Come posso pianificare una ristrutturazione senza sfrattare l'inquilino?

La tabella di marcia: come ristrutturare con successo gli edifici esistenti

La base giuridica: obbligo di tolleranza vs. ragionevolezza

Prima di assumere il tuo primo artigiano, devi comprendere la situazione legale relativa alle ristrutturazioni con gli inquilini . In generale, gli inquilini devono tollerare i lavori necessari per riparare difetti (manutenzione) o danni. La situazione si complica con i miglioramenti che aumentano il valore dell'immobile (ad esempio, l'installazione di una cucina moderna o l'aggiunta di un balcone). Questi sono consentiti in caso di ristrutturazione con inquilini solo se sono ragionevoli per l'inquilino e il contratto di locazione non è stato risolto.

Una piccola ristrutturazione è quasi sempre accettabile. Tuttavia, una revisione completa, con l'acqua che scorre a secco per settimane e il tetto mancante, rende praticamente impossibile la ristrutturazione con gli inquilini . Il confine è labile . Importante per te: devi annunciare il progetto di ristrutturazione ai tuoi inquilini in modo tempestivo. La legge non prescrive una scadenza fissa, ma in pratica, un preavviso di 2-3 mesi è considerato il minimo per i progetti importanti . Un cantiere non annunciato dà diritto all'inquilino all'immediata sospensione dei lavori.

Comunicazione: la chiave del successo

Il rischio maggiore quando si ristruttura con gli inquilini non è tecnico, ma umano. L'incertezza genera resistenza. Informate i vostri inquilini del progetto di ristrutturazione il prima possibile . Un avviso sulla tromba delle scale non è sufficiente. Invitateli a una sessione informativa o cercate un colloquio personale. Spiegate :

• Quali lavori vengono eseguiti? (ad esempio, nuove finestre, ristrutturazione delle alzate).
• Quando si svolge? (Programma dettagliato).
• Perché è necessario? (ad esempio, ridurre i costi di riscaldamento tramite l'isolamento).
• Come influisce sulla vita quotidiana? (Rumore, polvere, accesso all'appartamento).

Quando si ristruttura con gli inquilini, è necessario dimostrare comprensione. Per voi è un investimento; per l'inquilino è un'intrusione nella sua privacy. Designate una persona di riferimento (il responsabile del cantiere) che sia disponibile per gli inquilini. Gli inquilini che sentono che le loro preoccupazioni vengono prese sul serio durante i lavori di ristrutturazione sono più propensi a tollerare il rumore rispetto a quelli che si sentono ignorati.

Logistica e gestione del tempo: la velocità è fondamentale.

Ristrutturare con gli inquilini è tutta un'altra storia rispetto a ricostruire. Ogni giorno di rumore è snervante. Concentrate il lavoro. Invece di mandare ripetutamente gli artigiani per mesi, raggruppate i lavori in un unico progetto.

• Cucina/Bagno: utilizzare elementi prefabbricati. La ristrutturazione del bagno può essere completata in 10-15 giorni lavorativi se si effettua la ristrutturazione con gli inquilini , a condizione che sia pianificata alla perfezione.
• Ristrutturazione delle tubazioni verticali: la sostituzione delle tubature verticali dell'acqua è la parte più delicata di una ristrutturazione con inquilini . Ciò richiede l'apertura di pareti negli appartamenti. Pianificate questi lavori in modo che i servizi idrici e fognari continuino a funzionare anche di sera.

Offrire soluzioni: se il bagno è inutilizzabile per due settimane, installare docce/WC portatili nel cortile o offrire un appartamento libero nell'edificio come "rifugio sanitario". Sono questi gesti a determinare se il progetto di ristrutturazione verrà accettato dagli inquilini.

Riduzione dell'affitto: il prezzo del rumore

Gli inquilini che vivono in una zona di costruzione non beneficiano della qualità della vita concordata contrattualmente. Pertanto, quando vengono eseguiti lavori di ristrutturazione insieme ad altri inquilini, hanno diritto a una riduzione del canone di locazione per la durata dei disagi. L' importo dirige secondo l' intensità :

• Disagi minori (lavori di tinteggiatura nella tromba delle scale): circa il 5-10%.
• Disagi moderati (impalcature, lavori di facciata): circa il 10–20%.
• Grave compromissione (cucina/bagno inutilizzabili, rumore): circa il 20–50%.

Quando si ristruttura con gli inquilini, è importante rivolgersi a loro in modo proattivo. Offrire una riduzione equa e generalizzata. Questo impedisce a ogni inquilino di contattare individualmente l'associazione degli inquilini. Considerare queste minori entrate da locazione nel budget per le ristrutturazioni con gli inquilini . Non si tratta di "perdite", ma piuttosto di investimenti in pace e armonia.

Il successivo aumento dell'affitto: creare trasparenza

Il problema più delicato quando si ristruttura con gli inquilini è il timore di "ristrutturazioni di lusso" e di un aumento esponenziale degli affitti. È consentito aumentare l'affitto dopo il completamento dei lavori, ma solo nella misura in cui l'investimento abbia aumentato il valore dell'immobile .

• Manutenzione (manutenzione): non deve essere aggiunta all'affitto.
• Aumento del valore (comfort): può essere trasferito all'affitto tramite una tariffa pass-through.

Quando si ristruttura con gli inquilini, la distinzione è spesso difficile da fare (ad esempio, vecchie finestre contro nuove finestre isolate = aumento di valore del 40-60%). Comunicare una stima del canone di locazione futuro prima dell'inizio dei lavori. Se gli inquilini sanno che l'appartamento costerà solo 100 franchi in più dopo la ristrutturazione , ma che le spese di riscaldamento diminuiranno di 50 franchi, l'accettazione aumenterà.

Casi di difficoltà e tutela contro il licenziamento

Nonostante la migliore pianificazione, ristrutturare in presenza di inquilini può essere irragionevole per alcuni residenti (ad esempio, anziani, malati, famiglie con neonati). In questi casi difficili, insistere sui propri diritti legali è inutile. Cercare soluzioni individuali (ad esempio, rinviare i lavori nell'appartamento, trovare una sistemazione alternativa temporanea). Inoltre, si noti che una risoluzione del contratto di locazione emessa al solo scopo di eludere i lavori di ristrutturazione con inquilini e poi riaffittare l'appartamento a un prezzo più alto può essere contestata come abusiva. La Corte Federale ha recentemente confermato gli ostacoli alla risoluzione del contratto di locazione in assenza di inquilini, ma ha anche rafforzato la tutela degli inquilini esistenti. Pertanto , ristrutturare in presenza di inquilini è spesso legalmente più sicuro che tentare di sfrattarli.

Conclusione

Ristrutturare con gli inquilini è stressante? Sì. È impossibile? No. Ristrutturare mentre l'immobile è occupato è un gioco di equilibrio tra necessità tecniche e considerazione per gli inquilini. La chiave sta nella pianificazione. Chi organizza la logistica in modo efficiente, fornisce un compenso equo e comunica apertamente può aumentare il valore del proprio immobile senza perdere i residenti.

L'obiettivo di una ristrutturazione con gli inquilini dovrebbe essere una situazione vantaggiosa per tutti: tu mantieni il valore dell'immobile e gli inquilini beneficiano di un maggiore comfort abitativo, spesso con minori costi di utenza. Quando ristrutturi con gli inquilini, non trattarli come un fastidio, ma piuttosto come clienti che rimarranno nel negozio durante la ristrutturazione.

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Glossario

• Ristrutturare con gli inquilini: eseguire lavori di costruzione in un immobile in affitto senza prima rescindere il contratto di locazione.
• Obbligo di tolleranza: obbligo legale dell'inquilino (secondo il Codice delle obbligazioni svizzero) di consentire i necessari lavori di manutenzione e le ristrutturazioni ragionevoli. Centrale Espressione al Ristrutturare con gli inquilini .
• Riduzione del canone di locazione: diritto dell'inquilino a una riduzione del canone di locazione durante la fase di costruzione per compensare il ridotto valore d'uso.
• Tasso di trasferimento: percentuale alla quale i costi di investimento che incrementano il valore possono essere aggiunti al canone annuo.
• Investimenti che aumentano il valore: misure che aumentano il comfort (ad esempio, un migliore isolamento, una cucina moderna). Solo questa parte dei costi può essere trasferita agli inquilini come parte del canone di locazione dopo i lavori di ristrutturazione .