Comment calculer la capacité financière d'acheter une maison ?

Anatomie du calcul de la capacité de charge

Pour bien comprendre l'accessibilité au logement , il est nécessaire d'analyser en détail les calculs des banques. Il ne s'agit pas de vos dépenses réelles du mois prochain, mais plutôt de marges de sécurité théoriques.

La règle d'or : la règle des tiers

Le principal critère d' accessibilité au logement est la règle dite du tiers. Celle-ci stipule que le total des coûts de logement imputés ne doit pas dépasser un tiers (33 %) du revenu brut du ménage.

Pourquoi ce seuil d' accessibilité au logement est -il si important ? La banque part du principe que les deux tiers restants de vos revenus sont nécessaires pour couvrir les impôts, l'assurance maladie, l'alimentation et les transports. Si les dépenses de logement dépassent ce seuil de 33 %, votre capacité d'emprunt est jugée insuffisante et votre demande de prêt sera rejetée, même si vous disposez d'une épargne conséquente.

Les coûts de logement calculés comprennent trois éléments :

• Le taux d'intérêt imputé.
• Amortissement.
• Les frais accessoires et d'entretien.

Le taux d'intérêt imputé : le test de résistance

C’est là que la plupart des gens se trompent. Même si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 1,8 % aujourd’hui, la banque n’utilise pas ce taux pour calculer votre capacité d’emprunt .

garantir l’accessibilité financière à long terme de l’accession à la propriété , la quasi-totalité des banques suisses appliquent un taux d’intérêt calculé de 5 % (parfois 4,5 %).

Cela signifie que la banque vérifie si l'accession à la propriété reste abordable même si les taux d'intérêt atteignaient des niveaux historiquement élevés . Ce mécanisme de sécurité vous protège contre la vente de votre maison en cas de hausse des taux d'intérêt. Pour le calcul de l'accessibilité à la propriété , cela triple en réalité le montant des intérêts théoriques par rapport à la réalité.

Amortissement et frais accessoires

Le deuxième aspect de l'accessibilité au logement concerne le remboursement de la dette. Le second prêt hypothécaire (la partie du prêt excédant 65 % de la valeur du bien) doit être remboursé dans un délai de 15 ans ou avant la retraite.

• Pour garantir l' accessibilité financière à la propriété, un taux fixe d'environ 1 % du montant du prêt hypothécaire par an est généralement pris en compte au titre de l'amortissement.

La troisième catégorie concerne les frais annexes. Le chauffage, l'eau, l'électricité et les provisions pour réparations doivent également être payés sur les salaires.

• Pour évaluer la capacité d'emprunt d'un logement, les banques calculent généralement un remboursement hypothécaire mensuel équivalent à 1 % de la valeur marchande du bien. Pour les logements anciens ou les appartements en copropriété dont les charges sont élevées, ce pourcentage peut être plus important (par exemple, de 0,7 % à 1,2 %).

Exemple de calcul : La marque du million

Examinons l' accessibilité financière de l'accession à la propriété à l'aide d'un exemple concret.

• Prix d'achat du bien : CHF 1 000 000
• Apport personnel : 200 000 CHF (20 %)
• Emprunt hypothécaire : CHF 800 000 (80 %)

Quel est le coût de l'accession à la propriété ?

• Intérêts imputés :

800 000 CHF × 5 % = 40 000 CHF par an.

• Amortissement:

800 000 CHF × 1 % = 8 000 CHF par an.

• Frais supplémentaires :

1 000 000 CHF × 1 % = 10 000 CHF par an.

Coût total calculé : 58 000 CHF par an.

Nous appliquons maintenant la règle du tiers pour le calcul de l'accessibilité au logement . Ce montant de 58 000 CHF ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus.

• Facture : 58 000 CHF ÷ 0,33 = 175 757 CHF .

Conclusion de l'exemple : Pour pouvoir acquérir une maison d'une valeur d'un million de francs suisses avec un apport minimal, votre ménage doit disposer d'un revenu annuel brut d'environ 176 000 francs suisses . Si vos revenus sont inférieurs, l'accession à la propriété n'est pas envisageable selon les critères bancaires.

Facteurs influents et optimisation de la portabilité

Que faire si l'accession à la propriété est tout juste hors de portée ? Il existe des solutions.

• Plus de fonds propres : augmenter vos fonds propres réduit votre prêt hypothécaire. Cela diminue les intérêts et souvent aussi la durée d’amortissement. L’ accès à la propriété s’en trouve ainsi considérablement facilité .
• Vérifiez vos revenus : pour évaluer votre capacité d’emprunt immobilier, le 13e mois de salaire ou les primes (si elles sont régulières) sont souvent pris en compte. Pour les couples mariés, les deux revenus sont additionnés, ce qui facilite le calcul de la capacité d’emprunt (responsabilité solidaire).
• Autres obligations : Avez-vous des baux ou des petits prêts en cours ? Ces charges sont déduites de vos revenus et aggravent votre capacité d’emprunt . Résilier un bail peut vous permettre de maintenir votre capacité d’emprunt .

Il est important de comprendre que les critères d'accessibilité au logement ne constituent pas une forme de harcèlement, mais un mécanisme de protection. Ceux qui parviennent tout juste à satisfaire à ces critères se mettent en danger.

Conclusion

La question « Comment calculer ma capacité de financement ? » est au cœur de tout projet immobilier. La capacité d'accession à la propriété repose sur un calcul de sécurité prudent utilisé par les banques : 5 % d'intérêts, 1 % d'amortissement et 1 % de frais de clôture. Au total, ces coûts ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut.

Ne sous-estimez pas cet obstacle. Nombre de rêves s'effondrent non pas à cause du prix d'achat, mais à cause du calcul rigoureux de la capacité d'emprunt . Utilisez des simulateurs en ligne, mais ne vous laissez pas séduire par des offres alléchantes à taux d'intérêt bas. Prévoyez toujours une marge de sécurité de 5 % dans vos calculs. Seuls ceux qui évaluent de manière réaliste leur capacité d' emprunt pourront vivre sereinement dans leur propre logement sur le long terme.

Si vous souhaitez savoir comment différents scénarios de fonds propres affectent votre capacité d'emprunt immobilier ou quelles banques proposent des modèles plus flexibles, Loft offre des outils de calcul complets et des comparaisons de marché neutres pour vous aider à planifier votre financement.

Glossaire

• Capacité d'achat d'un logement : Le ratio entre les coûts d'entretien d'un bien immobilier (intérêts, amortissement, entretien) et le revenu brut de l'acheteur. Ces coûts sont généralement limités à un maximum de 33 % du revenu.
• Taux d'intérêt imputé : Un taux d'intérêt fictif (généralement 5 %) que les banques utilisent pour calculer la capacité d'achat d'un logement afin de simuler des hausses de taux d'intérêt, indépendamment du taux d'intérêt du marché actuel.
• Amortissement : Le remboursement régulier du prêt hypothécaire. Il fait partie intégrante du calcul du coût permettant d’évaluer l’accessibilité financière d’un logement .
• Revenu brut du ménage : somme de tous les revenus (avant impôts) de tous les emprunteurs. Il sert de base au calcul du seuil d’accessibilité de 33 % pour l’accession à la propriété .
• Ratio prêt/valeur : Rapport entre le montant du prêt hypothécaire et la valeur marchande du bien (maximum 80 %). Il influe sur le montant du prêt hypothécaire et donc directement sur la capacité d’accession à la propriété .