Come viene finanziato l'acquisto di un immobile commerciale in Svizzera?

I pilastri del finanziamento immobiliare commerciale

Per ottenere finanziamenti per immobili commerciali , è necessario comprendere i parametri di rischio delle banche. Si tratta meno di emozioni e più di numeri concreti e scenari.

Capitale proprio: l'ostacolo del 50%

Lo shock più grande per molti investitori è il requisito di capitale proprio. Mentre un rapporto prestito/valore dell'80% (capitale di debito) è lo standard per gli immobili residenziali, questo limite è significativamente inferiore per il finanziamento di immobili commerciali .

• Rapporto prestito/valore: le banche in genere finanziano solo il 50-70% del valore di mercato. Ciò significa che è necessario versare un capitale proprio pari al 30-50% per finanziare un immobile commerciale .
• Capitale proprio: una differenza fondamentale rispetto alla proprietà immobiliare è il divieto di prelevare fondi pensione (2° pilastro) e risparmi del pilastro 3a per immobili a scopo puramente di investimento. Pertanto, per finanziare immobili commerciali, è necessario disporre di capitale proprio "solido": depositi bancari, titoli o immobili liberi da vincoli.

Il rapporto prestito/valore dipende direttamente dalla tipologia di immobile. Un moderno edificio per uffici nel centro di Zurigo ha maggiori probabilità di ricevere un finanziamento del 65% rispetto a un capannone industriale specializzato nella Turgovia rurale. Maggiore è il rischio, maggiore è il capitale proprio richiesto dalla banca per il finanziamento di immobili commerciali .

Convenienza e flusso di cassa: la proprietà si ripaga da sola

Quando si finanzia un immobile commerciale, la banca non verifica innanzitutto se il cliente può permettersi la casa, ma se la casa è in grado di autofinanziarsi.

Il reddito da locazione deve coprire tutti i costi.

• Il calcolo: il reddito netto da locazione deve essere sufficiente a pagare un tasso di interesse calcolato (solitamente dal 4,5 al 5%), l'ammortamento e i costi accessori.
• Il surplus: le banche spesso richiedono un piccolo surplus dopo aver dedotto questi costi calcolati per garantire il finanziamento di immobili commerciali . Se il rendimento dell'immobile è troppo basso, il finanziamento fallirà , anche se si dispone di capitale proprio sufficiente.

Ammortamento: rapida riduzione del debito

Un altro aspetto critico del finanziamento immobiliare commerciale è la velocità di rimborso.

Gli immobili commerciali sono soggetti a rapidi cambiamenti tecnologici e a maggiori rischi di usura rispetto agli immobili residenziali. Per questo motivo, le banche sono più severe.

• Periodo di rimborso: mentre per gli immobili residenziali si hanno 15 anni per rimborsare la seconda ipoteca, quando si finanziano immobili commerciali il debito deve spesso essere ridotto a un rapporto prestito/valore del 50% o inferiore entro 10-15 anni.
• Onere: questi elevati tassi di ammortamento mettono a dura prova il flusso di cassa. È quindi necessario assicurarsi che il reddito da locazione sia sufficientemente elevato da coprire le rate annuali del finanziamento dell'immobile commerciale senza incorrere in problemi di liquidità.

L'"usabilità di terze parti" (fungibilità)

Questa è la parola magica nella richiesta di prestito per qualsiasi finanziamento immobiliare commerciale .

La banca si pone la domanda: "Se l'attuale inquilino se ne va o fallisce, quanto sarà facile trovarne uno nuovo?"

• Elevata fungibilità: un edificio per uffici o uno spazio commerciale standard in una buona posizione è facile da riaffittare. Questo facilita il finanziamento di immobili commerciali .
• Elevata fungibilità: una cella frigorifera, un laboratorio o un impianto di produzione su misura. In questi casi, il rischio di immobili vuoti è enorme. Le banche valutano tali immobili in modo più conservativo, il che rende il finanziamento di immobili commerciali più costoso o richiede più capitale proprio.

Chiunque acquisti un immobile specializzato deve aspettarsi che la banca valuti il valore di mercato più basso, il che colmerà il divario di finanziamento per gli immobili commerciali. ingrandito .

Modelli di mutui commerciali

Analogamente al finanziamento residenziale , sono disponibili vari modelli di finanziamento per gli immobili commerciali .

• Mutuo a tasso fisso: offre sicurezza di pianificazione. Poiché i contratti di locazione commerciale sono spesso a tasso fisso per 5 o 10 anni, ha senso garantire il finanziamento dell'immobile commerciale con una durata corrispondente (ovvero, con la stessa durata). Questo garantisce un margine sicuro.
• Mutuo SARON: offre flessibilità e tassi di interesse spesso più bassi, ma comporta un rischio di tasso di interesse. Viene spesso utilizzato come parte di un mix per il finanziamento di immobili commerciali .

Opzioni di finanziamento alternative

Se un mutuo bancario tradizionale non è adatto al finanziamento di immobili commerciali o se il capitale proprio è limitato, esistono delle alternative:

• Leasing: il leasing immobiliare è comune nel settore commerciale. Una società di leasing acquista l'immobile e tu lo affitti. Questo protegge il tuo bilancio e la tua liquidità, ma è spesso più costoso dei tradizionali finanziamenti immobiliari commerciali .
• Crowd-financing: diversi investitori mettono in comune le proprie risorse. Questa soluzione è spesso utilizzata per progetti di grandi dimensioni , quando un singolo individuo non riesce a gestire il finanziamento di un immobile commerciale .

Conclusione

Alla domanda "Come si finanzia l'acquisto di un immobile commerciale?", la risposta è chiara: in modo conservativo e con un solido capitale proprio. In Svizzera, il finanziamento di un immobile commerciale richiede generalmente un capitale proprio del 30-50% e un flusso di cassa solido e verificabile derivante da redditi da locazione.

Non sottovalutare mai l'onere dell'ammortamento. Molti investitori falliscono non a causa del prezzo di acquisto, ma a causa delle rate annuali, che prosciugano la loro liquidità. Un finanziamento solido per gli immobili commerciali deve anche essere in grado di resistere a periodi di sfitto . Prima di acquistare, verifica assolutamente il potenziale dell'immobile per usi alternativi: è fondamentale per convincere la banca del tuo progetto.

Se vuoi analizzare se il reddito da locazione dell'immobile desiderato è sufficiente per una sostenibilità conforme alle esigenze bancarie o quali banche offrono attualmente le migliori condizioni per il finanziamento di immobili commerciali , Loft fornisce strumenti di calcolo neutrali e confronti di mercato.

Glossario

• Finanziamento immobiliare commerciale: raccolta di capitali per l'acquisizione di immobili non residenziali (uffici, magazzini, vendite), caratterizzati da elevati requisiti di capitale proprio.
• Fungibilità (capacità di essere riutilizzata): misura della facilità con cui un immobile può essere adattato ad altri scopi o utilizzatori. Un'elevata fungibilità facilita il finanziamento di immobili commerciali .
• Rapporto prestito/valore: la percentuale massima del valore di mercato dell'immobile che la banca è disposta a concedere in prestito. Per i finanziamenti immobiliari commerciali, questo rapporto è solitamente compreso tra il 50 e il 70%.
• Ammortamento: il rimborso programmato del mutuo. Spesso è più elevato e rapido per il finanziamento di immobili commerciali rispetto a quello di immobili residenziali.
• Immobile da investimento: un immobile detenuto principalmente per generare reddito da capitale (affitto). Questo è il caso standard per qualsiasi finanziamento immobiliare commerciale .