Was ist beim Kauf eines Eigenheims besser: Festhypothek oder variable Hypothek?

Die Qual der Wahl: Festhypothek oder variable Hypothek im direkten Vergleich

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, musst du die Funktionsweise beider Modelle verstehen. Es ist ein Abwägen zwischen "Versicherungsprämie zahlen" (Fest) und "Risiko tragen" (Variabel).

Die Festhypothek: Der Preis der Sicherheit

Wenn du dich bei der Frage Festhypothek oder variable Hypothek für die feste Variante entscheidest, kaufst du dir Budgetgarantie.

• Funktionsweise: Du frierst den Zinssatz für eine definierte Laufzeit ein (meist 2 bis 10 Jahre, teilweise bis 15 Jahre). Egal, ob die Weltwirtschaft boomt oder crasht: Dein Zins bleibt gleich.
• Der Vorteil: Du weisst heute exakt, was du in fünf Jahren zahlst. Das ist ideal für Familien oder Käufer mit einem eng kalkulierten Budget.
• Der Nachteil: Diese Sicherheit kostet. Banken verlangen einen Aufschlag (Prämie) für das Zinsrisiko, das sie übernehmen. Zudem bist du gebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg kostet eine teure Vorfälligkeitsentschädigung.

Im Duell Festhypothek oder variable Hypothek ist die Festhypothek der Fels in der Brandung, aber oft auch die teurere Variante über die Gesamtlaufzeit.

Die variable Hypothek (SARON): Die Chance des Marktes

Auf der anderen Seite der Entscheidung Festhypothek oder variable Hypothek steht das flexible Modell.

• Funktionsweise: Dein Zins setzt sich aus dem Basiszinssatz SARON (der täglich schwankt) und einer fixen Marge der Bank zusammen. Sinkt der Leitzins der Nationalbank, wird deine Hypothek billiger. Steigt er, zahlst du mehr.
• Der Vorteil: Historisch betrachtet war dieses Modell über die letzten 30 Jahre fast immer günstiger als die Festhypothek. Du zahlst keine Angstprämie.
• Der Nachteil: Du trägst das volle Risiko. Verdoppeln sich die Zinsen, verdoppeln sich deine Kosten. Wer die Wahl Festhypothek oder variable Hypothek zugunsten der variablen trifft, braucht starke Nerven und finanzielle Polster.

Budget und Risikofähigkeit: Wer kann sich was leisten?

Die Frage, ob Festhypothek oder variable Hypothek besser zu dir passt, ist eine Frage der Tragbarkeit.

• Szenario A (Knappes Budget): Wenn dein Einkommen gerade so reicht, um die Tragbarkeit zu erfüllen, und eine Zinserhöhung um 1 % dich in Schwierigkeiten bringt, darfst du nicht spekulieren. Hier ist die Antwort auf Festhypothek oder variable Hypothek klar: Wähle die Festhypothek. Die Sicherheit ist existenziell.
• Szenario B (Solides Polster): Hast du monatlich Überschuss? Kannst du es verkraften, wenn der Zins plötzlich von 1,5 % auf 3,0 % springt? Dann kannst du im Vergleich Festhypothek oder variable Hypothek das Risiko der variablen Lösung eingehen, um langfristig Geld zu sparen.

Der Mix: Die Diversifikationsstrategie

Oft muss die Entscheidung nicht "Entweder-oder" lauten. Viele Experten raten bei der Frage Festhypothek oder variable Hypothek zu einem Mix.

• Du teilst die Hypothek auf (Tranchierung). Z. B. 50 % fix auf 10 Jahre, 50 % variabel im SARON.
• So profitierst du teilweise von tiefen Zinsen, hast aber für die Hälfte der Schuld Planungssicherheit.
• Aber Vorsicht: Durch unterschiedliche Laufzeiten bindest du dich langfristig an die Bank. Das schränkt deine Verhandlungsmacht ein. Dennoch ist der Mix oft der goldene Mittelweg im Dilemma Festhypothek oder variable Hypothek.

Markterwartung: Die Wette auf die Zukunft

Letztlich ist die Wahl Festhypothek oder variable Hypothek auch eine Wette auf die Zinsentwicklung.

• Erwartest du stark steigende Zinsen? Dann sichere dir jetzt eine Festhypothek.
• Erwartest du sinkende oder gleichbleibende Zinsen? Dann ist die variable Hypothek (SARON) attraktiver.

Niemand hat eine Glaskugel. Wer jedoch die Wahl Festhypothek oder variable Hypothek rein auf Prognosen stützt, handelt spekulativ.

Fazit

Die Frage „Was ist beim Kauf eines Eigenheims besser: Festhypothek oder variable Hypothek?“ lässt sich nicht mit einem Sieger beantworten. Historisch gesehen gewinnt die variable SARON-Hypothek das Kostenrennen. Psychologisch gesehen gewinnt die Festhypothek das Sicherheitsrennen.

Deine Entscheidung für Festhypothek oder variable Hypothek sollte zu 80 % von deiner finanziellen Situation (Risikofähigkeit) und nur zu 20 % von deiner Markteinschätzung abhängen. Wenn du ruhig schlafen willst und Budgetklarheit brauchst, zahle den Aufpreis für die Festhypothek. Wenn du finanziellen Spielraum hast und die Märkte beobachtest, bietet die variable Hypothek Chancen auf Einsparungen. Oft ist eine Kombination beider Modelle der klügste Weg, um die Vorteile aus dem Konflikt Festhypothek oder variable Hypothek zu vereinen.

Wenn du simulieren möchtest, wie sich verschiedene Zinsszenarien auf dein Budget auswirken oder welcher Mix aus Festhypothek oder variable Hypothek für deine persönliche Tragbarkeit optimal ist, bietet Loft neutrale Rechentools und Marktvergleiche für deine Strategie.

Glossar

• Festhypothek oder variable Hypothek: Die Grundsatzentscheidung bei der Finanzierung. Festhypothek bedeutet fixierter Zins über eine Laufzeit; variable (meist SARON) bedeutet marktabhängiger, schwankender Zins.
• SARON (Swiss Average Rate Overnight): Der Referenzzinssatz für den Schweizer Geldmarkt und Basis für moderne variable Hypotheken. Er hat den LIBOR abgelöst.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Eine Strafgebühr, die Banken verlangen, wenn man vorzeitig aus einer Festhypothek aussteigt. Ein wesentlicher Nachteil gegenüber der variablen Hypothek.
• Tranchierung: Das Aufteilen der Hypothekarschuld in mehrere Teile mit unterschiedlichen Modellen (z. B. Mix aus Festhypothek oder variable Hypothek) oder Laufzeiten.
• Marge: Der fix vereinbarte Aufschlag der Bank auf den Basiszinssatz (Swap bei Fest, SARON bei Variabel). Dies ist der Gewinn der Bank.