Cosa significa "proprietà completamente sviluppata"?

Definizione e nozioni di base: cosa significa "finito" in questo caso?

Il termine "terreno edificabile" è di fondamentale importanza nel diritto edilizio svizzero (diritto urbanistico). Descrive lo stato di un terreno edificabile. Ma cosa comporta esattamente?

Un appezzamento di terreno completamente edificato deve avere due componenti principali:

• La situazione del traffico Accesso : la proprietà deve essere accessibile in sicurezza. Un sentiero non è sufficiente. È necessaria una strada sufficientemente ampia e robusta per il passaggio di camion dei pompieri, camion della spazzatura e, cosa molto importante, mezzi pesanti da costruzione.
• Sviluppo tecnico (servizi e smaltimento rifiuti): si riferisce a ciò che solitamente si trova nel sottosuolo. Un immobile completamente sviluppato deve avere accesso alle linee di servizio.
• Acqua: Fornitura di acqua potabile.
• Acque reflue: sistema fognario per le acque reflue e spesso separato per quelle piovane.
• Energia: linee elettriche (elettricità ad alta tensione) e spesso gas o teleriscaldamento.
• Media: telefono, TV via cavo e, oggi indispensabile: fibra ottica/Internet.

Importante: una proprietà completamente edificata significa che queste linee sono tracciate fino al confine della proprietà. Non significa necessariamente che siano già presenti sulla proprietà.

Pubblico vs. Privato

Legalmente, un terreno è generalmente considerato completamente edificato una volta che il comune ha posato le linee principali di pubblica utilità nella strada di fronte alla vostra abitazione. Il collegamento da queste linee principali alla vostra abitazione (l'allacciamento alla casa) è quindi di vostra responsabilità privata, ma non modifica lo stato di edificabilità della proprietà .

Vantaggi di un appezzamento di terreno completamente edificato

Perché dovresti cercare specificamente un terreno completamente edificato ? I vantaggi risiedono nella sicurezza urbanistica.

1. Permesso di costruire immediato

In Svizzera, non si ottiene un permesso di costruzione se il terreno non è adeguatamente servito. Con un terreno completamente servito, questo ostacolo è già superato. Si risparmiano mesi di trattative con il comune o i vicini per quanto riguarda i diritti di passaggio e le linee di servizio.

2. Trasparenza dei costi

Con un terreno completamente edificato, i principali costi infrastrutturali sono solitamente già pagati o inclusi nel prezzo di acquisto. Non si acquista una "mystery box". Si sa che acqua ed elettricità sono disponibili. Con un terreno non edificato, tuttavia, i costi di sviluppo possono salire alle stelle a seconda della topografia (roccia, pendenza). Un terreno completamente edificato protegge da questo rischio di costi geologici al di fuori del proprio lotto.

3. Risparmio di tempo

La costruzione di una strada richiede tempo. La costruzione di una rete fognaria richiede tempo. Se si acquista un terreno completamente edificato , è possibile iniziare gli scavi immediatamente. Se si deve aspettare che il comune costruisca la strada , il trasloco potrebbe essere ritardato di anni.

Costi e obblighi: chi paga le linee?

Anche se si acquista un terreno completamente edificato , ciò non significa che non ci saranno ulteriori spese. Questo è un malinteso comune.

Il prezzo di acquisto e gli acconti

Spesso, il precedente proprietario o il comune hanno prefinanziato lo sviluppo . Questi costi vengono aggiunti al prezzo del lotto completamente edificato . Questo spiega perché il prezzo al metro quadro per un lotto completamente edificato sia significativamente più alto rispetto a quello dei terreni destinati a futuri sviluppi.

Costi di connessione

Anche per i terreni completamente edificati vengono addebitate le spese di allacciamento.

• Canone di allacciamento: quando si collega la propria abitazione alla rete , spesso il comune addebita un canone una tantum per il diritto di utilizzo dell'infrastruttura (depuratore, acquedotto).
• Allacciamento alle utenze: paghi sempre tu il tratto di tubazione dalla strada al seminterrato. Un immobile completamente edificato garantisce solo l'allacciamento fino al confine della proprietà.

Contributi perimetrali

Un fenomeno tipico svizzero. Quando il comune ristruttura una strada o amplia la rete fognaria, i proprietari di immobili adiacenti devono spesso pagare un " contributo perimetrale ". Come proprietario di un immobile completamente edificato, fai parte di una comunità di responsabilità condivisa. Prima di acquistare, controlla il catasto o contatta il comune per verificare se sono ancora in sospeso dei " contributi perimetrali ". In caso contrario, potresti acquistare un immobile completamente edificato e poco dopo ricevere una fattura dal comune per lavori di riparazione stradale effettuati due anni prima.

Differenze rispetto ai terreni non edificati

comprendere il valore di un terreno completamente edificato , è utile fare un paragone. Si distinguono tre livelli:

1. Terreno destinato allo sviluppo futuro (non sviluppato)

Si tratta di un terreno destinato a futura edificazione nel piano regolatore, ma attualmente privo di infrastrutture. Non c'è strada né acqua.

• Rischio: non sai quando (o se) il comune svilupperà il terreno . Non è consentito costruire qui. Il prezzo è basso, il rischio è alto. È l'opposto di un terreno completamente edificato .

2. Terreno edificabile non edificato / Parzialmente edificato

La strada potrebbe esserci già, ma manca la rete fognaria. Oppure l'acqua potrebbe essere vicina, ma la strada di accesso è solo una strada sterrata.

• Rischio: dovrai contribuire ai costi di sviluppo . Questi sono difficili da calcolare. Un permesso di costruire viene solitamente concesso solo una volta disponibile un progetto che mostri come il terreno non edificato verrà trasformato in una proprietà completamente attrezzata .

3. Terreno edificabile (appezzamento di terreno completamente edificato)

Qui è tutto pronto. L'infrastruttura soddisfa i requisiti del progetto edilizio da voi pianificato.

• Vantaggio: Massima sicurezza. Un terreno completamente edificato è immediatamente utilizzabile.

A cosa devono prestare attenzione gli acquirenti

Non fatevi ingannare. A volte c'è una conduttura dell'acqua in strada , ma è troppo piccola per un condominio. In tal caso, l'area sarebbe considerata completamente edificata per una casa unifamiliare , ma forse non per il vostro progetto con sei appartamenti. Lo stato di una proprietà completamente edificata si riferisce sempre alla destinazione d'uso.

Conclusione

Il termine "terreno completamente edificato" è più di una semplice frase nell'annuncio immobiliare . È la tua assicurazione contro costi imprevisti e anni di ritardi. Un terreno completamente edificato ti dà la certezza che tutto sia a posto, sia dal punto di vista legale che tecnico, affinché la casa dei tuoi sogni possa diventare realtà. Sebbene il prezzo al metro quadro sia più alto, questo premio ti garantisce prevedibilità.

Tuttavia, non fidatevi mai ciecamente delle dichiarazioni del venditore. Un'occhiata alla mappa catastale locale e una richiesta di informazioni all'autorità edilizia vi daranno conferma scritta che l' immobile è effettivamente completamente edificato e che non ci sono fatture stradali in sospeso .

Se non sei sicuro di una proprietà specifica, se il prezzo è giustificato in base al livello di sviluppo o quali costi di allacciamento aggiuntivi potresti dover sostenere, vale la pena utilizzare le analisi di Loft per fare chiarezza.

Glossario

• Terreno completamente edificato: un terreno edificabile con accesso sicuro e allacciamenti per acqua, fognature ed energia fino al confine della proprietà, pronto per la costruzione immediata.
• Costi di sviluppo: la spesa finanziaria per la costruzione di strade , reti fognarie e linee di pubblica utilità necessarie per trasformare un terreno grezzo in una proprietà completamente sviluppata .
• Contributo perimetrale : quota dei costi che i proprietari terrieri devono pagare al comune quando un'infrastruttura pubblica ( strade , condotte) viene costruita o ristrutturata.
• Terreno destinato allo sviluppo futuro: aree pianificate come terreni edificabili nel piano regolatore ma non ancora sviluppate, precursori di una proprietà completamente sviluppata .
• Allacciamento domestico: collegamento delle linee dalla strada pubblica all'interno dell'edificio; il proprietario sostiene personalmente questi costi, anche in caso di immobile completamente edificato .