Cosa devo fare per ottenere un mutuo per acquistare la mia casa?

I principali ostacoli al prestito in dettaglio

Per ottenere un mutuo, è necessario superare una serie di valutazioni finanziarie. La banca esamina la domanda in base a criteri fissi che lasciano poco spazio all'interpretazione. Qui puoi trovare informazioni dettagliate sui requisiti che devi soddisfare per finanziare la tua casa.

Il primo ostacolo: capitale proprio e rapporto prestito/valore.

Il primo requisito fondamentale per il finanziamento della casa riguarda il patrimonio. Non è possibile acquistare una casa senza versare denaro di tasca propria. Generalmente, le banche finanziano fino all'80% del minore tra il prezzo di acquisto e il valore di mercato. Questo significa che è necessario dimostrare almeno il 20% di capitale proprio.

Attenzione però, i requisiti per il finanziamento della casa sono molto specifici per quanto riguarda l'origine del denaro:

• Solido capitale proprio: almeno il 10% del prezzo d'acquisto deve essere costituito da denaro "reale" non impegnato. Questo include risparmi, titoli, anticipi di eredità o donazioni. Questo 10% non deve provenire dalla cassa pensione (secondo pilastro).
• Soft equity: il restante 10 percento può provenire da pegno o prelievo anticipato dal fondo pensione.

Chi non soddisfa questi requisiti per il finanziamento della casa e, ad esempio, ha solo il 15% di capitale proprio, generalmente non riceverà un mutuo, anche se il suo reddito è molto alto. Il rapporto prestito/valore dell'immobile è un limite invalicabile.

Il secondo ostacolo: la fattibilità finanziaria

La maggior parte dei sogni non si infrange a causa della mancanza di risparmi, ma a causa della loro accessibilità economica. Questo è uno dei requisiti più rigorosi per il finanziamento della casa . La banca non esamina le spese correnti, ma simula una situazione futura stressante.

Anche se oggi puoi ottenere un mutuo con un tasso di interesse inferiore al 2%, le banche calcolano il fabbisogno di finanziamento della casa utilizzando un tasso di interesse nozionale del 5% (a volte del 4,5%). Il motivo: la banca vuole garantire che non sarai costretto a vendere la tua casa se i tassi di interesse saliranno a livelli storicamente elevati .

Il calcolo dei requisiti per il finanziamento della casa è il seguente:

• Tasso di interesse calcolato: 5% dell'importo totale del mutuo.
• Ammortamento: circa l'1% dell'importo del mutuo (rimborso del 2° mutuo).
• Costi aggiuntivi: circa dallo 0,7% all'1% del valore di mercato (per manutenzione, riscaldamento, acqua).

Secondo le attuali normative in materia di finanziamento dell'abitazione principale, la somma di queste tre categorie di costi non deve superare un terzo (33%) del reddito lordo del nucleo familiare.

Ad esempio, per accendere un mutuo di 800.000 franchi svizzeri, è necessario essere in grado di coprire costi stimati di circa 56.000 franchi svizzeri all'anno. Secondo le linee guida per il finanziamento dell'abitazione principale, ciò richiede un reddito annuo di circa 170.000 franchi svizzeri.

Il terzo ostacolo: la valutazione della proprietà e il principio del costo inferiore o del prezzo di mercato

Un aspetto spesso sottovalutato dei requisiti di finanziamento per la casa è il valore dell'immobile stesso. Immaginate di concordare con il venditore un prezzo di 1,2 milioni di franchi svizzeri. Tuttavia, la banca valuta l'immobile solo 1 milione.

Si applica il principio del costo inferiore o del valore di mercato . La banca calcola il rapporto prestito/valore massimo (l'80%) sulla base della valutazione inferiore, ovvero 1,0 milione.

La differenza di 200.000 franchi non verrà finanziata. Dovrete versarla come capitale proprio aggiuntivo . I requisiti per il finanziamento della casa sono rigorosi: la banca non finanzia prezzi gonfiati, ma solo il valore di mercato sostenibile.

Il quarto ostacolo: ammortamento e rimborso

a lungo termine per il finanziamento dell'acquisto di una casa includono l'obbligo di ridurre il debito. Il mutuo è solitamente suddiviso in due tranche:

• 1. Mutuo: fino al 65% del rapporto prestito/valore dell'immobile. Non è obbligatorio rimborsarlo (anche se spesso è consigliabile).
• 2° mutuo: la quota compresa tra il 65% e l'80% del rapporto prestito/valore.

Le normative sui finanziamenti per la casa impongono che il secondo mutuo venga rimborsato integralmente entro 15 anni o entro l'età pensionabile (a seconda di quale evento si verifichi per primo). Questa rata grava ulteriormente sul budget mensile ed è una componente fissa del calcolo della sostenibilità finanziaria.

Funzionalità speciali per espatriati e documentazione

A seconda del loro status, i nuovi arrivati sono soggetti a requisiti aggiuntivi per quanto riguarda il finanziamento della casa .

• Permesso di soggiorno permanente C: sarai trattato come un cittadino svizzero.
• Permesso di soggiorno B: i cittadini UE/AELS possono generalmente acquistare la loro residenza principale senza problemi. Per i cittadini di paesi terzi o per le proprietà di vacanza, spesso si applica la Lex Koller, che limita l'acquisto.

Inoltre, per verificare l'idoneità al finanziamento per l'acquisto della casa, la banca richiede una documentazione completa: buste paga, dichiarazione dei redditi, estratto conto del debito, estratto conto del fondo pensione e dettagli dell'immobile. La mancanza di documenti comporterà il rifiuto della richiesta.

Conclusione

La domanda "Cosa devo fare per ottenere un mutuo?" può essere riassunta in una formula: il 20% del patrimonio più un reddito che lasci comunque margine di aggiustamento anche con un tasso di interesse del 5%. I requisiti per il finanziamento della casa sono conservativi, ma proteggono dal sovraindebitamento.

Non lasciatevi scoraggiare dai rigidi requisiti per il finanziamento della casa . Spesso ci sono opportunità, ad esempio tramite eredità anticipate, garanzie aggiuntive o l'inclusione di pagamenti bonus regolari. È importante comprendere i requisiti per il finanziamento della casa prima di innamorarsi di un immobile. Chi si informa e calcola realisticamente i requisiti per il finanziamento della casa sarà sullo stesso piano della banca.

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Glossario

• Requisiti per il finanziamento della casa: l'insieme delle regole (patrimonio netto, sostenibilità) che devono essere soddisfatte affinché una banca possa concedere un mutuo.
• Sostenibilità: rapporto tra i costi dell'alloggio calcolati e il reddito lordo. Secondo le normative sui finanziamenti per l'acquisto di una casa, questo rapporto non può solitamente superare il 33%.
• Rapporto prestito/valore: la percentuale dell'importo del mutuo rispetto al valore di mercato dell'immobile. Le normative sui finanziamenti immobiliari in genere lo limitano all'80%.
• Principio del costo inferiore o di mercato: la regola secondo cui ai fini del finanziamento si applica il prezzo di acquisto o la stima bancaria più bassi. Una parte importante dei requisiti per il finanziamento immobiliare .
• Tasso di interesse calcolato: tasso di interesse fittizio (solitamente il 5%) utilizzato dalle banche per garantire la conformità a lungo termine ai requisiti per il finanziamento della casa .