De quelles assurances ai-je besoin lors de l'achat d'une maison ?

Le bouclier protecteur de votre bien immobilier : ces polices sont essentielles et constituent des options supplémentaires.

Le portefeuille de polices d'assurance pour l'achat d'une maison peut être divisé en trois catégories : protection du bâtiment, protection contre les réclamations en responsabilité civile et protection du financement.

Base : Assurance habitation (incendie et risques naturels)

En tête des options d'assurance pour les propriétaires, figure la protection de la structure du bâtiment. En Suisse, l'assurance habitation contre l'incendie et les risques naturels est obligatoire dans presque tous les cantons (à l'exception de Genève, du Tessin, du Valais et d'Appenzell Rhodes-Intérieures, les cantons dits GUSTAVO).

• Étendue des garanties : Cette assurance de base pour l’achat d’une maison couvre les dommages causés par un incendie, la fumée, la foudre, une explosion et des événements naturels tels que les tempêtes, la grêle, les inondations ou les avalanches.
• Le prestataire : Dans 19 cantons (par exemple, Zurich, Berne), l’assurance cantonale des bâtiments (KGV) détient le monopole. Vous ne pouvez pas choisir votre prestataire. Dans les cantons GUSTAVO, vous devez souscrire cette assurance auprès d’une compagnie privée.
• Importance : Sans cette composante de l’assurance habitation, aucune banque ne vous accordera de prêt hypothécaire. Elle garantit la valeur de reconstruction de la maison.

Important à savoir : cette assurance ne couvre que le bâtiment lui-même, et non les dégâts des eaux provenant d’une canalisation éclatée à l’intérieur.

La « seconde peau » : Assurance dégâts des eaux et bris de glace dans les bâtiments

C’est souvent là que réside le plus grand malentendu concernant l’assurance habitation . Beaucoup de gens pensent que les dégâts des eaux sont couverts par l’assurance cantonale. C’est inexact.

L'assurance contre les dégâts d'eau dans les bâtiments est l'une des assurances facultatives les plus importantes pour les propriétaires .

• Le risque : une fuite de canalisation dans le mur, un refoulement d’égouts ou des infiltrations d’eau de pluie par le toit. De tels dégâts sont extrêmement coûteux (assèchement, ouverture des murs).
• Par ailleurs, l'assurance bris de glace fait également partie de l' assurance habitation . Elle couvre les fenêtres, les portes vitrées et les plaques de cuisson vitrocéramiques. Dans de nombreux cantons, elle est facultative, mais fortement recommandée.

Protection contre les réclamations : Assurance responsabilité civile du bâtiment

En tant que locataire, vous bénéficiez d'une assurance responsabilité civile. En tant que propriétaire, vous devez souscrire une assurance habitation plus complète .

Conformément à l'art. 58 OR, en tant que propriétaire du bâtiment, vous êtes responsable (c'est-à-dire, même sans faute de votre part) des défauts de votre bâtiment.

• Scénario : Une brique tombe du toit sur une voiture garée, ou le facteur glisse sur votre chemin non salé .
• La solution : l’assurance responsabilité civile du bâtiment protège contre les réclamations injustifiées et indemnise les dommages justifiés. Pour les propriétaires de maisons individuelles, elle est souvent incluse dans l’assurance responsabilité civile personnelle (à vérifier !), tandis que pour les syndicats de copropriétaires, elle est généralement souscrite séparément dans le cadre des assurances collectives de copropriété .

Quiconque néglige cet aspect de l'assurance habitation est responsable, sur la base de l'intégralité de son patrimoine personnel, des dommages corporels, ce qui peut rapidement se chiffrer en millions.

Protection financière : assurance-vie temporaire et assurance invalidité

L'assurance habitation ne protège pas seulement le bien immobilier, elle protège aussi les personnes. Votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire dépend de vos revenus. Si ceux-ci disparaissent, votre maison est menacée.

• Risque de décès : en cas de décès du principal soutien de famille, celle-ci est souvent contrainte de vendre son logement, le remboursement du prêt immobilier devenant impossible. Une assurance-vie temporaire (souvent liée à l’amortissement de la pension du troisième pilier) constitue donc un élément essentiel de l’assurance habitation . Elle permet de compenser la perte financière et de garantir aux proches survivants le maintien de leur logement.
• Invalidité : En cas d’invalidité due à une maladie, les pensions d’État ne couvrent généralement que 60 à 70 % du dernier salaire. Ce montant est rarement suffisant pour rembourser un prêt immobilier. L’assurance invalidité comble ce manque et constitue l’une des solutions d’assurance les plus judicieuses pour les propriétaires , leur permettant de conserver leur logement à long terme.

Cas particulier : Assurance responsabilité civile des propriétaires de bâtiments et d’immeubles

Vous n'achetez pas un bien immobilier existant, mais vous en construisez un nouveau ou vous entreprenez d'importantes rénovations ? Vos besoins en assurance habitation seront alors différents .

• Assurance construction : C’est une assurance tous risques pour un projet de construction. Elle intervient en cas d’effondrement d’un mur à moitié construit ou de vandalisme sur le chantier.
• Assurance responsabilité civile du constructeur : elle vous protège si des tiers sont blessés sur votre chantier.

Ces polices d'assurance temporaires pour les achats de maisons sont obligatoires pendant la phase de construction afin d'éviter de se retrouver avec des dommages liés à la construction dont aucun artisan ne veut se porter responsable.

Assurance tremblement de terre : un risque sous-estimé

Les tremblements de terre sont rares en Suisse, mais lorsqu'ils surviennent, ils sont dévastateurs. L'assurance habitation cantonale ne couvre généralement pas les séismes (sauf dans le canton de Zurich, où une couverture est proposée par un fonds commun, mais avec un montant très limité).

• L’option : L’assurance privée contre les tremblements de terre est l’une des assurances facultatives pour les propriétaires .
• En contrepartie, les primes et la franchise sont relativement élevées. Cependant, un séisme majeur peut entraîner une perte totale. L'opportunité d'inclure cette garantie dans votre assurance habitation dépend de votre tolérance au risque et de la zone sismique (par exemple, le Valais ou Bâle).

Résumé des priorités

marché de l'assurance habitation cherche à vous vendre beaucoup de choses. Voici les priorités :

• Obligatoire : Assurance habitation (incendie/risques naturels) – légalement requise.
• Souhaité : Assurance responsabilité civile du bâtiment et assurance dommages aux eaux du bâtiment – indispensable.
• Recommandé : Protection contre les risques de décès et d'invalidité – protège la famille.
• Peut inclure : bris de glace, tremblements de terre, assurance environnementale – selon le budget et le bien immobilier.

Conclusion

La question « De quelles assurances ai-je besoin lors de l'achat d'une maison ? » nécessite une analyse personnalisée. Il n'existe pas de solution universelle. Choisir la bonne assurance habitation, c'est trouver le juste équilibre entre la sous-assurance (qui expose à des risques pour ses moyens de subsistance) et la surassurance (qui représente un gaspillage d'argent).

L'essentiel est de prendre conscience des lacunes de votre couverture. Ne partez pas du principe que « l'État prendra tout en charge ». L'assurance habitation de base offre une bonne protection, mais sans garanties complémentaires comme la couverture des dégâts des eaux et la responsabilité civile, votre protection est incomplète. Revoyez vos contrats d'assurance habitation tous les deux ou trois ans, surtout après des travaux de rénovation, afin d'éviter une couverture insuffisante. Une bonne assurance habitation vous permettra de dormir sur vos deux oreilles, même en cas d'intempéries.

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Glossaire

• Assurance habitation : terme générique désignant toutes les polices (bâtiment, responsabilité civile, eau, risques) nécessaires pour garantir la propriété et le financement d’un bien immobilier.
• Responsabilité du propriétaire : Obligation légale (art. 58 du Code des obligations suisse) du propriétaire d’un logement d’être responsable des dommages causés par des vices cachés. L’assurance responsabilité civile habitation est l’une des assurances les plus importantes pour les propriétaires à cet égard.
• Cantons GUSTAVO : Les cantons (GE, UR, SZ, TI, AI, VS, OW) où il n'y a pas de monopole et où l'assurance construction doit être souscrite à titre privé – un aspect important lors du choix d' une assurance pour l'achat d'une maison .
• Dommages causés par les catastrophes naturelles : dommages causés par des forces naturelles (tempêtes, grêle, inondations). Ces dommages sont généralement couverts par l’assurance obligatoire et constituent la base de l’assurance habitation .
• Protection contre l'amortissement : Garantir le remboursement de son prêt hypothécaire grâce à une assurance-vie temporaire. Il s'agit d'une des options d'assurance financière disponibles pour les propriétaires .