Come posso confrontare correttamente le offerte delle banche per il finanziamento della casa?

Strategie e criteri: come esaminare a fondo i mutui

Se vuoi confrontare le offerte di finanziamento , devi procedere da professionista. Metti da parte le emozioni. È una questione di matematica e diritto contrattuale. Ecco i passaggi e i parametri cruciali per distinguere il grano dalla pula.

La scadenza: il tempo è denaro

L'errore più comune che i profani commettono quando confrontano le offerte di finanziamento è trascurare il fattore tempo. I tassi di interesse sul mercato dei capitali (tassi swap) fluttuano quotidianamente, a volte anche di ora in ora.

• La regola: se si vogliono confrontare le offerte di finanziamento , queste devono essere dello stesso giorno, idealmente della stessa mattina.
• Il problema: un'offerta della Banca A di lunedì non può più competere con quella della Banca B di venerdì perché il mercato si è invertito.

Pertanto, richiedete offerte vincolanti entro una data specifica per poter confrontare equamente le opzioni di finanziamento . Tutto il resto è solo supposizione.

Il tasso di interesse: immagine del negozio vs. realtà

I tassi di interesse sono il fattore più importante . Ma attenzione: il tasso di riferimento pubblicizzato sul sito web raramente corrisponde al tasso che otterrai effettivamente.

• Sconto sul merito creditizio: le banche applicano un " prezzo aggiustato in base al rischio ". Migliore è il tuo merito creditizio e maggiore è il capitale investito, minore sarà il tasso di interesse. Quando confronti le offerte di finanziamento , richiedi sempre un'offerta personalizzata, adattata alla tua situazione specifica.
• Margine: con i mutui SARON, il tasso di interesse è composto dal tasso base (SARON) più il margine della banca. Quando si confrontano le offerte di finanziamento , è importante concentrarsi su questo margine. Il tasso SARON è lo stesso per tutti gli istituti di credito; il margine è negoziabile.

Il modello di ammortamento: diretto o indiretto ?

Un punto critico nel confronto delle offerte di finanziamento è il rimborso (ammortamento) del secondo mutuo.

• Ammortamento diretto: si rimborsa il debito alla banca. Il mutuo diminuisce, gli interessi si riducono, ma l'onere fiscale aumenta (meno detrazione del debito).
• Ammortamento indiretto: si versa su un conto bancario del Pilastro 3a, che viene impegnato come garanzia. Il mutuo rimane elevato (vantaggioso per le detrazioni fiscali) e il capitale pensionistico cresce esentasse.

Quando si confrontano le offerte di finanziamento , è importante verificare se la banca richiede l'ammortamento diretto o se consente l'opzione indiretta, spesso più vantaggiosa dal punto di vista fiscale. È inoltre importante considerare le commissioni o gli interessi applicati al conto del Pilastro 3a. Un tasso di interesse basso sul conto del Pilastro 3a può vanificare il vantaggio di un mutuo conveniente, un dettaglio che molti trascurano quando si confrontano le offerte di finanziamento .

Le clausole scritte in piccolo: commissioni, termini e condizioni

Chi guarda solo il tasso di interesse spesso cade nella trappola delle commissioni. Per confrontare onestamente le offerte di finanziamento , è necessario verificare i costi una tantum e le commissioni di uscita.

• Costi di perizia: alcune banche addebitano tra 500 e 800 franchi svizzeri per la valutazione dell'immobile. Altre coprono questo costo. Questo è un fattore da considerare quando si confrontano le offerte di finanziamento .
• Penali di sospensione: quanto costa estinguere anticipatamente il prestito (ad esempio, a causa di una vendita)? La penale per il rimborso anticipato può ammontare a migliaia di franchi svizzeri. Alcuni istituti sono più permissivi di altri a questo riguardo. Questo è essenziale se si desidera confrontare le offerte di finanziamento a lungo termine .

Cross-selling: la pressione per generare business aggiuntivo

Spesso le banche attirano i clienti con bassi tassi di interesse, ma in cambio pretendono dei servizi.

• "Ti offriremo uno sconto dello 0,1% se ci trasferisci 50.000 franchi svizzeri di nuovo denaro ."
• "Il tasso di interesse si applica solo se hai anche il tuo conto stipendio presso di noi."

Quando si confrontano le offerte di finanziamento , è importante considerare questi "costi opportunità". Le commissioni del conto corrente sono più elevate rispetto alla propria banca attuale? In tal caso, lo sconto sul tasso di interesse potrebbe essere fuorviante. Chiunque voglia confrontare correttamente le offerte di finanziamento dovrebbe considerare il costo totale di gestione del rapporto bancario .

La strategia: Mix o Mono?

Un altro aspetto da considerare quando si confrontano le offerte di finanziamento è la flessibilità in termini di tagli di prestito.

La banca consente la suddivisione del mutuo in più tranche (ad esempio, 50% mutuo a tasso fisso, 50% SARON)? E in caso affermativo, a quali condizioni?

Alcune banche offrono buoni mutui a tasso fisso, ma costosi prodotti SARON. Se si desidera frazionare il mutuo, è necessario valutare l'intero pacchetto quando si confrontano le offerte di finanziamento .

Conclusione

La risposta alla domanda "Come posso confrontare correttamente le offerte?" è: in modo completo e simultaneo. Chi vuole confrontare seriamente le offerte di finanziamento non dovrebbe lasciarsi abbagliare dal primo tasso di interesse pubblicizzato che vede. Richiedete sempre 2-3 offerte concorrenti per la stessa data. Prestate particolare attenzione al margine sul SARON (tasso di interesse standard tedesco), alla flessibilità nell'ammortamento e ai costi nascosti nelle clausole scritte in piccolo.

Ricorda: la banca vuole venderti un prodotto. Il tuo compito è trovare il prodotto più adatto al tuo stile di vita confrontando oggettivamente le offerte di finanziamento , non solo il tuo budget attuale, ma anche quello tra dieci anni. Sfrutta la concorrenza. Se dimostri alla banca di saper confrontare attivamente le offerte di finanziamento e di presentare offerte concorrenti, spesso c'è ancora margine di negoziazione sul tasso di interesse.

Se vuoi evitare la seccatura di contattare decine di banche o stai cercando uno strumento neutrale che ti aiuti a confrontare in modo obiettivo e trasparente le offerte di finanziamento , Loft offre calcolatori di confronto indipendenti e dati di mercato per aiutarti a prendere una decisione.

Glossario

• Confronto delle offerte di finanziamento: il processo sistematico di confronto delle offerte di mutui di diversi fornitori in termini di tasso di interesse , costi e condizioni.
• Ammortamento indiretto: rimborso del mutuo tramite il pilastro 3a. Un criterio importante per confrontare le offerte di finanziamento ottimizzate dal punto di vista fiscale .
• Margine SARON: il margine applicato dalla banca al tasso di interesse di base. Poiché il tasso di base è fisso, il margine è il fattore decisivo nel confronto tra offerte di finanziamento flessibili .
• Penale per rimborso anticipato: la penale per la risoluzione anticipata di un mutuo a tasso fisso. Un fattore di rischio da considerare quando si confrontano le offerte di finanziamento .
• Tasso swap: prezzo di ingresso per i mutui a tasso fisso sul mercato dei capitali. Varia quotidianamente e rende necessario un confronto a una data specifica quando si confrontano le offerte di finanziamento .