Quali sono i rischi di costruire con un appaltatore generale?

La verifica dei fatti: dove si nascondono i veri pericoli

I rischi per gli appaltatori generali possono essere suddivisi in legali, finanziari e qualitativi. Ecco i punti più critici.

1. Il rischio di doppio pagamento (privilegio edilizio)

Questo è probabilmente il rischio più pericoloso per gli appaltatori generali in Svizzera.

Lo scenario: paghi puntualmente le rate all'appaltatore generale. Tuttavia, l'appaltatore generale si trova in difficoltà finanziarie e non inoltra il denaro all'elettricista o al muratore.

• Conseguenza: secondo la legge svizzera (ZGB), gli artigiani hanno il diritto di registrare un'ipoteca edilizia sulla vostra proprietà se non vengono pagati.
• Lo shock: anche se hai pagato l'appaltatore generale, devi pagare di nuovo l'artigiano per evitare il privilegio (e quindi un possibile pignoramento). Stai pagando due volte.

Questo specifico scenario rappresenta uno dei rischi esistenziali per gli appaltatori generali , contro i quali è necessario tutelarsi contrattualmente (ad esempio, tramite pagamenti diretti ai subappaltatori).

2. L'insolvenza del partner contrattuale

Se il tuo unico partner contrattuale fallisce, il cantiere si blocca.

Con una casa progettata da un architetto, solo un anello della catena si rompe. Con un modello progettato da un appaltatore generale, si rompe la testa.

• Lavori sospesi: potrebbero volerci mesi prima che si chiarisca come procederanno le cose.
• Costi aggiuntivi: è necessario trovare un nuovo appaltatore che subentri nel cantiere a metà. Questo è sempre più costoso del piano originale.

Il rischio di insolvenza è uno dei rischi classici per gli appaltatori generali , che si verifica soprattutto nelle aziende che attirano i clienti con prezzi aggressivamente bassi ("offerte di dumping").

3. La "scatola nera" dei costi (gestione degli ordini di modifica)

Uno dei rischi spesso sottovalutati nell'affidarsi a un appaltatore generale è la mancanza di trasparenza. Si acquista a un prezzo fisso. Ma cosa include esattamente?

• Specifiche di costruzione: spesso le descrizioni sono vaghe ("piastrelle di alta qualità"). Se poi si desidera una piastrella specifica, viene risposto : "Non è standard, costa di più".
• La trappola degli ordini di modifica: poiché l'appaltatore generale (GC) spesso calcola in modo rigoroso un prezzo fisso, guadagna attraverso gli ordini di modifica (richieste di modifiche). Una richiesta che costa 500 franchi a un architetto spesso costa 1.000 franchi a un GC (incluso il supplemento per l'onorario dell'GC).

Chiunque creda che un prezzo fisso sia la soluzione definitiva sottovaluta i rischi finanziari per gli appaltatori generali quando i piani cambiano.

4. Conflitto di interessi nella gestione della costruzione

Chi controlla la qualità in cantiere? Nel modello dell'appaltatore generale, l'appaltatore generale fornisce il responsabile del cantiere.

• Il conflitto: il direttore dei lavori è pagato dall'appaltatore generale. Il suo obiettivo è costruire la casa al minor costo possibile per l'appaltatore generale. Rappresenta principalmente gli interessi della sua azienda, non necessariamente i vostri.
• Difetti di qualità: se i difetti vengono nascosti o risolti "a basso costo", spesso vengono notati solo anni dopo. La mancanza di un controllo di qualità indipendente è uno dei rischi per la qualità per gli appaltatori generali .

5. Flessibilità limitata

I rischi associati agli appaltatori generali incidono anche sulla tua libertà.

Una volta firmato il contratto, sei un "passeggero". Non puoi più cambiare semplicemente impresario perché l'imbianchino non ti piace. Non hai il diritto di dare istruzioni ai subappaltatori.

• Selezione degli artigiani: l'appaltatore generale spesso sceglie il subappaltatore più economico, non il migliore. Di solito non hai voce in capitolo. Se la qualità del subappaltatore è scarsa, sei intrappolato dai vincoli del contratto dell'appaltatore generale.

Strategie per minimizzare i rischi

Non è possibile eliminare i rischi derivanti dall'assunzione di un appaltatore generale , ma è possibile gestirli.

Tutela contrattuale

Il contratto è la tua unica arma contro i rischi di un appaltatore generale .

• Specifiche dettagliate dell'edificio: definire ogni dettaglio (marca degli infissi, prezzo al metro quadro del parquet) prima della firma. Tutto ciò che non è specificato nel contratto non è di responsabilità dell'appaltatore generale.
• Piano di pagamento: paga solo in base all'avanzamento dei lavori. Non pagare mai più del costo effettivo dei lavori. Acconti consistenti senza un valore corrispondente aumentano significativamente il rischio dell'appaltatore generale in caso di insolvenza.

Controllo esterno

Non affidarti al responsabile del cantiere dell'appaltatore generale.

Assumi un consulente edile indipendente o un ispettore di cantiere. Verificheranno la qualità in cantiere e scopriranno eventuali difetti. Questo costa, ma a lungo termine ti risparmia molto stress e riduce i rischi per la qualità per l'appaltatore generale .

Trasparenza finanziaria

Per ridurre al minimo il rischio di doppi pagamenti:

Richiedi all'appaltatore generale la prova di aver pagato i subappaltatori prima di procedere al pagamento della rata successiva. In alternativa, stabilisci nel contratto il diritto di indirizzare i pagamenti agli artigiani. Questa è la protezione più efficace contro uno dei maggiori rischi associati all'appaltatore generale .

Conclusione

Affidarsi a un general contractor può essere un'esperienza senza stress se si conoscono le regole del gioco e si sceglie il partner giusto. Tuttavia, i rischi associati ai general contractor sono reali e possono essere costosi. L' equivoco più diffuso è che un "prezzo fisso" equivalga automaticamente a "sicurezza". Senza un contratto ineccepibile e una supervisione esterna, si rinuncia alla comodità in cambio di una perdita di controllo.

I rischi associati ai general contractor, come i privilegi edilizi o gli ordini di modifica poco trasparenti, richiedono un cliente attento . Verificate l'affidabilità creditizia del vostro partner, definite con precisione gli standard e richiedete assistenza indipendente per le ispezioni finali.

Se non sei sicuro che l'offerta di un appaltatore generale sia calcolata in modo equo o che il prezzo sia proporzionato alla situazione del mercato e alla qualità, vale la pena utilizzare l'analisi dei dati di Loft per dare solide basi al tuo progetto e ottenere un secondo parere imparziale.

Glossario

• Rischi dell'appaltatore generale: la totalità dei rischi finanziari, legali e qualitativi (ad esempio insolvenza, difetti di costruzione) che si presentano quando la responsabilità della costruzione viene delegata a un unico partner contrattuale.
• Privilegio edilizio: diritto degli artigiani in Svizzera di garantire i propri crediti sulla proprietà del proprietario dell'edificio , anche se il proprietario ha già pagato l'appaltatore generale – uno dei rischi principali per gli appaltatori generali .
• Gestione degli ordini di modifica: calcolo dei costi aggiuntivi per le modifiche apportate dopo la firma del contratto. Gli ordini di modifica poco trasparenti rappresentano uno dei rischi finanziari più comuni per gli appaltatori generali .
• Subappaltatori: artigiani assunti dall'appaltatore generale. Poiché il cliente non ha un contratto con loro, non hanno il diritto diretto di impartire istruzioni, il che limita la flessibilità e rappresenta uno dei rischi associati all'appaltatore generale .
• Capitolato di appalto: il documento che definisce quali servizi sono inclusi nel prezzo fisso. Una descrizione vaga è fonte di numerosi rischi per gli appaltatori generali .