Un contrat de réservation est-il courant lors de l'achat d'un appartement en copropriété ?

Le contrat de réservation : pratique, droit et risques

Pourquoi un contrat de réservation est-il presque inévitable lors d'un achat ?

Si vous souhaitez acquérir un appartement en copropriété en Suisse, vous serez confronté dans plus de 90 % des cas à un contrat de réservation lors de l'achat. La raison est simple : le délai avant le rendez-vous chez le notaire est souvent de plusieurs semaines (finalisation du financement, rédaction du contrat).

Pendant ce temps, le vendeur veut s'assurer que vous ne vous désisterez pas. À l'inverse, en tant qu'acheteur, vous voulez être sûr que l'appartement ne sera pas vendu à quelqu'un d'autre le lendemain. Le contrat de réservation lors de l'achat garantit cette exclusivité. Le vendeur retire l'annonce du site Internet et refuse les autres acheteurs potentiels. En contrepartie, vous versez un acompte.

Le dilemme juridique : les exigences de forme

C'est là que les choses se compliquent pour les profanes, mais c'est important : le Code suisse des obligations (CO) stipule que les contrats portant sur des transactions immobilières doivent obligatoirement être authentifiés (c'est-à-dire par un notaire). Un simple contrat de réservation écrit que vous signez à votre table de cuisine ou dans l'agence immobilière ne répond généralement pas à cette exigence de forme.

Strictement parlant, cela signifie que le contrat de réservation lors de l'achat est nul en ce qui concerne l'obligation d'achat. Vous ne pouvez pas légalement obliger le vendeur à vous vendre l'appartement, et il ne peut pas vous obliger à l'acheter, même si vous avez signé. Pourquoi le contrat de réservation lors de l'achat est-il néanmoins conclu ? Il est considéré comme un « accord à l'amiable ». L'acompte versé crée un obstacle moral et économique important pour se retirer de l'achat.

Quel est le montant habituel de l'acompte ?

Le paiement de la réservation est un élément central du contrat de réservation lors de l'achat.

• Son montant : les montants habituels se situent entre 10 000 et 30 000 francs, soit environ 1 à 3 % du prix d'achat.
• Méfiez-vous des montants plus élevés : si quelqu'un exige un acompte de 10 ou 20 % dans le contrat de réservation lors de l'achat, vous devriez vous méfier. C'est inhabituel et risqué.

Où placer l'argent ? Le compte bloqué

Voici le conseil le plus important de cet article : lorsque vous signez un contrat de réservation lors de l'achat, ne transférez jamais l'acompte directement sur le compte privé du vendeur.

Si le vendeur fait faillite avant le rendez-vous chez le notaire ou s'avère être un escroc, votre argent est perdu. Un contrat de réservation sérieux mentionne toujours un compte bloqué ou un compte fiduciaire du cabinet notarial ou d'une agence immobilière établie. L'argent y est en sécurité jusqu'à ce que l'achat soit finalisé, puis il est déduit du prix d'achat. Insistez impérativement sur cette clause dans le contrat de réservation lors de l'achat !

Que se passe-t-il si l'achat tombe à l'eau ?

Même si le contrat de réservation a été signé lors de l'achat, la transaction peut échouer, que ce soit parce que la banque refuse finalement le financement ou parce que vous changez d'avis. Que devient l'acompte ?

Comme le contrat de réservation d'achat n'est pas valable sans notaire, le vendeur devrait en théorie rembourser intégralement l'acompte (enrichissement sans cause).

Mais : il peut déduire les dépenses justifiées (ce qu'on appelle la culpa in contrahendo, ou faute dans la négociation du contrat). Cela comprend :

• les frais de notaire pour la rédaction du contrat.
• Les frais d'annonce, si une nouvelle annonce doit être publiée.
• Les frais de l'agent immobilier (si convenu).

Souvent, les clauses du contrat de réservation lors de l'achat prévoient des pénalités forfaitaires (« pénalité de renonciation »), par exemple la perte des 20 000 francs. De telles pénalités forfaitaires sont souvent juridiquement indéfendables, mais elles conduisent à des litiges . Un contrat de réservation équitable lors de l'achat énumère précisément les frais concrets qui seront facturés en cas de résiliation.

Liste de contrôle : ce qui doit figurer dans le contrat

Pour que le contrat de réservation lors de l'achat soit sûr pour toi, veille à ce que les points suivants y figurent :

• Parties : acheteur et vendeur avec adresse complète.
• Objet : description claire de l'appartement en copropriété (y compris place de parking, etc.).
• Prix d'achat : le prix final fixé.
• Acompte : montant et, très important, coordonnées bancaires du compte fiduciaire.
• Compensation : confirmation que l'acompte sera déduit du prix d'achat.
• Clause de résiliation : que se passe-t-il si la vente n'aboutit pas ? Quels frais le vendeur est-il en droit de conserver ?
• Dates : quand le contrat de vente notarié doit-il être signé ?

Particularités pour les nouveaux arrivants

Si tu es nouveau en Suisse, tu connais peut-être le système de l'« offre ferme » (binding offer) en vigueur dans les pays anglo-saxons. Le contrat de réservation lors d'un achat en Suisse n'est pas comparable à ce système. Il est moins contraignant.

De plus, vous devez stipuler dans le contrat de réservation que l'acompte sera intégralement remboursé si vous n'obtenez pas l'autorisation d'achat (Lex Koller, le cas échéant) ou si la banque refuse le financement en raison de la nature du bien. Vous vous prémunissez ainsi contre les facteurs externes.

Stratégie : d'abord la banque, puis la signature

Ne signe le contrat de réservation lors de l'achat qu'après avoir obtenu le feu vert de la banque. De nombreux acheteurs commettent l'erreur de signer immédiatement par crainte de la concurrence.

Présentez à la banque le projet de contrat et les données relatives au bien immobilier. Ce n'est que lorsque la banque vous dit : « Nous finançons ce bien immobilier à ce prix » que vous devez signer le contrat de réservation lors de l'achat et effectuer le paiement.

Conclusion

La réponse est claire : oui, un contrat de réservation lors de l'achat est tout à fait courant et standard en Suisse. C'est un outil important pour créer un climat de sérénité et d'engagement sur un marché agité. Il vous garantit le bien immobilier pendant que les détails sont préparés pour le notaire.

Mais soyez conscient de la zone grise juridique. Un contrat de réservation lors de l'achat sans certification notariale ne vaut pas le papier sur lequel il est rédigé lorsque les choses se compliquent, sauf comme preuve du versement de l'acompte. Votre meilleure protection n'est pas la signature, mais le flux de paiement : effectuez uniquement des virements sur un compte fiduciaire. Si vous respectez ces règles, vous pouvez utiliser le contrat de réservation lors de l'achat comme une étape utile vers l'acquisition de votre propre logement.

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Glossaire

• Contrat de réservation lors de l'achat : accord écrit entre l'acheteur et le vendeur visant à réserver le bien immobilier contre versement d'un acompte. Souvent difficilement applicable sur le plan juridique sans notaire.
• Compte fiduciaire (compte bloqué) : compte bancaire qui n'appartient pas au vendeur à titre privé, mais qui est géré par un notaire ou un agent immobilier. Il garantit l'acompte versé dans le cadre du contrat de réservation lors de l'achat.
• Acte authentique : acte formel chez le notaire, obligatoire pour les ventes immobilières en Suisse. C'est lui qui rend l'achat juridiquement valable.
• Culpa in contrahendo : terme juridique désignant la faute commise lors de négociations contractuelles. Permet au vendeur, en cas de résiliation malgré le contrat de réservation lors de l'achat, de déduire les frais engagés (par exemple les frais de notaire) de l'acompte.
• Pénalité : somme convenue dans le contrat qui est perdue si une partie se retire du contrat. Souvent contestable juridiquement dans le cas d'un simple contrat de réservation lors de l'achat.