De quelles assurances ai-je absolument besoin en tant que propriétaire immobilier en Suisse ?

Partie principale : L'appareil de sécurité

structurer le sujet de l'assurance obligatoire pour les propriétaires , nous considérons les trois principaux risques : les dommages matériels, la responsabilité civile envers les tiers et les risques financiers.

Assurance habitation : L'essentiel

En tête de liste des assurances obligatoires pour les propriétaires immobiliers figure la protection de la structure du bâtiment contre les incendies et les catastrophes naturelles.

En Suisse, cette assurance est obligatoire dans la quasi-totalité des cantons. Elle couvre les dommages causés par le feu, la fumée, la foudre, les explosions et les catastrophes naturelles telles que les tempêtes, la grêle, les inondations ou les avalanches.

• Le système de monopole : dans 19 cantons ( à l’exclusion des cantons dits GUSTAVO , voir glossaire), l’assurance cantonale construction (KGV) est le seul assureur. L’ assurance est obligatoire auprès d’elle. Il s’agit d’un cas classique d’ assurance obligatoire pour les propriétaires .
• Les cantons GUSTAVO : à Genève, Uri, Schwyz, au Tessin, à Appenzell Rhodes-Intérieures, en Valais et en Obwald, il n’existe pas de monopole d’État. Vous pouvez – et devez – souscrire cette assurance obligatoire pour les propriétaires auprès d’une compagnie privée (dans certains de ces cantons, elle est facultative, mais exigée par la banque).

Sans preuve de cette assurance obligatoire pour les propriétaires, aucune banque ne débloquera le prêt hypothécaire. Elle garantit la valeur de reconstruction de la maison après un sinistre total.

Assurance responsabilité civile du bâtiment : protection contre les poursuites judiciaires de plusieurs millions d’euros

Un aspect souvent sous-estimé de l'assurance obligatoire pour les propriétaires concerne la responsabilité civile. Selon l'article 58 du Code des obligations suisse (CO), en tant que propriétaire d'un immeuble, vous êtes responsable des dommages. Cela signifie que vous êtes responsable des dommages causés par des défauts de votre immeuble, même si vous n'êtes pas en faute.

• Exemple : Une brique tombe du toit sur un passant. Ou le facteur glisse sur votre chemin verglacé.
• Nécessité : Pour les propriétaires, cette couverture est souvent incluse dans leur assurance responsabilité civile personnelle, mais il convient de le vérifier. Pour les syndicats de copropriétaires, une assurance responsabilité civile spécifique à l’immeuble est pratiquement obligatoire pour les propriétaires .

Quiconque ignore cette disposition du contrat d' assurance obligatoire pour les propriétaires immobiliers s'expose à des poursuites sur l'ensemble de son patrimoine privé.

Assurance dégâts des eaux dans les bâtiments : l’obligation « cachée »

De nombreux propriétaires pensent à tort que les dégâts des eaux sont couverts par l'assurance habitation cantonale. C'est inexact. L'assurance cantonale intervient en cas d'inondation (dégâts causés par une catastrophe naturelle), mais pas en cas de rupture de canalisation à l'intérieur du bâtiment.

• Le problème : une fuite de canalisation dans le mur ou un refoulement du système d’égouts engendre des coûts énormes.
• Statut : Bien que généralement non obligatoire, l’assurance dégâts des eaux est considérée comme une assurance de facto essentielle pour les propriétaires . Les banques l’exigent souvent, et le risque est trop élevé pour être supporté seul. Elle fait donc partie intégrante de toute assurance obligatoire pour les propriétaires .

Assurance construction : concerne uniquement les personnes qui entreprennent des rénovations.

Vous achetez un nouveau bâtiment ou prévoyez d'importantes rénovations ? Alors la gamme des polices d'assurance obligatoires pour les propriétaires s'élargit .

• Son rôle : C’est comme une assurance tous risques pour le chantier. Elle indemnise en cas d’effondrement d’un mur à moitié construit, de vol de matériaux ou de dommages causés par des vandales.
• Pertinence : Pendant toute la durée des travaux de rénovation, il s'agit d'une des assurances obligatoires pour les propriétaires afin d'éviter de se retrouver avec des dommages liés à la construction dont aucun artisan n'est responsable.

Assurance tremblement de terre : le principal risque

La Suisse est un pays exposé aux séismes (en particulier le Valais et Bâle). Néanmoins, l'assurance tremblement de terre n'est pas obligatoire pour les propriétaires dans la plupart des cantons (sauf dans certains cas à Zurich et Berne, par le biais de fonds communs avec des plafonds limités) .

• Le dilemme : comme l’assurance cantonale ne couvre pas les sinistres en cas de tremblement de terre, de nombreux propriétaires se retrouvent sans rien après une catastrophe.
• Recommandation : Les organismes de crédit immobilier l’exigent de plus en plus. Toute personne souhaitant éliminer le risque de perte totale doit souscrire cette assurance en plus de l’ assurance obligatoire pour les propriétaires , même si elle est coûteuse.

Conclusion

Il est impossible de répondre à la question « De quelles assurances ai-je absolument besoin ? » de manière générale, car cela dépend de votre lieu de résidence. Légalement, les assurances obligatoires pour les propriétaires se limitent souvent à la couverture des incendies et des catastrophes naturelles. En pratique, et sous l'influence des banques et du bon sens, la liste est plus longue.

Les assurances essentielles pour les propriétaires comprennent l'assurance habitation (incendie/risques naturels), l'assurance responsabilité civile habitation et l'assurance dégâts des eaux. Négliger ces assurances représente un mauvais calcul. De plus, il est conseillé de vérifier régulièrement que le montant assuré correspond toujours à la valeur du bien afin d'éviter une sous-assurance avec vos contrats d'assurance habitation obligatoires . Une protection solide est la base de toute stratégie immobilière réussie.

Si vous souhaitez vous assurer que votre portefeuille de polices d'assurance obligatoires pour propriétaires est complet, ou si vous recherchez des fournisseurs abordables pour une couverture supplémentaire, Loft propose des comparaisons et des analyses neutres pour votre protection.

Glossaire

• Assurance obligatoire pour les propriétaires : terme collectif désignant les polices d’assurance qui sont légalement (obligatoires) ou contractuellement (par la banque) requises pour protéger le bien.
• Cantons de Gustavo : Les cantons (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW) où il n’existe pas de monopole d’État. Dans ces cantons, l’assurance obligatoire pour les propriétaires doit être souscrite à titre privé.
• Responsabilité du propriétaire : La responsabilité légale (art. 58 OR) pour les dommages causés par des vices cachés de construction fait de l’assurance responsabilité civile l’une des assurances obligatoires les plus importantes pour les propriétaires .
• Dommages causés par les catastrophes naturelles : dommages causés par des événements naturels (tempêtes, grêle). Il s’agit du cœur de la plupart des polices d’assurance obligatoires pour les propriétaires .
• Assurance dégâts des eaux : couvre les dommages causés par l’eau du robinet. Elle ne fait généralement pas partie des assurances obligatoires pour les propriétaires , mais elle est essentielle.