In che modo i costi di ristrutturazione differiscono dagli investimenti di sostituzione?

Chiarimento dei termini e delle conseguenze finanziarie

Quali sono i costi tipici di una ristrutturazione?

Cominciamo dalle piccole cose. I costi di ristrutturazione, in senso stretto, si riferiscono solitamente alla manutenzione continuativa volta a preservare il valore dell'immobile. Si tratta di misure necessarie per mantenere le condizioni attuali dell'immobile e per riparare i difetti derivanti dall'usura quotidiana.

Tipico Esempi Sono :

• Lavori di tinteggiatura degli interni .
• Levigatura di pavimenti in parquet .
• Lavori di manutenzione sull'impianto di riscaldamento o sull'ascensore.
• Riparazioni di rubinetti che perdono o prese elettriche difettose.

Questi costi vengono sostenuti regolarmente . Di solito sono inferiori agli investimenti di sostituzione di immobili e possono essere coperti dal bilancio corrente o da piccole riserve. Ai fini fiscali, sono completamente deducibili come manutenzione dell'immobile. L'attenzione è rivolta ai miglioramenti estetici e al mantenimento della funzionalità quotidiana dell'immobile.

Definizione: cosa sono gli investimenti sostitutivi nel settore immobiliare?

Il termine "investimenti di sostituzione nel settore immobiliare" è più profondo. Descrive la sostituzione completa di componenti o sistemi essenziali che hanno raggiunto la fine del loro ciclo di vita. In questo caso, non si tratta di riparazione, ma piuttosto di sostituzione, solitamente su base uno a uno, ovvero eliminando il vecchio e inserendo un nuovo equivalente.

Classico Investimenti sostitutivi nel settore immobiliare Sono :

• Sostituzione di un impianto di riscaldamento a gasolio vecchio di 20 anni con un nuovo impianto di riscaldamento.
• Sostituzione delle finestre diventate opache.
• Rinnovo completo della copertura del tetto dopo 50 anni.
• Sostituzione degli elettrodomestici da cucina (frigorifero, fornello) difettosi.

Il principio fondamentale degli investimenti di sostituzione nel settore immobiliare è che non aumentano necessariamente il valore dell'immobile (come un ampliamento), ma semplicemente lo mantengono al suo livello originale. Senza questi investimenti di sostituzione , l'immobile perderebbe valore (ammortamento). Dal punto di vista finanziario, gli investimenti di sostituzione nel settore immobiliare sono posizioni di grandi dimensioni per le quali è necessario accantonare accantonamenti per diversi anni.

La decisione di politica fiscale

Perché gli esperti insistono così tanto sul termine "investimenti sostitutivi in immobili" ? Per via delle tasse. In Svizzera, la regola è: il mantenimento del valore è deducibile dalle tasse, le plusvalenze no (direttamente).

Poiché gli investimenti di sostituzione in immobili, per definizione, ripristinano una condizione esistente (ma usurata), sono considerati manutenzione ai fini fiscali. Ciò significa che anche se una nuova caldaia costa 30.000 franchi svizzeri, è possibile dedurre integralmente questa somma dal reddito imponibile come investimento di sostituzione in immobili . È qui che spesso sorge l'equivoco: molti proprietari pensano che una somma così elevata sia un "investimento" (ovvero che aumenta il valore) e quindi non deducibile. Questo è errato. Finché si sostituisce lo standard con lo standard, si qualifica come un investimento di sostituzione in immobili fiscalmente agevolato .

Distinzione dall'aumento del valore

immobiliare attraverso investimenti di sostituzione . Ad esempio: si sostituisce il vecchio pavimento in laminato (che all'epoca costava 40 CHF/m²) con un elegante parquet (120 CHF/m²). Ecco ... una miscela prima :

• Una parte di esso è costituita da ipotetici investimenti sostitutivi in immobili (i costi che un nuovo pavimento in laminato avrebbe comportato). Questa parte è tassare deducibile dalle tasse .
• La parte restante rappresenta un aumento di valore (maggiore comfort). Questa parte non è deducibile dalle tasse (ma può essere detratta in seguito ai fini dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari).

Se state pianificando investimenti sostitutivi nel settore immobiliare , dovreste rendere trasparente questa ripartizione nelle offerte degli artigiani, per evitare discussioni con l'ufficio delle imposte.

Ciclo di vita immobiliare e pianificazione degli investimenti sostitutivi

Un immobile è come un organismo vivente; i suoi componenti prima o poi si deteriorano. La pianificazione degli investimenti di sostituzione nel settore immobiliare si basa su tabelle di durata (ad esempio, quelle dell'Associazione Svizzera dei Proprietari di Case).

• Impianto di riscaldamento : circa 15–20 anni.
• Tetto piano : circa 25–30 anni.
• Facciata ( intonaco ): circa 30–40 anni.

Chi ignora questi cicli si ritrova improvvisamente a dover affrontare un'enorme montagna di investimenti immobiliari sostitutivi che non riesce a finanziare (arretrato di investimenti). I proprietari più accorti accantonano annualmente circa l'1% del valore dell'immobile per coprire i futuri investimenti immobiliari sostitutivi .

Il caso speciale: investimenti per la sostituzione dell'energia nel settore immobiliare

Le misure di efficienza energetica svolgono un ruolo particolarmente importante. Tecnicamente, sostituire le vecchie finestre con moderne unità a triplo vetro aumenta il valore dell'immobile (la casa diventa più efficiente dal punto di vista energetico). Tuttavia, il governo incoraggia questa pratica: tali miglioramenti di efficienza energetica sono considerati investimenti di sostituzione immobiliare ai fini fiscali . Sono deducibili integralmente. Inoltre, mentre i normali investimenti di sostituzione immobiliare (come la riparazione del tetto) sono deducibili solo nell'anno fiscale in corso, è spesso possibile dilazionare gli investimenti di sostituzione energetica su un massimo di tre anni fiscali per attenuare gli effetti della tassazione progressiva. Ciò rende questo tipo di investimento di sostituzione particolarmente interessante.

Finanziamento: mutuo vs. capitale proprio

Come si pagano gli investimenti di sostituzione nel settore immobiliare ? Poiché si limitano a mantenere il valore, le banche sono riluttanti ad aumentare il mutuo per investimenti puramente di sostituzione, a meno che non siano già stati effettuati significativi ammortamenti. In genere, ci si aspetta che gli investimenti di sostituzione siano pagati attingendo alle riserve (fondo di ristrutturazione per condomini o risparmi per case di proprietà). La situazione è diversa per le ristrutturazioni che aumentano il valore (ampliamenti, ampliamenti). In questo caso, è più probabile che la banca contribuisca al finanziamento, con l'aumento del valore di mercato. Pertanto, la pianificazione della liquidità (risparmi) è essenziale per gli investimenti puramente di sostituzione nel settore immobiliare .

Conclusione

La distinzione è fondamentale: i costi di ristrutturazione sono spesso minori e ricorrenti. Gli investimenti di sostituzione immobiliare sono spese cicliche ingenti che preservano la struttura dell'immobile e ne ripristinano il valore originale. Per voi, questo significa: trattate gli investimenti di sostituzione immobiliare come la manutenzione ai fini fiscali: rappresentano la vostra principale leva per il risparmio fiscale. Tuttavia, quando apportate miglioramenti standard (ad esempio, un bagno di lusso invece di uno standard), assicuratevi di separare chiaramente la quota di investimento da quella che contribuisce alla creazione di valore attraverso gli investimenti di sostituzione (mantenendo il valore dell'immobile).

Un immobile senza riserve per investimenti di sostituzione è una bomba a orologeria. Conosci la durata di vita dei componenti del tuo edificio e riempi il tuo forziere in tempo. Solo chi pianifica in anticipo gli investimenti di sostituzione del proprio immobile può prevenire deprezzamenti e difficoltà finanziarie.

Se hai bisogno di supporto nella creazione di un piano di investimento a lungo termine per i tuoi investimenti immobiliari sostitutivi o vuoi analizzare le esigenze di investimento di un immobile, Loft ti offre strumenti professionali per farlo.

Glossario

• Investimenti di sostituzione nel settore immobiliare: spese per la sostituzione 1:1 di componenti edilizi usurati (ad esempio riscaldamento, tetto) che mantengono il valore originale dell'immobile.
• Mantenimento del valore: misure che preservano la funzionalità. Sono completamente deducibili dalle tasse, il che rende gli investimenti immobiliari sostitutivi così interessanti.
• Aumento del valore: investimenti che aumentano il comfort o lo standard oltre lo stato originale . Sono di solito non così Investimenti sostitutivi nel settore immobiliare deducibile dalle tasse .
• Tabella della durata di vita: un elenco che mostra dopo quanti anni diventano necessari tipici investimenti di sostituzione per gli immobili (ad esempio, finestre dopo 30 anni).
• Arretrati di investimenti: condizione di un immobile in cui gli investimenti sostitutivi necessari sono stati rinviati per anni, con conseguente perdita di valore.