De combien d'économies financières ai-je besoin après avoir acheté ma propre maison ?

Planification de la liquidité : l'anatomie de la sécurité

Pour déterminer le montant à épargner, il est nécessaire de catégoriser les dépenses. Il ne suffit pas de disposer d'une somme forfaitaire sur le compte ; il faut comprendre à quoi sont destinées les réserves financières destinées à l'acquisition d'un logement . Nous divisons ces réserves en trois grandes catégories.

1. Les coûts immédiats des achats ultérieurs : la « réserve pour l'emménagement »

Nombreux sont les acheteurs surpris de la rapidité avec laquelle leur argent disparaît dans les premières semaines suivant la remise des clés. Les économies constituées pour l'acquisition d'un logement sont souvent épuisées avant même le premier repas dans leur nouvelle maison.

• Frais et taxes : Selon le canton, des droits de mutation et des frais de notaire peuvent s'appliquer, qui ne sont pas toujours intégralement couverts par l'hypothèque.
• Rénovations « légères » : Vous vouliez seulement repeindre, mais vous vous rendez soudain compte que le sol de la chambre a besoin d'être remplacé.
• Ameublement : Les pièces plus grandes nécessitent souvent plus de meubles. Lampes, rideaux et matériel de jardinage peuvent rapidement représenter un coût de 10 000 à 20 000 francs suisses.

Sans réserves financières spécifiques pour cette étape de l'accession à la propriété, vous commencerez votre vie de propriétaire avec un découvert bancaire. En pratique, prévoyez de consacrer environ 2 à 3 % du prix d'achat à cet effet.

2. Des fondements solides : assurer ses moyens de subsistance

Quel que soit le type de bien immobilier, vous avez besoin d'une marge de sécurité dans votre vie.

• Scénario : Perte d’emploi, maladie ou réduction du temps de travail. La banque exige le remboursement de son prêt hypothécaire à l’échéance, quelle que soit votre situation financière.
• Règle générale : les experts conseillent que les réserves financières pour l'achat d'une maison dans cette région couvrent 3 à 6 mois de dépenses (non pas les salaires mensuels, mais les coûts fixes de la vie courante, y compris les frais de logement).

Cette partie de vos réserves financières destinées à l'accession à la propriété constitue votre assurance contre une catastrophe financière personnelle . Elle vous garantit de pouvoir honorer vos mensualités de prêt hypothécaire même en cas de crise et rassure la banque.

3. La marge de sécurité : la règle du 1 %

La maison elle-même est un organisme vivant qui vieillit. Les réserves financières constituées pour l'achat d'une maison doivent compenser la dépréciation du bien.

En tant que propriétaire, vous êtes responsable de tout : d'un robinet qui goutte à une toiture neuve.

• Règle générale : Mettez de côté environ 0,7 à 1,0 % de la valeur d'assurance du bâtiment (valeur de remplacement de la maison) chaque année pour l'entretien.
• En réalité, il est indispensable de disposer d'un capital de départ suffisant immédiatement après l'achat. Si le système de chauffage tombe en panne dès le premier hiver (une pompe à chaleur coûte environ 20 000 à 30 000 francs suisses), cela ne doit pas engendrer de difficultés financières.

une réserve financière spécifique pour l'entretien du logement d' au moins 20 000 CHF , facilement mobilisable sur un compte séparé. Pour les logements anciens (construits avant 1990) n'ayant pas fait l'objet de rénovations importantes, ce montant devrait être doublé, soit entre 40 000 et 50 000 CHF.

4. Le coussin de taux d’intérêt : protection contre la volatilité

Avez-vous opté pour un prêt hypothécaire SARON ? Dans ce cas, les réserves financières sont encore plus importantes pour devenir propriétaire.

• Le risque : si les taux d'intérêt augmentent fortement, vos mensualités augmenteront immédiatement.
• La stratégie : mettre de côté chaque mois la différence entre votre taux d’intérêt actuel (par exemple, 1,5 %) et le taux d’intérêt théorique de la banque (5 %). Ces réserves financières, destinées à l’accession à la propriété, servent de protection contre les hausses de taux d’intérêt ou constituent un amortissement supplémentaire.

Agrégation : un exemple concret

Prenons un exemple. Vous achetez une maison pour 1 million de francs suisses. Vos dépenses mensuelles pour le remboursement de votre prêt immobilier, les charges et les frais de subsistance s'élèvent à 6 000 francs suisses.

Quel montant de réserves financières devez-vous constituer pour devenir propriétaire ? Quel serait le résultat après déduction des capitaux propres ?

• Coût de la vie (4 mois) : 4 x 6 000 CHF = 24 000 CHF .
• Capital de démarrage pour la maintenance : Montant forfaitaire de 20 000 CHF (pour le chauffage/la toiture d'urgence).
• Mobilier/Déménagement : Forfait de 10 000 CHF .

Total : Vous devriez encore disposer d'environ 54 000 francs suisses en actifs liquides après la nomination du notaire.

Vider son compte bancaire pour acheter une maison est extrêmement risqué. Il est souvent plus judicieux de souscrire un prêt immobilier légèrement supérieur (par exemple, 75 % au lieu de 65 %) afin de conserver des réserves financières plus importantes pour l'acquisition du logement. En cas d'urgence, la liquidité est plus précieuse qu'un faible niveau d'endettement.

Où devraient être situées les réserves ?

financières destinées à l'achat d'un logement ne doivent pas être investies dans des actions volatiles ni dans des placements à revenu fixe.

• Disponibilité : Les fonds doivent être disponibles rapidement (compte du marché monétaire ou compte d'épargne).
• Séparation : Conservez votre épargne pour l’achat de votre maison bien séparément de votre compte salaire. Un compte « fonds de rénovation » (également utile pour les maisons individuelles) favorise la discipline. Comme vous ne voyez pas l’argent, vous ne serez pas tenté de le dépenser.

Conclusion

La question « Quelle réserve financière dois-je avoir après l'achat de ma maison ? » trouve sa réponse en un mot : suffisante. Suffisamment pour survivre six mois sans emploi et pour commander un nouveau système de chauffage dès demain. Concrètement, pour la plupart des propriétaires suisses, cela signifie disposer de 30 000 à 60 000 francs suisses immédiatement disponibles.

Ne sous-estimez jamais l'aspect psychologique. Une belle maison n'apporte aucune joie si la boîte aux lettres devient source d'angoisse, chaque facture provoquant la panique. Intégrez vos réserves financières pour l'achat de votre maison comme un élément fixe de votre plan de financement, au même titre que votre apport initial. Mieux vaut choisir une maison de rêve un peu plus petite et pouvoir dormir sur ses deux oreilles.

Si vous souhaitez calculer précisément votre situation de liquidités après l'achat selon différents scénarios de taux d'intérêt, ou déterminer la marge de sécurité optimale pour votre bien immobilier, Loft propose des outils d'analyse détaillés pour la planification de votre budget.

Glossaire

• Réserves financières pour l'achat d'un logement : Montant total des liquidités qui doivent être disponibles après l'achat d'une maison pour couvrir les frais de subsistance, les intérêts et les réparations imprévues.
• Fonds de rénovation : Fonds de réserve (obligatoire pour les copropriétés, facultatif pour les maisons individuelles) destiné à financer les rénovations futures. Il fait partie des réserves financières à long terme pour l’accession à la propriété .
• Intérêt imputé : Un taux d’intérêt théorique (généralement 5 %) qui doit être utilisé pour calculer la marge d’intérêt afin de planifier de manière fiable les réserves financières pour l’achat d’une maison .
• Riche en actifs , pauvre en liquidités : situation où les actifs sont immobilisés dans l'immobilier, mais où il n'existe aucune réserve financière liquide disponible pour les dépenses courantes.
• Liquidités : disponibilité des fonds. Pour les réserves financières destinées à l’achat d’un logement, il est crucial que ces fonds soient rapidement disponibles (liquides) et non immobilisés dans des placements à taux fixe.