Quali punti deve contenere un contratto di agente immobiliare quando si acquista una casa?

Concentrati sui dettagli: analisi e fatti

1. La definizione precisa del servizio

Forse l'aspetto più fondamentale di un contratto di agente immobiliare è la descrizione dei servizi. Per cosa si paga esattamente? Un contratto vago afferma semplicemente: "L'agente troverà un immobile". Non è sufficiente . I buoni contratti definire :

• Profilo di ricerca: regione, numero di camere, limite di prezzo, tipo di proprietà.
• Ambito di lavoro: si tratta semplicemente di fornire la prova di un'opportunità (invio di indirizzo) o di una mediazione attiva (negoziazione, accompagnamento dal notaio)? Solo se questi punti importanti sono definiti con precisione nel contratto di mediazione è possibile valutare in seguito se il mediatore ha svolto il suo lavoro.

2. La commissione (commissione/coraggio)

Il denaro può rovinare le amicizie. La regolamentazione della remunerazione è un punto essenziale in qualsiasi contratto di intermediazione .

• Commissione di successo: una commissione viene solitamente pagata solo al completamento con successo della vendita. Per i mandati di ricerca, varia spesso tra l'1,5 e il 3% del prezzo di acquisto o è un importo fisso.
• Data di scadenza: quando avviene il passaggio di proprietà del denaro ? Idealmente, solo al momento della notarizzazione ufficiale del contratto di acquisto. Non accettare clausole che stabiliscano il pagamento della provvigione al momento della semplice prenotazione.
• Imposta sul valore aggiunto (IVA): la commissione è comprensiva o esclusa di IVA? Per i privati dovrebbe il prezzo lordo nominato diventare .

3. Il pericolo della “ doppia ricerca di colpe ”

Una questione delicata che rientra assolutamente nell'elenco dei punti importanti di un contratto di agente immobiliare è la doppia rappresentanza. Cosa succede se il tuo agente immobiliare ti offre una casa che rappresenta anche lui? Legalmente, questo è problematico (conflitto di interessi). Un agente non può negoziare il prezzo più alto per il venditore e il prezzo più basso per te. Il contratto deve affrontare questo aspetto :

• L'agente immobiliare può agire anche per la controparte?
• In tal caso, la commissione verrà ridotta o annullata? I contratti più seri prevedono che non sia dovuta alcuna commissione di ricerca per gli immobili già presenti nel portafoglio dell'agente, poiché sono già pagati dal venditore. Questo è uno dei punti chiave del contratto di un agente per ridurre al minimo i costi.

4. Risarcimento delle spese e dei costi vivi

Cosa succede se l'agente immobiliare non trova nulla? Un contratto di mediazione standard ai sensi del Codice delle Obbligazioni svizzero (CO) non prevede una provvigione in caso di mancata vendita dell'immobile. Tuttavia, molti agenti concordano una provvigione o un rimborso spese. Un punto importante del contratto di mediazione è un tetto massimo di spesa. Concordate per iscritto quali spese (spese di viaggio, spese pubblicitarie ) saranno rimborsate e fino a quale importo (ad esempio, un massimo di 500 CHF). Senza questo limite, la fattura può diventare costosa anche senza l'acquisto dell'immobile.

5. Esclusività e durata

Ti stai impegnando con un singolo agente immobiliare?

• Mandato esclusivo: non ti è consentito assumere altri agenti immobiliari. Questo motiva l'agente, ma limita te.
• Compito semplice: puoi far sì che diversi agenti immobiliari effettuino la ricerca per te.

Anche la durata del contratto è un aspetto importante di un contratto di agente immobiliare . Un mandato di ricerca dovrebbe essere limitato nel tempo (ad esempio, 6 mesi). Mentre un contratto di agente immobiliare può essere disdetto in qualsiasi momento ai sensi dell'art. 404 del Codice delle Obbligazioni svizzero, una durata fissa garantisce chiarezza psicologica e previene profili inattivi. Verificare se in caso di risoluzione anticipata del contratto è previsto il risarcimento dei danni (per lavori già svolti).

6. La “prova” e la tutela del cliente

Un aspetto spesso trascurato tra i punti importanti di un contratto di agente immobiliare è la domanda: quando un immobile è considerato "intermediato dall'agente"? Immagina che l'agente ti invii un annuncio per una casa che hai già visto ieri su ImmoScout24. Dovrai pagargli una commissione se la acquisti? Il contratto dovrebbe prevedere la possibilità di rivelare le tue conoscenze pregresse. Se conoscevi già l'immobile, non dovresti pagare alcuna commissione. Questa clausola ti protegge dal pagamento di servizi che non hanno offerto alcun valore aggiunto. Definisci chiaramente questi criteri di esclusione come punti importanti nel contratto di agente immobiliare .

7. Dichiarazione di esclusione di responsabilità

Gli agenti immobiliari cercano spesso di minimizzare la propria responsabilità. Trasmettono informazioni dai venditori senza verificarle. Prestate molta attenzione ai punti chiave relativi alla responsabilità nel contratto di agente immobiliare. Un'esclusione totale di responsabilità per colpa grave non è ammessa. Tuttavia, gli agenti immobiliari sono raramente responsabili per difetti di costruzione. Sono tuttavia responsabili per consigli errati o se omettono consapevolmente informazioni.

8. Forma scritta

Gli accordi verbali sono giuridicamente validi, ma privi di valore in caso di controversia. Insistete affinché tutti i punti importanti del contratto di mediazione siano messi per iscritto. Questo vale anche per le successive modifiche al profilo di ricerca o alla commissione. Soprattutto per i nuovi arrivati che potrebbero fraintendere le usanze svizzere ("La parola data è garanzia"): solo ciò che è scritto conta in tribunale.

Conclusione

Un mandato di ricerca può accorciare notevolmente il percorso verso l'acquisto di una casa, soprattutto in zone poco conosciute. Tuttavia, un contratto di agente immobiliare non è un modulo standard da firmare a scatola chiusa. Costituisce la base di un rapporto commerciale che coinvolge ingenti somme di denaro.

I punti importanti del contratto di un agente immobiliare che devi controllare sono: una chiara struttura delle commissioni (solo in caso di vendita conclusa con successo?), l'esclusione delle doppie provvigioni e la possibilità di recesso immediato. Chi presta attenzione a questi aspetti e li esamina criticamente fa dell'agente immobiliare un alleato prezioso. Chi li ignora rischia di pagare per un servizio mai ricevuto. Prenditi il tempo di leggere attentamente il contratto a casa prima di iniziare la ricerca della casa .

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Glossario

• Mandato di ricerca: contratto in cui il potenziale acquirente (non il venditore) incarica l'agente immobiliare di trovare un immobile adatto. Ciò comporta... Sono importante Punti Contratto di intermediazione particolarmente rilevante.
• Doppia agenzia: l'attività del mediatore per conto sia dell'acquirente che del venditore dello stesso immobile. Spesso è consentita solo con il consenso dell'acquirente e può compromettere la provvigione.
• Provvigione (commissione di intermediazione): la commissione di mediazione dell'agente immobiliare. Solitamente è calcolata come percentuale del prezzo di acquisto ed è uno dei punti chiave del contratto di mediazione .
• Contratto di esclusiva: accordo che vieta all'acquirente di ingaggiare contemporaneamente altri agenti immobiliari per la ricerca di un immobile.
• OR 404: L'articolo di legge che stabilisce che un semplice mandato (come un contratto di intermediazione) può essere revocato da entrambe le parti in qualsiasi momento.