Quando si acquista una casa, cosa è meglio: un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile?

L'agonia della scelta: mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile a confronto diretto

Per prendere una decisione informata, è necessario comprendere il funzionamento di entrambi i modelli. Si tratta di un compromesso tra "pagare un premio assicurativo" (fisso) e "assumersi il rischio" (variabile).

Mutuo a tasso fisso: il prezzo della sicurezza

Se si sceglie un mutuo a tasso fisso invece di uno a tasso variabile, si acquista una garanzia di budget.

• Come funziona: si blocca il tasso di interesse per un periodo di tempo definito (di solito da 2 a 10 anni, a volte fino a 15 anni). Indipendentemente dal fatto che l'economia globale sia in crescita o in calo, il tasso di interesse rimane invariato.
• Il vantaggio: sai esattamente quanto pagherai tra cinque anni. Ideale per famiglie o acquirenti con un budget limitato.
• Lo svantaggio: questa sicurezza ha un prezzo. Le banche applicano un premio per il rischio di tasso di interesse che si assumono. Inoltre, sei vincolato al prestito. La risoluzione anticipata comporta una pesante penale per il rimborso anticipato.

Nel duello tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, il mutuo a tasso fisso è la pietra angolare, ma spesso anche l'opzione più costosa per l'intera durata.

Il mutuo a tasso variabile (SARON): l'opportunità del mercato

Dall'altro lato della questione tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile c'è il modello flessibile.

• Come funziona: il tasso di interesse è composto dal tasso di interesse base SARON (che oscilla quotidianamente) e da un margine fisso applicato dalla banca. Se il tasso di interesse di riferimento della banca centrale scende, il mutuo diventa più conveniente. Se sale, paghi di più.
• Il vantaggio: storicamente, negli ultimi 30 anni questo modello è stato quasi sempre più conveniente di un mutuo a tasso fisso. Non si paga un premio di rischio.
• Lo svantaggio: sei tu a sostenere il rischio totale. Se i tassi di interesse raddoppiano, i costi raddoppiano. Chiunque scelga tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile deve avere nervi saldi e un margine finanziario consistente.

Budget e tolleranza al rischio: chi può permettersi cosa?

La scelta tra un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile è una questione di convenienza.

• Scenario A (Budget Ristretto): Se il tuo reddito è appena sufficiente a coprire la tua capacità di spesa e un aumento dell'1% del tasso di interesse ti metterebbe in difficoltà, non dovresti speculare. In questo caso, la risposta a un mutuo a tasso fisso o variabile è chiara: scegli il mutuo a tasso fisso. La sicurezza è essenziale.
• Scenario B (Buffer Finanziario Solido): Hai un surplus mensile? Riesci a gestirlo se il tasso di interesse aumenta improvvisamente dall'1,5% al 3,0%? In questo caso, rispetto a un mutuo a tasso fisso, puoi correre il rischio dell'opzione a tasso variabile per risparmiare denaro nel lungo periodo.

Il mix: la strategia di diversificazione

Spesso la decisione non deve essere necessariamente una questione di " o l'uno o l' altro". Molti esperti raccomandano una soluzione mista quando si sceglie tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile .

• Si suddivide il mutuo ( tranche ). Ad esempio, 50% fisso per 10 anni, 50% variabile in SARON.
• In questo modo si beneficia in parte di bassi tassi di interesse, ma si ha la sicurezza di pianificare la metà del debito.
• Ma attenzione: diverse condizioni di prestito vi vincolano alla banca a lungo termine. Questo limita il vostro potere negoziale. Ciononostante, un mix di mutui a tasso fisso e variabile è spesso il miglior compromesso nel dilemma tra mutui a tasso fisso e variabile .

Aspettative di mercato: la scommessa sul futuro

In definitiva, la scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile è anche una scommessa sull'andamento dei tassi di interesse.

• Prevedi un forte aumento dei tassi di interesse? Allora assicurati subito un mutuo a tasso fisso.
• Prevedi che i tassi di interesse scendano o rimangano invariati? In tal caso, un mutuo a tasso variabile (SARON) è più conveniente.

Nessuno ha la sfera di cristallo. Tuttavia, chiunque basi la propria scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile esclusivamente sulle previsioni sta agendo in modo speculativo.

Conclusione

Alla domanda "Cosa è meglio quando si acquista una casa: un mutuo a tasso fisso o uno a tasso variabile?" non si può rispondere con un unico vincitore. Storicamente, il mutuo a tasso variabile vince la corsa ai costi. Psicologicamente, il mutuo a tasso fisso vince la corsa alla sicurezza.

La scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile dovrebbe dipendere per l'80% dalla tua situazione finanziaria (propensione al rischio) e solo per il 20% dalla tua valutazione del mercato. Se desideri tranquillità e chiarezza di bilancio, paga il premio per un mutuo a tasso fisso. Se hai flessibilità finanziaria e monitori i mercati, un mutuo a tasso variabile offre opportunità di risparmio. Spesso, una combinazione di entrambi i modelli è il modo più intelligente per conciliare i vantaggi di un mutuo a tasso fisso rispetto a uno a tasso variabile .

Se vuoi simulare come diversi scenari di tassi di interesse influiscono sul tuo budget o quale combinazione di mutuo a tasso fisso o variabile sia ottimale per la tua capacità finanziaria personale, Loft offre strumenti di calcolo neutrali e confronti di mercato per la tua strategia.

Glossario

• Mutuo a tasso fisso o mutuo a tasso variabile: la decisione fondamentale in fase di finanziamento. Un mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse fisso per una durata specifica; un mutuo a tasso variabile (solitamente SARON) prevede un tasso di interesse variabile, dipendente dal mercato.
• SARON (Swiss Average Rate Overnight ): tasso di interesse di riferimento per il mercato monetario svizzero e base per i moderni mutui ipotecari a tasso variabile. Ha sostituito il LIBOR.
• Penale per rimborso anticipato: penale applicata dalle banche in caso di estinzione anticipata di un mutuo a tasso fisso. Uno svantaggio significativo rispetto a un mutuo a tasso variabile.
• Tranching : la suddivisione del debito ipotecario in più parti con modelli diversi (ad esempio, un mix di mutui a tasso fisso o variabile ) o scadenze.
• Margine: margine fisso applicato dalla banca al tasso di interesse di base (swap per i tassi fissi, SARON per i tassi variabili). Questo è l'utile della banca.