Quali sono i rischi finanziari connessi all'acquisto di un immobile?

L'anatomia del pericolo: dove si nascondono i rischi finanziari della proprietà della casa

Per proteggersi, è necessario comprendere il modo di pensare delle banche e il funzionamento del mercato. I rischi finanziari legati all'acquisto di una casa non sono concetti teorici, ma scenari reali che possono interessare qualsiasi proprietario.

Rischio di tasso di interesse: il caso classico

rischio finanziario più noto per chi acquista una casa è l'aumento dei tassi di interesse sui mutui.

Chiunque abbia un mutuo SARON (mutuo del mercato monetario) percepisce immediatamente questo rischio. Se il tasso di interesse di riferimento aumenta, il costo del denaro aumenta.

• Ma anche i mutui a tasso fisso non sono immuni da questo aspetto dei rischi legati al finanziamento della casa . Se il tuo mutuo decennale all'1,0% scade e il tasso di interesse di mercato è al 3,5%, i tuoi costi triplicheranno da un giorno all'altro.
• Il pericolo: se il budget non riesce a sostenere questo balzo, l'immobile diventa insostenibile. Questo rischio legato al tasso di interesse è uno dei principali rischi finanziari per chi acquista una casa e spesso si manifesta solo con un certo ritardo.

Il rischio di svalutazioni: il "margin call"

Meno noto, ma più pericoloso tra i rischi finanziari legati alla proprietà di una casa , è il deprezzamento dell'immobile.

Le banche in genere finanziano fino all'80% del valore di mercato. Cosa succede se i prezzi degli immobili scendono (ad esempio, a causa di una bolla immobiliare o dell'aumento dei tassi di interesse)?

• Se il valore della tua casa diminuisce così drasticamente che il rapporto prestito/valore raggiunge improvvisamente il 90%, stai violando le regole di finanziamento.
• Conseguenza: la banca può richiedere un ammortamento straordinario (pagamento aggiuntivo) per riportare il rapporto prestito/valore all'80%.
• Se si ha bisogno di iniettare altri 50.000 o 100.000 franchi svizzeri in un breve periodo e non si hanno i fondi necessari, si rischia il pignoramento. Questo scenario rappresenta uno dei rischi finanziari più aggressivi per chi acquista casa in una fase di correzione del mercato.

Il rischio di accessibilità: quando la vita si mette di mezzo

I rischi finanziari legati all'acquisto di una casa spesso non risiedono nel mercato, ma nella vita privata. La banca valuta la capacità di finanziamento al momento dell'acquisto. Ma cosa succederà tra cinque anni?

• Perdita di reddito: la disoccupazione o l'invalidità riducono drasticamente il reddito. La pensione è sufficiente a coprire i costi calcolati? In caso contrario, la sostenibilità diventa negativa.
• Divorzio/separazione: questo è uno dei fattori scatenanti più comuni che determinano il rischio di finanziamento dell'abitazione principale . Improvvisamente, un solo reddito (o gli alimenti) deve finanziare due nuclei familiari. Spesso, questo costringe alla vendita dell'immobile di proprietà comune.

I rischi finanziari personali associati all'acquisto di una casa sono spesso sottovalutati, poiché le persone tendono a essere ottimiste riguardo al futuro quando acquistano una casa.

Il rischio di concentrazione: mettere tutto su una carta

Per la maggior parte degli svizzeri, la casa è il bene più prezioso .

• La logica è questa: se l'80% o il 90% del tuo patrimonio netto è investito in un'unica proprietà, il rischio di concentrazione è enorme.
• Il problema: se il mercato immobiliare locale registra un andamento negativo o se si riscontrano difetti di costruzione, l'intero portafoglio ne risente. Non è possibile diversificare il rischio come si può fare con le azioni. Tra i rischi finanziari legati alla proprietà di una casa, questa mancanza di diversificazione rappresenta un problema strutturale.

Il rischio di liquidità: asset ricchi, liquidità scarsa

rischio comune nel finanziamento di un immobile è la mancanza di liquidità.

Possiedi una casa del valore di 1,5 milioni, ma hai solo 5.000 franchi sul tuo conto in banca.

• Se l'impianto di riscaldamento si guasta o il tetto perde, non ci sono soldi per le riparazioni.
• Poiché il tuo denaro è vincolato al mercato immobiliare, non puoi accedervi rapidamente. Aumentare il mutuo è spesso difficile quando la capacità di sostenersi è limitata. Questi rischi finanziari associati alla proprietà di una casa portano a un arretrato di riparazioni, che a sua volta riduce il valore dell'immobile: un circolo vizioso.

Il rischio di rifinanziamento: l'ostacolo della vecchiaia

I rischi finanziari associati alla proprietà di una casa diventano particolarmente rilevanti per i proprietari di case più anziani al momento del pensionamento.

• Il reddito sta diminuendo (la pensione è inferiore allo stipendio).
• La banca rivaluterà la tua capacità di rimborso. Se non soddisfi più i criteri previsti con il tuo reddito pensionistico più basso, la banca potrebbe rifiutare di estendere il mutuo o richiederne l'ammortamento parziale.
• Molti anziani sono sorpresi dai rischi finanziari legati alla proprietà di una casa e sono costretti a vendere la loro amata abitazione perché non soddisfa più i criteri di accessibilità "teorica", anche se potrebbero pagare gli interessi.

Strategie per ridurre al minimo i rischi finanziari per la proprietà della casa

Come si affrontano i rischi finanziari legati alla proprietà di una casa ?

• Prevedere un margine di sicurezza: non calcolare la tua capacità di spesa fino al limite massimo. Tieni a disposizione delle riserve per gli aumenti dei tassi di interesse.
• Ammortamento: rimborso dei debiti. Un mutuo più basso riduce quasi tutti i rischi finanziari associati alla proprietà di una casa (onere degli interessi, rapporto prestito/valore, rifinanziamento).
• Assicurazione: l'assicurazione contro l'invalidità o la morte può attutire le conseguenze finanziarie di sfortune personali e quindi ridurre al minimo i rischi finanziari legati alla proprietà di una casa .
• Mantenere la liquidità: non investire fino all'ultimo franco di capitale proprio nell'acquisto. Conserva fondi liquidi per la manutenzione, in modo da ridurre il rischio di liquidità nel tuo portafoglio di finanziamenti per la casa .

Conclusione

La domanda "Quali rischi finanziari comporta l'acquisto di un immobile?" è essenziale per ogni acquirente. I rischi finanziari associati alla proprietà di una casa sono reali e diversificati. Vanno dalle fluttuazioni dei tassi di interesse e dal deprezzamento alle crisi personali. Chiunque creda che la firma del contratto presso lo studio notarile sia la fine della storia si sbaglia.

Essere proprietari di una casa richiede una pianificazione a lungo termine. La maggior parte dei rischi finanziari associati alla proprietà di una casa può essere gestita se li si comprende e li si rispetta. Evitate di indebitarvi eccessivamente, accantonate fondi per la manutenzione e verificate regolarmente la vostra capacità di spesa , non solo al momento dell'acquisto. Gestire attivamente i rischi finanziari associati alla proprietà di una casa trasforma il rischio in sicurezza e trasforma l'immobile in un vero e proprio piano pensionistico.

Se vuoi simulare quanto ti influenzerebbero gli aumenti dei tassi di interesse o se la tua capacità di rimborso è garantita anche in pensione, per evitare spiacevoli sorprese riguardo ai rischi finanziari della proprietà di una casa , Loft fornisce strumenti di stress test neutrali e analisi di mercato.

Glossario

• Rischi di finanziamento per la proprietà di una casa: l'insieme di tutti i rischi (di mercato, di tasso di interesse, personali) che possono portare un immobile a non essere più finanziariamente sostenibile o a doverlo pignorare.
• Margin call: il diritto della banca di richiedere capitale proprio aggiuntivo per ripristinare il rapporto prestito/valore quando i prezzi degli immobili scendono. Uno dei rischi finanziari più gravi per chi acquista una casa .
• Rischio di tasso di interesse: il rischio che l'aumento dei tassi di interesse di mercato aumenti i costi mensili dell'alloggio in modo così significativo da mettere a dura prova il budget del proprietario. Un aspetto chiave dei rischi legati al finanziamento dell'abitazione principale .
• Rischio di concentrazione: concentrazione di asset su un singolo immobile. Se questo immobile perde valore, i rischi finanziari associati alla proprietà di una casa sono enormi per l'intero patrimonio.
• Accessibilità: rapporto tra costi e reddito. Un deterioramento di questo rapporto (ad esempio, dovuto a divorzio o pensionamento) è un fattore scatenante comune dei rischi finanziari legati alla proprietà della casa .