Qual è la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato?

Definizioni e le loro insidie

Qual è il valore di mercato?

In parole povere, il valore di mercato è il valore "oggettivo" di un immobile. In Svizzera, periti e banche utilizzano definizioni che affermano che il valore di mercato è il prezzo che ci si potrebbe ragionevolmente aspettare di ottenere in normali transazioni commerciali, tenendo conto delle caratteristiche dell'immobile.

Sembra il valore di mercato? In teoria sì. Ma: il valore di mercato è calcolato . Si basa su modelli (come la valutazione edonistica) che analizzano trasferimenti di proprietà comparabili , le condizioni dell'edificio e la sua ubicazione. Cerca di eliminare le emozioni. Quando le banche concedono mutui, si basano su questo valore. È conservativo. La differenza tra valore di mercato e valore di mercato equo risiede spesso nella prudenza della valutazione.

Qual è il valore di mercato (o prezzo di acquisto)?

Il valore di mercato (spesso equiparato al prezzo effettivo di acquisto) è ciò che indica la fattura finale. È il risultato della domanda e dell'offerta nel qui e ora.

Quando tre parti sono in conflitto per una casa, il suo valore di mercato aumenta, anche se la struttura dell'edificio (e quindi il suo valore di mercato teorico) non è cambiata. Il valore di mercato include spesso il cosiddetto "valore sentimentale" (valore affettivo). Qualcuno si innamora del roseto e paga 100.000 franchi in più. È proprio qui che nasce la differenza tra valore di mercato e valore stimato .

La differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato nella pratica

La trappola del finanziamento

Perché la differenza tra valore stimato e valore di mercato è così importante per te? Immaginiamo che tu voglia acquistare una casa.

• Il venditore: Vuole 1,2 milioni di franchi svizzeri (valore di mercato/prezzo richiesto).
• La banca: calcola il valore a 1,0 milioni di franchi svizzeri (valore di mercato).

In questo caso, la differenza tra il valore di mercato e il valore di mercato diventa un ostacolo. La banca in genere concede prestiti fino all'80% del valore inferiore (secondo il principio del costo inferiore o di mercato).

• 80% di 1,0 milione (valore di mercato) = 800.000 franchi svizzeri di ipoteca.
• Quindi non solo bisogna apportare i soliti 200.000 franchi (il 20% di 1,0 milione) di capitale proprio, ma anche la differenza di 200.000 franchi rappresentata dalla differenza tra il valore di mercato equo e il valore di mercato .

Il capitale proprio necessario raddoppia improvvisamente a 400.000 franchi svizzeri. Chi non tiene conto della differenza tra il valore stimato e il valore di mercato vedrà il suo finanziamento fallire.

Aspetti legali e fiscali

La differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato è rilevante anche ai fini fiscali.

• Imposta sul patrimonio: spesso si basa sul valore ufficiale, che a sua volta deriva dal valore di mercato e non dal prezzo di mercato attuale.
• Eredità: quando una casa viene tramandata all'interno di una famiglia, il valore di mercato viene spesso utilizzato per garantire l'equità. Se si applicasse il valore di mercato speculativo, gli eredi dovrebbero spesso vendere per pagare i coeredi. In questi casi, la differenza tra il valore di mercato e il valore di mercato spesso protegge da pagamenti ingiusti.

Un esempio per illustrare questo concetto.

Prendiamo una vecchia fattoria nel Canton Berna.

L'edificio è vecchio, l'impianto di riscaldamento deve essere sostituito.

• Valore di mercato: un perito stima con molta serietà la posizione e le condizioni dell'immobile a 800.000 franchi svizzeri.
• Valore di mercato: una coppia di Zurigo cerca "pace e romanticismo" e ne vede il potenziale. Offrono 1,1 milioni di franchi svizzeri.

La differenza tra il valore stimato e il valore di mercato è in questo caso di 300.000 franchi svizzeri. Questo importo è puramente emotivo o speculativo. Per la coppia, la casa vale questo prezzo (valore di mercato soggettivo), mentre per la banca rimane un rischio (valore stimato oggettivo). La differenza tra valore stimato e valore di mercato rappresenta il rischio che la banca non è disposta a sostenere.

Chi determina questi valori?

Per un profano è difficile distinguere tra il valore stimato e il valore di mercato di un immobile specifico. Diversi professionisti possono aiutarti in questo.

1. Banche e calcolatori online

In genere utilizzano modelli edonistici. Confrontano il tuo immobile con migliaia di immobili venduti. Il risultato è solitamente molto vicino al valore di mercato. Ti mostreranno dove la differenza tra valore di mercato e valore di mercato equo diventa un rischio.

2. Periti professionisti (SIV/SEV)

Un architetto o un perito certificato ispeziona l'immobile. Noterà crepe nella muratura o un seminterrato umido. La loro perizia è il modo più preciso per definire il valore di mercato e spiegare la differenza tra valore di mercato e valore equo di mercato .

3. Supporto innovativo: heyloft.ch

Nel mondo digitale esistono nuovi modi per analizzare la differenza tra valore stimato e valore di mercato . In questo senso heyloft.ch fa un passo avanti rispetto ai calcolatori tradizionali.

La piattaforma utilizza l'assistente digitale "Loft" .

Loft è più di una semplice calcolatrice. Ti aiuta a capire la differenza tra valore stimato e valore di mercato, fornendoti il contesto.

• L'elevato valore di mercato è giustificato dallo sviluppo del quartiere?
• Qual è la differenza tra il valore stimato e il valore di mercato di immobili simili nella zona?

Loft agisce come un'entità indipendente. Non ha alcun interesse a gonfiare artificialmente il prezzo (come un agente immobiliare) o a minimizzarlo artificialmente. Fornisce dati. Chiunque voglia comprendere la differenza tra valore stimato e valore di mercato troverà in Loft un partner imparziale che fa luce sulla complessità dei numeri.

Come utilizzare la differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato

Come venditore, puoi usare la differenza tra il valore di mercato equo e il valore di mercato : conosci il valore di mercato equo (il tuo limite inferiore) e fai leva sulle emozioni degli acquirenti per massimizzare il valore di mercato.

Per un acquirente, la differenza tra il valore stimato e il valore di mercato è un segnale d'allarme: se la differenza è troppo grande, si sta pagando un "prezzo da collezione". Se si cerca di rivendere l'oggetto in fretta, si rischia di non rivenderlo mai più.

Conclusione

In sintesi: il valore di mercato equo riflette considerazioni razionali, mentre il valore di mercato riflette la situazione effettiva del mercato. La differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato risiede nell'ambito di negoziazione, ma anche nell'intervallo che determina le opzioni di finanziamento. Per la banca, la sicurezza è fondamentale (valore di mercato equo), mentre per il venditore è fondamentale massimizzare il profitto (valore di mercato).

Chiunque effettui una transazione in modo ingenuo e ignori la differenza tra valore stimato e valore di mercato rischia un costoso rifinanziamento. Pertanto, utilizzate tutte le fonti disponibili. Le perizie tradizionali offrono sicurezza, ma strumenti innovativi come Loft di heyloft.ch vi offrono la trasparenza di mercato e la velocità necessarie non solo per comprendere la differenza tra valore stimato e valore di mercato , ma anche per utilizzarla strategicamente a vostro vantaggio.

Glossario

• Valore di mercato: il valore oggettivamente determinato di un immobile, ottenibile in circostanze normali. Serve come base per la concessione di prestiti da parte delle banche.
• Valore di mercato: il prezzo effettivamente raggiunto sul mercato, che può differire dal valore di mercato equo a causa della domanda, dell'offerta e delle emozioni (valore da collezione).
• Principio del costo inferiore o di mercato: principio secondo cui le banche scelgono il prezzo di acquisto (valore di mercato) più basso e il valore di mercato equo quando concedono mutui.
• Valutazione edonica: metodo di valutazione comparativa assistito da computer per determinare il valore di mercato in base ai dati storici delle transazioni.
• Differenza tra valore di mercato equo e valore di mercato: la differenza tra il valore calcolato e oggettivo e il prezzo di vendita effettivo, spesso causata da premi emotivi o dalla pressione del mercato.