Comment se finance l'achat d'un bien immobilier commercial en Suisse ?

Les piliers du financement immobilier commercial

Pour obtenir un financement immobilier commercial , il est essentiel de comprendre les indicateurs de risque des banques. Il s'agit moins d'une question d'émotions que d'analyse de données et de scénarios concrets.

Capital social : le seuil des 50 %

Le plus grand choc pour de nombreux investisseurs réside dans l'exigence de fonds propres. Alors qu'un ratio prêt/valeur de 80 % (capital d'emprunt) est la norme pour les propriétés résidentielles, cette limite est nettement inférieure pour le financement de l'immobilier commercial .

• Ratio prêt/valeur : les banques financent généralement entre 50 et 70 % de la valeur marchande. Cela signifie que vous devez apporter entre 30 et 50 % de fonds propres pour financer un bien immobilier commercial .
• Apports matériels : Une différence cruciale par rapport à l’acquisition d’une résidence principale réside dans l’interdiction de retirer les fonds de pension (2e pilier) et l’épargne du 3e pilier (3a) pour des biens immobiliers purement d’investissement. Par conséquent, pour financer un bien immobilier commercial, il faut disposer d’apports matériels : dépôts bancaires, titres ou biens immobiliers libres de toute charge.

Le ratio prêt/valeur dépend directement du type de bien. Un immeuble de bureaux moderne en plein centre de Zurich a plus de chances d'obtenir un financement à hauteur de 65 % qu'un bâtiment industriel spécialisé en zone rurale de Thurgovie. Plus le risque est élevé, plus les fonds propres exigés par la banque pour le financement d'un bien immobilier commercial sont importants .

Accessibilité financière et flux de trésorerie : le bien s'autofinance

Lorsqu'elle finance un bien immobilier commercial, la banque ne vérifie pas en premier lieu si vous pouvez vous permettre le bien, mais si le bien peut s'autofinancer.

Les revenus locatifs doivent couvrir tous les frais.

• Le calcul : Le revenu locatif net doit être suffisant pour payer un taux d'intérêt calculé (généralement de 4,5 à 5 %), l'amortissement et les frais annexes.
• L'excédent : les banques exigent souvent un léger excédent après déduction des frais calculés pour obtenir un financement immobilier commercial . Si la rentabilité du bien est trop faible, le financement sera refusé , même si vous disposez de fonds propres suffisants.

Amortissement : Réduction rapide de la dette

Un autre aspect crucial du financement de l'immobilier commercial est la rapidité du remboursement.

Les biens immobiliers commerciaux sont soumis à des évolutions technologiques plus rapides et à des risques d'usure plus élevés que les biens résidentiels. Par conséquent, les banques sont plus exigeantes.

• Période de remboursement : Alors que vous disposez de 15 ans pour rembourser le deuxième prêt hypothécaire pour les propriétés résidentielles, lors du financement de biens immobiliers commerciaux, la dette doit souvent être réduite à un ratio prêt-valeur de 50 % ou moins dans un délai de 10 à 15 ans.
• Inconvénient : Ces taux d’amortissement élevés pèsent lourdement sur la trésorerie. Il est donc essentiel de veiller à ce que les revenus locatifs soient suffisamment importants pour couvrir ces mensualités de financement immobilier commercial sans rencontrer de problèmes de liquidités.

La « fongibilité par un tiers » (utilisabilité)

Il s'agit du mot magique dans la demande de prêt pour tout financement immobilier commercial .

La banque se pose la question suivante : « Si le locataire actuel déménage ou fait faillite, sera-t-il facile de trouver un nouveau locataire ? »

• Forte fongibilité : Un immeuble de bureaux standard ou un espace commercial bien situé se reloue facilement, ce qui facilite le financement immobilier commercial .
• Fongibilité extrême : un entrepôt frigorifique, un laboratoire ou une usine de production construite sur mesure. Dans ce cas, le risque de vacance est considérable. Les banques évaluent ces biens avec plus de prudence, ce qui renchérit le financement immobilier commercial ou exige des fonds propres plus importants.

Quiconque achète un bien immobilier spécialisé doit s'attendre à ce que la banque évalue sa valeur marchande à un niveau inférieur, ce qui comblera le déficit de financement de l'immobilier commercial. agrandi .

modèles de prêts hypothécaires commerciaux

Tout comme pour le financement résidentiel , différents modèles de financement sont disponibles pour l'immobilier commercial .

• Prêt hypothécaire à taux fixe : Il offre une sécurité de planification. Les baux commerciaux étant souvent conclus pour 5 ou 10 ans, il est judicieux de garantir le financement du bien immobilier commercial par un prêt d’une durée équivalente. Cela assure une marge de sécurité.
• Prêt hypothécaire SARON : Il offre de la flexibilité et souvent des taux d’intérêt plus bas, mais comporte un risque de taux d’intérêt. Il est souvent utilisé dans le cadre d’un financement mixte pour l’immobilier commercial .

Options de financement alternatives

Si un prêt hypothécaire bancaire traditionnel ne convient pas au financement d'un bien immobilier commercial ou si les capitaux propres sont limités, il existe des alternatives :

• Location-bail : La location immobilière est courante dans le secteur commercial. Une société de location achète le bien et vous le louez. Cela protège votre bilan et votre trésorerie, mais c’est souvent plus coûteux qu’un financement immobilier commercial traditionnel .
• Financement participatif : plusieurs investisseurs mettent leurs ressources en commun. Ce mode de financement est souvent utilisé pour les projets de grande envergure lorsqu’un particulier ne peut pas assurer le financement d’un bien immobilier commercial .

Conclusion

La question « Comment financer l’acquisition d’un bien immobilier commercial ? » appelle une réponse claire : de manière prudente et avec des fonds propres importants. En Suisse , le financement d’un bien immobilier commercial requiert généralement entre 30 et 50 % de fonds propres et des revenus locatifs solides et vérifiables.

Ne sous-estimez jamais le poids de l'amortissement. Nombre d'investisseurs échouent non pas à cause du prix d'achat, mais à cause des mensualités qui grèvent leur trésorerie. Un financement solide pour l'immobilier commercial doit également pouvoir absorber les périodes de vacance locative . Avant d'acheter, vérifiez impérativement le potentiel du bien pour d'autres usages : c'est essentiel pour convaincre la banque du bien-fondé de votre projet.

Si vous souhaitez analyser si les revenus locatifs de votre bien immobilier sont suffisants pour répondre aux exigences des banques en matière d'accessibilité financière, ou quelles banques offrent actuellement les meilleures conditions de financement pour l'immobilier commercial , Loft met à votre disposition des outils de calcul neutres et des comparaisons de marché.

Glossaire

• Financement immobilier commercial : Levée de capitaux pour l'acquisition de biens non résidentiels (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux), caractérisée par des exigences élevées en matière de fonds propres.
• Fongibilité (aptitude à être réaffecté) : Mesure de la facilité avec laquelle un bien peut être adapté à d’autres fins ou à d’autres utilisateurs. Une fongibilité élevée facilite le financement de l’immobilier commercial .
• Ratio prêt/valeur : pourcentage maximal de la valeur marchande du bien que la banque est disposée à prêter. Pour le financement immobilier commercial, ce ratio est généralement de 50 à 70 %.
• Amortissement : Remboursement échelonné du prêt hypothécaire. Il est souvent plus élevé et plus rapide pour les financements de biens commerciaux que pour les biens résidentiels.
• Immeuble de placement : Un bien immobilier détenu principalement dans le but de générer des revenus locatifs. Il s’agit du cas standard pour tout financement immobilier commercial .