Quels sont les frais de notaire et d'enregistrement foncier liés à l'achat d'un logement ?

La composition des frais en détail

Que sont exactement les frais de notaire et d'enregistrement foncier ?

Les frais de notaire et d'enregistrement foncier se composent de deux éléments distincts, mais étroitement liés. Les deux sont généralement basés sur le montant du prix d'achat ou de la somme hypothéquée.

• Frais de notaire : le notaire certifie le contrat de vente. Il vérifie la légalité, informe des risques et certifie les signatures. Ses honoraires constituent une partie importante des frais de notaire et d'enregistrement foncier.
• Frais d'enregistrement foncier : le registre foncier est l'organisme public qui enregistre les rapports de propriété. L'État perçoit des frais pour le travail d'enregistrement (mutation). Ceux-ci constituent le deuxième volet des frais de notaire et d'enregistrement foncier.

Il est important de comprendre que les frais de notaire et d'enregistrement foncier ne sont pas négociables comme les honoraires d'un agent immobilier. Ils sont basés sur les tarifs ou les ordonnances cantonaux.

Différences régionales : le fédéralisme fait des siennes

Lorsque nous parlons de frais de notaire et de registre foncier, nous devons tenir compte du canton dans lequel se trouve le bien immobilier. La Suisse connaît trois systèmes notariaux qui influencent considérablement le montant des frais de notaire et de registre foncier :

• Notariat officiel (par exemple Zurich, Schaffhouse, Thurgovie) : ici, le notaire est un fonctionnaire, souvent directement rattaché au registre foncier. Les frais de notaire et d'enregistrement foncier y sont souvent moins élevés, car ils suivent des tarifs fixes fixés par l'État. À Zurich, par exemple, les frais de notaire et d'enregistrement foncier pour l'authentification s'élèvent à 0,1 % du prix d'achat.
• Notariat indépendant (p. ex. Berne, Argovie, Bâle, Genève) : ici, les notaires sont indépendants. Il existe certes des barèmes, mais les frais de notaire et d'enregistrement foncier ont tendance à être plus élevés que dans le notariat officiel.
• Système mixte : certains cantons connaissent des formes mixtes.

Connaître le système vous aide à mieux évaluer les frais de notaire et d'enregistrement foncier. L'achat d'une maison dans le canton de Berne entraîne souvent des frais de notaire et d'enregistrement foncier nettement plus élevés qu'un achat comparable dans le canton de Zurich.

La cédule hypothécaire : un facteur de coût

Les frais de notaire et d'enregistrement foncier ne concernent pas uniquement le contrat de vente proprement dit. Si tu contractes un prêt hypothécaire, la banque exige une cédule hypothécaire comme garantie. L'établissement de cette cédule entraîne à nouveau des frais de notaire et d'enregistrement foncier.

Ces frais de notaire et d'enregistrement foncier spécifiques sont calculés en fonction du montant de l'hypothèque (montant du gage).

• Certification de la cédule hypothécaire : le notaire doit également certifier la constitution du gage.
• Inscription du droit de gage : le registre foncier inscrit la charge.

Au total, ces frais de notaire et d'enregistrement foncier pour la cédule hypothécaire représentent souvent 0,1 % à 0,3 % du montant du crédit. Conseil pour faire des économies : vérifiez si le bien immobilier est déjà grevé d'une cédule hypothécaire que vous pouvez reprendre de l'ancien propriétaire. Cela vous permettra d'économiser d'énormes frais de notaire et d'enregistrement foncier, car aucune nouvelle constitution n'est nécessaire, seulement un transfert.

Qui paie la facture ?

L'une des questions les plus fréquentes est la suivante : qui supporte les frais de notaire et d'enregistrement foncier ? La loi prévoit souvent un droit dispositif, ce qui signifie que les parties peuvent en convenir autrement. La pratique courante sur le marché est la suivante :

• Contrat de vente : les frais de notaire et d'enregistrement foncier pour le transfert de propriété sont généralement partagés à parts égales (50/50) entre l'acheteur et le vendeur.
• Cédule hypothécaire : comme la cédule hypothécaire sert uniquement à ton financement, tu supportes généralement à 100 % ces frais de notaire et d'enregistrement spécifiques en tant qu'acheteur.

Il est recommandé de préciser explicitement dans le contrat de vente la répartition des frais de notaire et d'enregistrement afin d'éviter tout litige.

Exemple de calcul et valeurs indicatives

À combien s'élèvent concrètement les frais de notaire et d'enregistrement foncier ? En règle générale, vous devez compter environ 0,2 % à 0,5 % du prix d'achat pour les frais de notaire et d'enregistrement foncier (hors droits de mutation !).

Exemple de calcul (canton avec notariat officiel, par exemple Zurich) : Prix d'achat : 1 000 000 CHF

• Frais de notaire pour le contrat de vente (0,1 %) : 1 000 CHF
• Frais d'enregistrement du transfert de propriété (0,1 %) : 1 000 CHF
• Frais de notaire et d'enregistrement foncier (total) : 2 000 CHF (Remarque : dans les cantons avec notariat libre, ces frais de notaire et d'enregistrement foncier peuvent également s'élever à 4 000 à 5 000 CHF).

À cela s'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement foncier pour la cédule hypothécaire (par exemple, hypothèque de 800 000 CHF), qui peuvent encore s'élever à environ 2 000 CHF. Au total, tu dois donc disposer de liquidités pour les frais de notaire et d'enregistrement foncier, car ceux-ci ne sont pas financés.

Quand les frais sont-ils dus ?

Les frais de notaire et d'enregistrement foncier sont généralement facturés immédiatement après la conclusion de la vente. Le registre foncier et le notaire envoient les factures correspondant aux frais de notaire et d'enregistrement foncier à la partie définie dans le contrat. Comme tu ne peux pas couvrir ces frais par l'hypothèque, tu dois t'assurer que cette somme est disponible sur ton compte. Dans le pire des cas, un retard de paiement des frais de notaire et d'enregistrement peut entraîner un retard dans les inscriptions.

Conclusion

Les frais de notaire et d'enregistrement foncier constituent une partie technique mais financièrement importante de votre budget. Ils varient considérablement selon les cantons et le système notarial. Alors qu'ils sont souvent modérés dans les cantons où le notariat est officiel, les frais de notaire et d'enregistrement foncier peuvent être nettement plus élevés dans les cantons où le notariat est libre.

Lors du calcul des frais de notaire et d'enregistrement foncier, n'oublie jamais les frais liés à la cédule hypothécaire. Ceux-ci sont souvent négligés, mais représentent une part importante du total des frais de notaire et d'enregistrement foncier. Clarifie dès que possible avec l'agent immobilier ou le vendeur si une cédule hypothécaire existante peut être reprise afin d'optimiser tes frais de notaire et d'enregistrement foncier. La transparence vaut ici son pesant d'or.

Si vous avez besoin d'aide pour établir un budget précis et analyser les frais de notaire et d'enregistrement foncier, Loft vous aide à garder une vue d'ensemble et à mener à bien votre achat en toute sécurité.

Glossaire

• Frais de notaire et d'enregistrement foncier : ensemble des frais liés à l'authentification publique et à l'enregistrement officiel lors de l'achat d'un bien immobilier.
• Acte notarié : processus formel chez le notaire, obligatoire et qui engendre une partie des frais de notaire et d'enregistrement foncier.
• Cédule hypothécaire : titre de créance garantissant l'hypothèque. Sa création entraîne des frais de notaire et d'enregistrement foncier distincts.
• Notariat officiel : système dans lequel le notaire est employé par l'État, ce qui entraîne souvent des frais de notaire et d'enregistrement foncier moins élevés et fixes.
• Mutation : terme technique désignant la modification d'une inscription au registre foncier, pour laquelle des frais de notaire et d'enregistrement foncier sont facturés.