Quelle est la première étape à franchir lorsque je souhaite acheter un bien immobilier ?

Le bilan financier : la base de votre projet d'achat

Pourquoi le financement passe avant la recherche

Le marché immobilier suisse est très dynamique et sec. Les bons biens ne restent souvent que quelques jours sur le marché. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez être rapide. Les vendeurs et les agents immobiliers privilégient les acheteurs potentiels qui peuvent prouver immédiatement leur solvabilité.

Ceux qui se précipitent à la banque après la visite perdent souvent face à des concurrents qui ont fait leurs devoirs. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier, une clarification financière préalable vous donnera un avantage concurrentiel décisif. Il ne s'agit donc pas seulement de ce que vous voulez, mais aussi de ce que vous pouvez.

La règle des 20 % : les fonds propres

Le premier obstacle majeur lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier est le capital propre. Les banques suisses financent généralement au maximum 80 % de la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'estimation de la valeur vénale. Cela signifie que vous devez apporter au moins 20 % de vos propres fonds.

Mais tout l'argent ne se vaut pas. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez connaître la structure de vos fonds propres :

• Fonds propres durs (min. 10 %) : au moins la moitié des 20 % requis doit provenir d'économies « réelles ». Cela comprend les avoirs bancaires, les titres (actions/fonds), les avoirs du pilier 3a ou les avances sur héritage/donations. Ces fonds ne peuvent pas provenir de la caisse de pension.
• Fonds propres souples (max. 10 %) : la seconde moitié peut provenir de la prévoyance professionnelle (caisse de pension/2e pilier). Tu peux retirer ces fonds à l'avance ou les mettre en gage afin de pouvoir acheter un bien immobilier.

Exemple de calcul : si tu souhaites acheter un bien immobilier pour 1 million de francs, tu dois apporter 200 000 francs. Sur ce montant, 100 000 francs doivent obligatoirement être du capital « dur ».

La capacité financière : le goulet d'étranglement des banques

Même si vous disposez d'une épargne suffisante, vous pouvez ne pas être autorisé à acheter un bien immobilier. La raison en est ce qu'on appelle la « capacité financière ». La banque vérifie si vous pouvez assumer les frais courants à long terme, même en cas de hausse des taux d'intérêt.

La banque effectue ses calculs de manière très prudente. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, l'établissement ne se base pas sur les taux d'intérêt actuels du marché (par exemple 1,5 %), mais sur un taux d'intérêt calculé de 5 %. À cela s'ajoutent environ 1 % pour l'amortissement et 1 % pour les frais annexes.

La règle générale est la suivante : ces coûts totaux calculés ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.

Beaucoup de personnes ayant des revenus élevés sous-estiment cet obstacle. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier d'une valeur de 1,2 million de francs, vous devez disposer (avec un prêt hypothécaire de 80 %) d'un revenu brut annuel de près de 200 000 francs pour remplir les conditions de solvabilité.

N'oubliez pas les frais annexes

Une autre partie de la première étape consiste à prendre en compte les frais annexes liés à l'achat. Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez payer des frais de notaire, de registre foncier et des droits de mutation. Ceux-ci varient selon les cantons entre 0,2 % et 3,5 % du prix d'achat.

Important : ces frais ne sont généralement pas financés par la banque. Vous devez les ajouter aux 20 % de fonds propres. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier, vous devez disposer de cette somme (souvent entre 30 000 et 50 000 francs) en liquidités sur votre compte.

Particularités pour les nouveaux arrivants

Tu es nouveau en Suisse ? Dans ce cas, la première étape est un peu plus complexe.

• Citoyens de l'UE/AELE : si vous résidez en Suisse, vous êtes assimilé aux ressortissants suisses et pouvez acheter un bien immobilier sans problème.
• Pays tiers : la « Lex Koller » s'applique souvent dans ce cas. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier qui deviendra votre résidence principale, cela est généralement possible sans autorisation. Cependant, les obstacles sont importants pour les résidences secondaires ou les immeubles de rapport.

Vérifiez votre statut de séjour et l'obligation d'autorisation avant d'entamer le processus d'achat immobilier.

La preuve de financement : votre ticket pour la réussite

Une fois que vous connaissez vos chiffres (fonds propres + capacité financière), rendez-vous à la banque. L'objectif de cette première étape est d'obtenir un certificat de financement ou une promesse de financement de principe.

Ce document atteste que « nous financerions M./Mme Muster dans son projet d'achat immobilier à hauteur de X francs ». Avec ce document en poche, vous serez immédiatement pris au sérieux par les agents immobiliers et les vendeurs. Il prouve que votre souhait d'acheter un bien immobilier est réaliste.

Conclusion

La réponse à la question de la première étape est claire : calculez d'abord, cherchez ensuite. Ceux qui commencent le processus d'achat d'un bien immobilier par une recherche émotionnelle risquent d'être frustrés. La première étape consiste en une analyse budgétaire sobre et détaillée. Vous devez structurer vos fonds propres, comprendre les règles strictes de solvabilité des banques suisses et prévoir les frais annexes liés à l'achat.

Ce n'est qu'une fois que vous connaissez votre budget (« prix ») et que vous disposez idéalement d'un certificat de financement que vous devriez explorer le marché. Ainsi, votre projet d'achat immobilier devient planifiable et sûr. Vous évitez les mauvaises surprises et pouvez entamer les négociations de prix en toute confiance.

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Glossaire

• Achat immobilier : acquisition d'un bien immobilier (maison ou appartement) qui, en Suisse, nécessite un acte authentique et une inscription au registre foncier.
• Capacité financière : calcul effectué par la banque. Il garantit que les frais courants (intérêt calculé à 5 % + amortissement + entretien) ne dépassent pas 33 % du revenu brut.
• Taux d'intérêt calculé : taux d'intérêt théorique (généralement 5 %) utilisé par les banques pour vérifier si vous pouvez vous permettre d'acheter un bien immobilier même en période de taux d'intérêt élevés.
• Fonds propres durs : capital ne provenant pas de la caisse de pension (p. ex. compte d'épargne, 3e pilier). Au moins 10 % du prix d'achat sont obligatoires.
• Preuve de financement : document délivré par la banque qui confirme votre solvabilité jusqu'à un certain montant. Indispensable si vous souhaitez sérieusement acheter un bien immobilier.