Puis-je acheter un appartement si mes revenus sont élevés, mais que mon capital propre est faible ?

Comprendre l'obstacle : prêt hypothécaire vs capacité financière

Pourquoi le revenu seul ne suffit pas

Si vous souhaitez acheter un appartement, la banque examine deux éléments :

• La capacité financière : pouvez-vous payer les frais courants ? Avec un revenu élevé, vous êtes du bon côté.
• Prêt hypothécaire : quel pourcentage du prix d'achat la banque vous prête-t-elle ? C'est là que réside le problème si votre capital propre est faible.

En Suisse, les banques financent au maximum 80 % de la valeur vénale (limite de prêt). Cela signifie nécessairement que 20 % doivent provenir d'autres sources. Même si vous gagnez un million par an, aucune banque classique ne vous prêtera 100 % du prix d'achat. Si vos fonds propres sont faibles, votre salaire élevé vous aidera certes à faire face aux charges mensuelles, mais il ne remplacera pas l'acompte nécessaire.

La qualité des fonds propres : « durs » vs « mous »

Si vos fonds propres sont faibles, les banques examinent très attentivement ce dont vous disposez. Sur les 20 % requis, au moins 10 % doivent être des fonds propres « durs » (avoirs en compte, titres, pilier 3a). Les 10 % restants peuvent provenir de la caisse de pension (2e pilier).

Si vos fonds propres sont faibles, c'est souvent ces premiers 10 % de fonds « durs » qui font défaut. Cet obstacle est inscrit dans la loi et n'est guère négociable.

Stratégies de solution pour les personnes à revenus élevés mais disposant de peu d'économies

Si ton capital propre est faible mais que ton revenu est élevé, tu disposes d'instruments spécifiques qui ne sont souvent pas accessibles aux personnes ayant des revenus normaux.

1. Nantissement au lieu de retrait anticipé (caisse de pension)

C'est la solution idéale pour les personnes à revenus élevés lorsque le capital propre semble faible. Au lieu de retirer de l'argent de la caisse de pension (CP), vous le mettez en gage.

• Le mécanisme : vous laissez l'argent dans la CP, mais vous le cédez à la banque à titre de garantie.
• L'avantage : comme vos revenus sont élevés, vous pouvez vous permettre une hypothèque plus importante (jusqu'à 90 %, voire parfois 100 % du prêt, si la CP sert de garantie supplémentaire). La banque vous accorde l'hypothèque, car elle peut, en cas d'urgence, avoir recours à la CP.
• La condition : cela ne fonctionne que si ton avoir de caisse de pension est suffisamment élevé pour couvrir le capital libre manquant. Si ton avoir de caisse de pension est encore faible (par exemple, si tu es jeune et nouvel arrivant), ton capital propre reste faible et l'obstacle persiste.

2. Apporter des garanties supplémentaires

Si ton capital propre liquide est faible, tu peux proposer d'autres valeurs en garantie.

• Titres : un dépôt d'actions peut être mis en gage (crédit lombard) au lieu d'être vendu.
• Assurances-vie : les polices rachetables sont souvent acceptées comme garantie par les banques (pilier 3b).
• Gage de tiers : tes parents ou des proches possèdent peut-être un bien immobilier presque entièrement remboursé. Ils peuvent établir une cédule hypothécaire sur ce bien et la remettre à ta banque en garantie. Tu peux ainsi acheter même si ton capital propre est faible.

3. Prêts sans intérêt de l'employeur

Certaines grandes entreprises suisses offrent à leurs employés une aide à l'accession à la propriété. Un prêt de l'employeur peut être utile si votre capital propre est faible. Mais attention : les banques n'acceptent souvent ce type de prêt qu'à titre subordonné, et il est ajouté à votre endettement, ce qui pèse sur votre capacité financière (qui est pourtant bonne dans votre cas).

4. Avance sur héritage ou donation

Si votre capital propre est faible, la « banque de papa et maman » vient souvent à la rescousse. Important pour la banque : l'argent ne doit pas être un crédit que vous devez rembourser. Il doit s'agir d'un don ou d'une avance sur héritage. Un simple prêt serait considéré comme un capital étranger et n'aiderait pas si le capital propre est faible, car il n'améliore pas le ratio de fonds propres.

La stratégie de « l'épargne forcée »

Comme vos revenus sont élevés, le faible niveau de fonds propres n'est souvent que temporaire. Parlez-en ouvertement avec la banque. Parfois, les banques accordent un taux d'avance plus élevé si vous vous engagez à amortir (rembourser) agressivement l'hypothèque au cours des premières années.

• Exemple : vous financez 85 % au lieu de 80 %, mais vous vous engagez à rembourser les 5 % restants dans un délai de 3 ans grâce à votre salaire élevé. Il s'agit d'une décision au cas par cas qui nécessite des talents de négociateur, car un capital propre faible est en réalité un critère d'exclusion.

Risques liés à un faible apport personnel

Même si cela fonctionne : si le capital propre est faible, tu commences avec un endettement élevé.

• Taux d'intérêt plus élevés : les banques pénalisent souvent les prêts élevés par des majorations de taux d'intérêt.
• Obligation d'amortissement : ceux qui achètent avec peu de fonds propres ont une deuxième hypothèque élevée. Celle-ci doit être remboursée dans les 15 ans ou jusqu'à la retraite. Ta charge mensuelle est donc nettement plus élevée, mais tu peux te le permettre grâce à ton revenu élevé.
• Fluctuations de valeur : si vos fonds propres sont faibles, une perte de valeur du bien immobilier vous affectera davantage. Si le prix baisse de 20 %, la totalité de votre capital sera détruite (déficit de couverture).

Conclusion

La réponse à la question « Puis-je acheter si mon capital propre est faible ? » est oui, mais c'est difficile. Le système suisse est rigide. La règle des 20 % est difficile à contourner, mais elle peut être adaptée. Votre revenu élevé est votre meilleur atout. Il vous permet d'effectuer des amortissements élevés et fait de vous le candidat idéal pour une mise en gage de la caisse de pension.

Si ton capital propre est faible, tu ne dois pas abandonner dès le premier « non ». Consulte des conseillers financiers spécialisés qui connaissent des solutions alternatives aux solutions standard. Souvent, la clé réside dans une combinaison de mise en gage, d'avance sur héritage et d'amortissement agressif. Néanmoins, la règle suivante s'applique : au moins 10 % de fonds « durs » (ou de garanties) sont presque toujours le ticket d'entrée, même si le reste des fonds propres est faible.

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Glossaire

• Fonds propres faibles : situation dans laquelle l'acheteur dispose de moins de 20 % du prix d'achat en liquidités, ce qui est inférieur à la norme.
• Nantissement : utilisation d'avoirs (par exemple, caisse de pension) comme garantie pour la banque, sans retirer l'argent. Idéal pour les personnes à revenus élevés lorsque les fonds propres sont faibles.
• Prêt hypothécaire : rapport entre l'hypothèque et la valeur vénale du bien immobilier. En Suisse, il ne peut dépasser 80 % (exceptions uniquement avec des garanties supplémentaires).
• Capacité financière : vérification de l'adéquation des revenus. Les personnes à revenus élevés remplissent facilement cette condition, mais échouent souvent à cause du « faible capital propre ».
• Fonds propres durs : capital qui ne provient pas du 2e pilier (par exemple, livret d'épargne). Au moins 10 % sont obligatoires, même si le revenu est élevé.