni (ad es. risparmi, pilastro 3a). Per acquistare un appartamento è necessario almeno il 10%.