Une expertise ou une évaluation est-elle utile lors de l'achat d'une maison ?

Pourquoi l'avis d'un professionnel est indispensable

La différence entre l'estimation bancaire et l'expertise immobilière

De nombreux acheteurs se bercent d'une fausse sécurité parce que la banque finance le bien immobilier. Ils pensent : « Si la banque me prête l'argent, c'est que le prix doit être correct. » C'est une erreur dangereuse.

La banque procède certes à une évaluation interne lors de l'achat d'une maison (généralement une estimation hédonique), mais celle-ci sert principalement à protéger la banque, et non à vous protéger.

• L'évaluation bancaire : elle est purement statistique. Elle vérifie si le prix est plausible par rapport à des biens similaires dans la région. Mais elle ne voit pas si le chauffage va tomber en panne demain.
• L'évaluation technique lors de l'achat d'une maison : un expert en construction vérifie l'état physique sur place.

Une évaluation complète lors de l'achat d'une maison par un expert indépendant révèle ce que le logiciel bancaire néglige : le retard dans les travaux de rénovation.

Protection contre le « coup de massue de l'investissement »

Une propriété rafraîchie visuellement (home staging) peut masquer des défauts graves. Une évaluation professionnelle lors de l'achat d'une maison va au-delà des apparences.

Coûts supplémentaires typiques révélés par une évaluation lors de l'achat d'une maison :

• Rénovation énergétique : le toit doit-il être isolé ou le chauffage au fioul remplacé ?
• Canalisations : les canalisations d'eau sont-elles corrodées (fréquent dans les maisons construites avant 1980) ?
• Polluants : y a-t-il des traces d'amiante ou de formaldéhyde ?

Si l'évaluation lors de l'achat d'une maison révèle qu'il faudra investir 100 000 francs au cours des cinq prochaines années, cela modifie considérablement ton calcul. Sans une telle évaluation lors de l'achat d'une maison, tu achètes chat en poche.

L'évaluation lors de l'achat d'une maison comme accélérateur de négociation

Dans un marché favorable aux vendeurs, comme c'est souvent le cas en Suisse, les acheteurs se sentent impuissants. « C'est à prendre ou à laisser » semble être la devise en matière de prix. Mais une évaluation détaillée lors de l'achat d'une maison renverse la situation.

Si tu peux prouver noir sur blanc au vendeur que les fenêtres doivent être remplacées, tu disposes d'arguments solides. Une évaluation lors de l'achat d'une maison te fournit les arguments nécessaires pour faire baisser le prix.

Souvent, l'investissement dans une évaluation lors de l'achat d'une maison est largement amorti par la réduction du prix. Même si le vendeur ne se laisse pas convaincre, l'évaluation lors de l'achat d'une maison vous donne la certitude de ne pas vous faire avoir.

Coûts vs avantages : cette dépense en vaut-elle la peine ?

Les détracteurs objectent qu'une expertise lors de l'achat d'une maison coûte de l'argent que l'on préférerait investir dans des meubles. Combien cela coûte-t-il ?

• Évaluation rapide / visite : environ 500 à 1 000 francs. Un expert vous accompagne, mais ne rédige pas de rapport écrit.
• Évaluation détaillée lors de l'achat d'une maison : environ 1 500 à 3 000 francs. Comprend un rapport écrit et une estimation des coûts de rénovation.

Comparés à un prix d'achat de 1 à 2 millions de francs, ces coûts sont marginaux (environ 0,1 %). Si l'évaluation lors de l'achat d'une maison vous évite d'acheter un bien immobilier présentant 50 000 francs de dégâts des eaux, c'est le meilleur rendement que vous puissiez obtenir. Une évaluation lors de l'achat d'une maison n'est pas une dépense, mais un investissement dans votre sécurité.

Spécialement pour les nouveaux arrivants : comprendre les normes locales

Pour les expatriés, une évaluation lors de l'achat d'une maison est doublement importante. Les normes de construction et les matériaux en Suisse diffèrent de ceux utilisés à l'étranger (par exemple, les normes Minergie, les réglementations relatives à la propriété par étages).

Une évaluation lors de l'achat d'une maison t'explique également ce que signifie l'inscription d'une « servitude » dans le registre foncier ou comment évaluer l'état du fonds de rénovation d'un appartement en copropriété. Si tu ne connais pas les conditions locales, tu ne devrais jamais renoncer à une évaluation lors de l'achat d'une maison.

Quand une évaluation est-elle obligatoire lors de l'achat d'une maison ?

Il existe des situations dans lesquelles vous ne devriez même pas vous poser la question :

• Immobilier ancien : pour les biens immobiliers de plus de 20 à 30 ans, une expertise technique est obligatoire lors de l'achat d'une maison.
• Soupçons : y a-t-il une odeur de moisi ? Voyez-vous des fissures dans la façade ? Dans ce cas, une évaluation lors de l'achat d'une maison doit permettre d'y voir plus clair.
• Vente privée : lorsqu'aucun agent immobilier professionnel n'est impliqué, il est souvent difficile de déterminer un prix conforme au marché. Une évaluation neutre lors de l'achat d'une maison protège les deux parties.

Conclusion

La question « Une évaluation lors de l'achat d'une maison est-elle utile ? » peut être répondue par un oui clair. Elle est le seul point d'ancrage objectif dans un processus émotionnel. Alors que la banque ne s'intéresse qu'aux chiffres, l'expert en bâtiment examine la substance. L'évaluation lors de l'achat d'une maison vous protège contre les coûts imprévus, renforce votre position dans la négociation du prix et vous donne le sentiment d'avoir pris la bonne décision.

Ne vous fiez pas à la brochure ou à votre intuition. Faites appel à l'expertise de professionnels. Une évaluation lors de l'achat d'une maison coûte peu par rapport à ce qu'elle peut vous faire économiser. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité lors de l'achat d'un bien immobilier, prévoyez cette expertise dans votre budget.

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Glossaire

• Évaluation lors de l'achat d'une maison : estimation professionnelle de la valeur marchande et de l'état structurel d'un bien immobilier par des experts indépendants.
• Estimation hédonique : une méthode statistique comparative souvent utilisée par les banques pour l'évaluation lors de l'achat d'une maison, basée sur des milliers de données transactionnelles.
• Structure du bâtiment : état physique du bâtiment (maçonnerie, toiture, canalisations). Une évaluation technique lors de l'achat d'une maison permet de vérifier l'absence de défauts et le degré de vieillissement.
• Besoins d'investissement : somme nécessaire à court ou moyen terme pour les rénovations. Une bonne évaluation lors de l'achat d'une maison indique explicitement ces coûts.
• Principe de la valeur minimale : principe appliqué par les banques : pour le prêt, c'est la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'évaluation interne de la banque lors de l'achat d'une maison qui est prise en compte.