Quelles commissions d'agence immobilière dois-je prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier comme logement ?

Qui paie l'agent immobilier ? Les faits

Le modèle standard suisse : c'est le vendeur qui paie

Contrairement à l'Allemagne ou à d'autres pays européens, le « principe du mandant » s'applique presque partout sur le marché immobilier suisse. Cela signifie que celui qui passe commande paie la prestation. Dans 95 % des cas, c'est le vendeur qui mandate l'agent immobilier pour vendre son bien immobilier. Par conséquent, c'est également le vendeur qui doit payer la commission.

Pour vous, en tant qu'acheteur, cela signifie que vous n'avez généralement pas à prévoir de commission d'agence immobilière directe. Dans les annonces courantes sur des plateformes telles que Homegate ou ImmoScout24, les services de l'agent immobilier sont gratuits pour vous en tant que personne intéressée. Vous recevez l'exposé, la visite et les conseils sans recevoir à la fin une facture pour une commission d'agence immobilière.

Exception : la demande de recherche (mandat de recherche)

Il existe toutefois une exception importante dans laquelle vous devez payer une commission d'agence immobilière. C'est le cas lorsque vous inversez les rôles et engagez vous-même un agent immobilier.

Si vous n'avez pas le temps de chercher vous-même ou si vous souhaitez avoir accès à des biens immobiliers « hors marché », vous pouvez engager un « agent immobilier de recherche ». Dans ce cas, vous êtes le donneur d'ordre. Le mandat de recherche stipule contractuellement que vous devez payer une commission d'agence immobilière en cas de succès. Celle-ci se situe généralement entre 1,5 % et 3 % du prix d'achat ou est convenue sous forme de forfait. Dans ce cas, la commission d'agence immobilière fait donc partie intégrante de votre stratégie et ne constitue pas des frais cachés.

Coûts cachés : la commission d'agence immobilière indirecte

Même si vous ne recevez pas de facture avec la mention « commission d'achat », vous la payez souvent d'un point de vue économique. Comment cela fonctionne-t-il ?

Un vendeur qui engage un courtier inclut ses honoraires (généralement 2 % à 3 % du prix de vente) dans le prix de l'offre.

• Exemple : une maison vaut 1 000 000 de francs. L'agent immobilier coûte 30 000 francs. Le vendeur met la maison en vente à 1 030 000 francs.

Tu transfères certes la totalité du montant au vendeur, mais tu finances ainsi indirectement ses dépenses. Cependant, aucune commission d'agence immobilière n'apparaît nulle part, ni dans le contrat de vente, ni sur une facture séparée. Ceci est important pour ton financement bancaire : la banque finance le prix d'achat (dans la mesure où il correspond à la valeur vénale), mais elle ne financerait pas de commission d'agence immobilière séparée.

Attention au « double courtage »

Un terme que vous devez connaître en matière de commission d'agence immobilière est celui de « double mandat ». Le Code suisse des obligations (CO) est strict à ce sujet. En principe, un courtier ne peut pas percevoir de commission des deux parties (acheteur et vendeur) pour la même transaction, sauf si cela a été expressément divulgué et approuvé par les deux parties ou si cela dissimule un conflit d'intérêts.

Si un courtier tente de percevoir une commission auprès du vendeur et en même temps une commission d'achat auprès de vous, la prudence est de mise. Cela est inhabituel sur le marché immobilier résidentiel classique et souvent peu sérieux. Les courtiers sérieux ne vous factureront jamais de commission d'achat s'ils ont déjà été mandatés par le vendeur.

Différence par rapport aux pays voisins (important pour les nouveaux arrivants)

La réglementation suisse en matière de commission d'agence immobilière est souvent très avantageuse, en particulier pour les nouveaux arrivants en provenance d'Allemagne.

• Allemagne : pendant longtemps, il était courant que l'acheteur paie jusqu'à 7,14 % de commission. Même si le partage est désormais souvent pratiqué, la commission d'agence immobilière reste un facteur de coût.
• Suisse : ici, la commission d'agence immobilière est un concept inconnu pour l'acheteur (sauf en cas de mandat de recherche).

Si vous déménagez en Suisse en tant qu'expatrié, vous pouvez supprimer ce poste de votre budget en toute tranquillité. Ne confondez toutefois pas la commission d'agence immobilière avec les frais de notaire et d'enregistrement foncier, qui sont bien réels et à votre charge.

Que contient le contrat de réservation ?

La signature du contrat de réservation est un moment critique en ce qui concerne la commission d'agence immobilière. Parfois, des acteurs peu scrupuleux tentent d'y dissimuler des frais. Lisez attentivement les petits caractères. Un acompte pour la réservation est normal (et sera déduit du prix d'achat). Cependant, il ne doit y avoir aucune clause qui transforme cet acompte en « frais de dossier » ou en commission d'agence cachée si l'achat n'aboutit pas. L'argent doit être affecté à l'achat.

Tactiques de négociation et commission d'agence immobilière

Peux-tu faire baisser le prix d'achat en faisant référence à la commission d'agence immobilière ? Comme la commission est incluse dans le prix, tu as théoriquement une marge de manœuvre. Si vous négociez directement avec le propriétaire (sans agent immobilier), vous pourriez faire valoir qu'il économise la commission et qu'il devrait vous faire une remise sur le prix. Cependant, si un agent immobilier est impliqué, ses honoraires sont fixés par contrat. Vous pouvez négocier le prix, mais l'argument « Économisez la commission d'agence » ne tient pas ici, car le vendeur est lié par contrat.

Résumé des coûts pour vous

Pour être clair, dans 99 cas sur 100, votre relevé de coûts se présente comme suit :

• Prix d'achat : 100 %
• Notaire/registre foncier : environ 0,5 % à 3,5 % (selon le canton)
• Commission d'agence immobilière : 0,0 %

Il n'existe aucune obligation légale pour l'acheteur de payer une commission d'agence immobilière. Si quelqu'un vous facture une telle commission, vérifiez le mandat. Si vous n'avez rien signé, vous ne devez aucune commission d'agence immobilière.

Conclusion

En Suisse, la crainte d'une commission d'agence immobilière est généralement infondée. Le modèle de marché vous protège, en tant qu'acheteur, contre les frais supplémentaires directs liés à l'intervention d'un intermédiaire. Tant que vous ne signez pas de mandat de recherche explicite, les services de l'agent immobilier sont gratuits pour vous – ils sont financés indirectement par le prix d'achat.

Restez toutefois vigilant : ne signez rien que vous ne comprenez pas et veillez à ce qu'aucune commission cachée ne se cache dans le contrat de réservation. Profitez des avantages du système suisse et utilisez plutôt l'argent économisé pour les frais de notaire ou l'aménagement.

Si vous avez besoin d'aide pour trouver des offres immobilières sans commission, Loft vous aide à trouver le bien de vos rêves en toute transparence et en toute sécurité.

Glossaire

• Commission d'agence (courtage) : les honoraires versés à l'agent immobilier en cas de vente. En Suisse, ils sont généralement pris en charge par le vendeur et s'élèvent habituellement à 2-3 % du prix de vente.
• Principe du mandant : principe selon lequel c'est la personne qui a mandaté l'agent immobilier qui le rémunère. Comme c'est généralement le vendeur qui passe la commande, l'acheteur n'a pas à payer de commission d'achat directe à l'agent immobilier.
• Mandat de recherche : contrat par lequel vous, en tant qu'acheteur, mandatez un agent immobilier pour trouver un bien immobilier pour vous. Dans ce cas, vous devez payer une commission d'achat.
• Double mandat : lorsqu'un agent immobilier travaille simultanément pour l'acheteur et le vendeur et est rémunéré par les deux parties. Sans divulgation et accord, cela est souvent interdit.
• Contrat de réservation : contrat préliminaire visant à garantir le bien immobilier. Il ne doit pas contenir de commission d'agence cachée, mais uniquement un acompte sur le prix d'achat.