È necessario un sopralluogo prima dell'acquisto?

Uno sguardo sotto la superficie: fatti e obblighi

Cos'è esattamente un'indagine pedologica?

Prima di discutere di questo obbligo, dobbiamo chiarire cosa succede quando si esegue un'indagine geognostica . Un geologo o un ingegnere specializzato esegue carotaggi o perforazioni sulla proprietà.

Analizza:

• Composizione del terreno: ghiaia, torba, argilla o roccia?
• Capacità portante: quanto peso può sostenere il terreno senza che la casa ceda?
• La situazione idrica: qual è il livello della falda freatica? Hai bisogno di una costosa " cisterna bianca " (seminterrato impermeabile)?
• Siti contaminati: sono presenti inquinanti chimici?

Se si esegue un'indagine del terreno , si riceverà una relazione tecnica che indicherà all'ingegnere strutturale esattamente come dovranno apparire le fondamenta.

È un requisito legale?

La risposta breve è: no, di solito non per i privati.

effettuare un'indagine pedologica prima di acquistare un terreno . In teoria, si può tranquillamente acquistare un terreno "a scatola chiusa".

Ma ci sono eccezioni e limitazioni che passano dalla porta sul retro:

• Sospetta contaminazione: se l'immobile è iscritto nel "Catasto dei siti contaminati" ( ad esempio , un ex distributore di benzina o una discarica), i cantoni spesso richiedono un'indagine obbligatoria. In questo caso, sarà essenzialmente necessario effettuare un'indagine del suolo per ottenere un permesso di costruzione.
• La banca: molti istituti finanziari finanziano la costruzione solo se i rischi sono calcolabili. Potrebbero richiedere, nel contratto di prestito, di effettuare un'indagine del terreno per escludere spiacevoli sorprese .
• L'architetto/ingegnere strutturale: Le norme della SIA (Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti) si applicano al più tardi all'inizio dei lavori. Un ingegnere strutturale di buona reputazione rifiuterà la responsabilità delle fondamenta se vi rifiutate di far eseguire un'indagine del terreno . Hanno bisogno di dati, non di supposizioni.

Quindi spesso non si tratta di un obbligo di acquisto , ma di fatto di costruzione .

Perché dovresti effettuare un'indagine del terreno prima di acquistare

Anche se la legge non ti obbliga a farlo, il buon senso dovrebbe farlo.

Far effettuare un'indagine del terreno prima di firmare presso lo studio del notaio presenta enormi vantaggi:

• Certezza dei costi: se il perito stabilisce che il terreno è cedevole e che è necessaria una fondazione su pali, questo può rapidamente aumentare i costi di 30.000-50.000 franchi svizzeri. Sapendolo in anticipo, è possibile adeguare il budget. Senza sapere che è necessaria una perizia del terreno , si rischia di cadere in una trappola dei costi.
• Negoziazione del prezzo: se il perito rileva contaminazione ambientale o cattive condizioni del terreno, l'immobile ha oggettivamente un valore inferiore. Effettuare un'indagine del terreno in anticipo fornisce dati concreti per negoziare un prezzo di acquisto inferiore. "Devo sostituire il terreno per 40.000 franchi, quindi pagheremo 40.000 franchi in meno."
• Diritto di recesso: immagina di aver effettuato un'indagine sul terreno e che questa riveli una contaminazione significativa (tossine). In questo caso, puoi annullare l'acquisto ed evitare la rovina finanziaria.

I rischi: cosa succede senza il parere di un esperto?

Chi rinuncia a far effettuare un'indagine del terreno sta giocando alla roulette russa con il proprio budget per la costruzione.

Gli scenari più comuni:

• Acqua in cantina: senza conoscere il livello delle falde acquifere, si costruisce una cantina standard. La prima forte pioggia la allagherà. Le riparazioni costeranno una fortuna. Se si fosse fatto effettuare un'indagine del terreno , si sarebbe potuto costruire una cantina impermeabile fin dall'inizio.
• Lavori sospesi: l'escavatore spinge indietro sulla roccia madre . Lo scavo richiede tre settimane in più e costa il doppio perché è necessario ricorrere alle esplosioni.
• Danni all'edificio: la casa si sta assestando in modo irregolare , compaiono crepe sulla facciata. Il procedimento legale contro le imprese edili durerà anni. La tesi dell'impresa sarà: "Il cliente si è rifiutato di commissionare un'indagine del terreno ; non potevamo conoscere il rischio".

Chi è autorizzato a condurre un'indagine sul suolo?

Questo non è un compito per gli amanti del fai da te. Solo geologi specializzati o ingegneri geotecnici sono autorizzati a condurre rilievi del suolo . In Svizzera, sono presenti molti studi di ingegneria locali che conoscono le caratteristiche geologiche della regione.

Il procedimento è semplice:

• Si contatta l'ufficio con il progetto di effettuare un'indagine del suolo .
• Arrivano con una piccola piattaforma di perforazione.
• Riceverai il rapporto entro pochi giorni.

L'investimento necessario per effettuare un'indagine sul terreno è solitamente nell'ordine delle quattro cifre: noccioline rispetto ai costi di costruzione.

Il momento giusto

Il momento ideale per effettuare un'indagine del suolo è dopo la prenotazione, ma prima della notarizzazione.

Chiedete al venditore il permesso di entrare nella proprietà. Un venditore affidabile e senza nulla da nascondere vi permetterà di effettuare un'indagine del terreno . Se si rifiuta, questo dovrebbe far sorgere seri dubbi.

Conclusione

Un'indagine geotecnica è obbligatoria? Dal punto di vista legale, raramente. Dal punto di vista economico, assolutamente sì. Chiunque costruisca una casa senza prima aver effettuato un'indagine geotecnica agisce con grave negligenza nei confronti del proprio patrimonio. Il rischio associato al cantiere è uno dei maggiori e più imprevedibili rischi economici nella costruzione di case.

Decidere di effettuare un'indagine del terreno in anticipo ti dà il potere della conoscenza. Saprai come costruire le fondamenta, se è necessario impermeabilizzare il seminterrato e se il prezzo richiesto per il terreno è giustificato. Non considerare il costo come una spesa, ma piuttosto come un premio assicurativo contro la rovina finanziaria.

Se non sei sicuro di come interpretare i risultati di una relazione di esperti o di quali costi potresti sostenere per un progetto di sviluppo difficile, vale la pena avvalersi dell'esperienza e dei dati di Loft per dare al tuo progetto una base solida.

Glossario

• Rilievo del suolo: processo commissionato in cui un esperto esamina le condizioni geologiche di una proprietà attraverso perforazioni e analisi.
• Siti contaminati: inquinanti nel terreno (ad esempio petrolio, sostanze chimiche provenienti da industrie precedenti) che richiedono uno smaltimento costoso; uno dei motivi principali per commissionare un'indagine sul terreno .
• Rischio del sito: rischio finanziario che il terreno non sia adatto al progetto di costruzione o che comporti costi aggiuntivi; questo rischio è solitamente a carico dell'acquirente.
• Vasca bianca : costruzione in cemento armato impermeabile per scantinati, che diventa necessaria quando l' indagine del terreno rivela un livello elevato della falda freatica.
• Capacità portante: proprietà del terreno di sopportare il carico della casa senza cedere.