Quali lavori su un immobile sono considerati di manutenzione e quali di incremento del valore?

Decisioni fiscali: comprendere e utilizzare la differenza

La base: cos'è la pura conservazione del valore?

Prima di addentrarci in ristrutturazioni complesse che aumentano il valore , dobbiamo definire la manutenzione del valore. La manutenzione comprende tutto ciò che garantisce la funzionalità del vostro immobile senza aumentarne lo standard. Si riparano i guasti o si sostituiscono le parti vecchie con altre equivalenti. Esempi tipici includono... Esempi Sono :

• Lavori di tinteggiatura su facciate o in spazi interni.
• riparazione uno difettoso Pompa di riscaldamento .
• Sostituzione di un frigorifero rotto con un modello della stessa classe.
• Lavori di giardinaggio che hanno finalità puramente manutentive (tagliare il prato, potare le siepi).

Questi costi riducono direttamente il reddito imponibile. Sono l'opposto delle ristrutturazioni che incrementano il valore , in quanto non creano nuovo valore, ma piuttosto proteggono quello esistente.

Definizione: cosa sono le ristrutturazioni che aumentano il valore?

Le ristrutturazioni che aumentano il valore si verificano quando si aumenta il valore dell'immobile oltre le sue condizioni originali attraverso misure strutturali. Si crea Valore aggiunto . Classico che aumenta il valore Ristrutturazioni Sono :

• Costruzione di una serra dove prima c'era solo una terrazza.
• Trasformazione della soffitta in spazio abitabile.
• Prima installazione di una sauna o di un sistema di aria condizionata.
• Costi di sviluppo per nuove linee o contributi stradali .

Non è possibile dedurre queste spese come spese professionali o alimenti nella dichiarazione dei redditi . Il legislatore considera le ristrutturazioni che aumentano il valore dell'immobile come un trasferimento di beni: si scambia denaro contante per un valore tangibile dell'immobile. Ma il denaro non è perso. Le ristrutturazioni che aumentano il valore dell'immobile aumentano i costi di investimento. Ciò significa che se in seguito si vende l'immobile, è possibile dedurre questi costi dalla plusvalenza. Di conseguenza, le ristrutturazioni che aumentano il valore dell'immobile riducono significativamente l'imposta sulle plusvalenze. Si tratta quindi di un differimento fiscale, non di un'esenzione fiscale.

La zona grigia: quando il vecchio incontra il nuovo

La maggior parte delle ristrutturazioni è un ibrido. Se stai ristrutturando un bagno di 40 anni, non stai solo sostituendo le vecchie piastrelle (manutenzione), ma forse stai anche installando una doccia a pioggia e un doppio lavabo (aumentandone il valore). In questo caso, è considerato un "acquisto nuovo migliore". L'ufficio delle imposte divide i costi. Una parte è considerata manutenzione, il resto ristrutturazioni che aumentano il valore . Poiché l'esatta ripartizione porta spesso a controversie, molti uffici delle imposte utilizzano tariffe fisse o preventivi. Importante per te: documenta tutto. Solo allora potrai dimostrare quale parte è una vera ristrutturazione che aumenta il valore e quale parte è manutenzione.

La grande eccezione: le misure di risparmio energetico

Qui, lo Stato svizzero mostra il suo lato generoso . Le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sono quasi sempre tecnicamente considerate interventi di miglioramento del valore . L'isolamento termico o una pompa di calore sono di gran lunga superiori alla condizione precedente. Tuttavia, in quasi tutti i cantoni (e a livello federale), è possibile dedurre queste ristrutturazioni al 100% dal reddito, proprio come le spese di manutenzione! Questo vale per:

• Isolamento termico (tetto, facciata , pavimento).
• Nuove finestre ( migliori) Valori di isolamento ).
• Passare a sistemi di riscaldamento rinnovabili (pompa di calore, solare, legna).

Si tratta di un incentivo fiscale notevole. Eseguendo lavori di ristrutturazione che aumentano il valore dell'immobile, si aumenta il valore dell'immobile e, contemporaneamente, si riduce immediatamente l'imposta sul reddito. Inoltre, spesso è possibile dilazionare questi costi su un massimo di tre anni fiscali per interrompere la progressione fiscale, un privilegio di cui le normali ristrutturazioni che aumentano il valore non godono .

Detrazione forfettaria rispetto ai costi effettivi

Ogni anno hai una scelta: dedurre una quota fissa (di solito il 10-20% del valore locativo imputato) o i costi effettivi? La strategia È semplice :

• Negli anni senza lavori importanti , si sceglie la tariffa fissa.
• Negli anni in cui si effettuano ristrutturazioni importanti (manutenzione o ristrutturazioni ad alta efficienza energetica e ad aumento del valore ), si scelgono i costi effettivi.

classiche che aumentano il valore dell'immobile (come una veranda) non sono incluse in questa voce: non sono mai deducibili dalle tasse, indipendentemente dal metodo scelto. Devono essere inserite in una cartella separata, nella sezione "Costi di investimento", per una successiva vendita.

La documentazione è denaro in banca.

Che si tratti di manutenzione o di ristrutturazioni che accrescono il valore dell'immobile , la chiave sta nella contabilità. Se vendete la vostra casa tra 20 anni, dovrete dimostrare all'ufficio delle imposte quanto avete investito. Se non avete le ricevute per le vostre ristrutturazioni che accrescono il valore dell'immobile , l'ufficio delle imposte non le riconoscerà. Il risultato: le vostre plusvalenze imponibili saranno più elevate e pagherete migliaia di franchi in più di tasse. Create una cartella per ogni ristrutturazione. Idealmente, separate materiali e manodopera sulla fattura. Indicate se si tratta di manutenzione o di ristrutturazioni che accrescono il valore dell'immobile . Una "Ristrutturazione del tetto 2024" rientra chiaramente nelle ristrutturazioni che accrescono il valore dell'immobile , mentre una "Riparazione del tetto per danni causati da tempeste" rientra nella manutenzione.

Conclusione

Questa distinzione è essenziale per la vostra pianificazione finanziaria. I lavori di manutenzione e gli interventi di efficientamento energetico riducono il carico fiscale annuale. Le ristrutturazioni classiche che incrementano il valore dell'immobile (aumento del comfort, ampliamenti), invece, sono investimenti che hanno un effetto detraibile sulle plusvalenze solo al momento della vendita.

L'errore più comune è non documentare correttamente le ristrutturazioni che aumentano il valore dell'immobile, perché non possono essere detratte immediatamente. Tuttavia, questi documenti sono preziosissimi quando si vende un immobile. Utilizzate strategicamente l'esenzione per l'efficienza energetica per richiedere subito la detrazione fiscale per le ristrutturazioni che aumentano il valore dell'immobile e pianificate le ristrutturazioni importanti nell'arco di diversi anni.

Se non sei sicuro di come classificare le ristrutturazioni pianificate o hai bisogno di aiuto per documentare i costi di investimento, Loft offre strumenti strutturati e supporto per questo.

Glossario

• Ristrutturazioni che aumentano il valore: Gli interventi edilizi che migliorano lo standard dell'immobile rispetto alle sue condizioni originali (ad esempio, ampliamenti) non sono deducibili dalle imposte sul reddito, ma riducono in seguito l'imposta sulle plusvalenze immobiliari.
• Conservazione del valore: lavoro che mantiene le condizioni e la funzionalità esistenti (ad esempio, riparazioni) . pieno dal controllabile reddito deducibile dalle tasse .
• Misure di efficienza energetica: investimenti nell'efficienza energetica (ad esempio, pompe di calore). Sebbene si tratti di ristrutturazioni che tecnicamente aumentano il valore dell'immobile , possono essere dedotti fiscalmente come la manutenzione.
• Detrazione forfettaria: una percentuale fissa del valore locativo imputato (solitamente il 10-20%) che può essere detratta al posto dei costi effettivi. Ne vale la pena. negli anni senza più grande Ristrutturazioni .
• Costi di investimento: il prezzo di acquisto originale più tutte le ristrutturazioni che ne hanno incrementato il valore effettuate nel corso degli anni . Tale importo viene detratto dal ricavato della vendita per determinare l'utile imponibile.