Lors de l'achat d'une maison, quel est le meilleur choix : un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable ?

Le dilemme du choix : prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable en comparaison directe

Pour prendre une décision éclairée, il est essentiel de comprendre le fonctionnement des deux modèles. Il s'agit d'un compromis entre le paiement d'une prime d'assurance (fixe) et la prise en charge du risque (variable).

Prêt hypothécaire à taux fixe : le prix de la sécurité

Si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux fixe plutôt qu'un prêt hypothécaire à taux variable, vous achetez une garantie budgétaire.

• Fonctionnement : Vous bloquez votre taux d’intérêt pendant une période définie (généralement de 2 à 10 ans, parfois jusqu’à 15 ans). Que l’économie mondiale soit en pleine expansion ou en récession, votre taux d’intérêt reste inchangé.
• L'avantage : vous connaissez précisément le montant de vos mensualités dans cinq ans. C'est idéal pour les familles ou les acheteurs disposant d'un budget limité.
• L'inconvénient : cette sécurité a un coût. Les banques facturent une prime pour le risque de taux d'intérêt qu'elles prennent. De plus, vous êtes lié par le prêt. Un remboursement anticipé entraîne des frais importants.

Dans le duel entre les prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable, le prêt hypothécaire à taux fixe est le roc dans les vagues, mais souvent aussi l'option la plus coûteuse sur toute la durée du prêt.

Le prêt hypothécaire à taux variable (SARON) : une opportunité pour le marché

De l'autre côté du choix entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable se trouve le modèle flexible.

• Fonctionnement : Votre taux d’intérêt se compose du taux directeur SARON (qui fluctue quotidiennement) et d’une marge fixe appliquée par la banque. Si le taux directeur de la banque centrale baisse, votre prêt immobilier devient moins cher. S’il augmente, vous payez plus.
• L'avantage : historiquement, ce modèle s'est presque toujours avéré moins cher qu'un prêt hypothécaire à taux fixe au cours des 30 dernières années. Vous ne payez pas de prime de risque.
• L'inconvénient : vous supportez l'intégralité du risque. Si les taux d'intérêt doublent, vos coûts doublent également. Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable exige des nerfs d'acier et une réserve financière conséquente.

Budget et tolérance au risque : qui peut se permettre quoi ?

La question de savoir si un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable est plus avantageux pour vous est une question de capacité financière.

• Scénario A (Budget serré) : Si vos revenus suffisent tout juste à couvrir vos mensualités et qu’une hausse de 1 % du taux d’intérêt vous mettrait en difficulté, il est préférable de ne pas prendre de risques. Dans ce cas, le choix entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt à taux variable est évident : optez pour le prêt à taux fixe. La sécurité est primordiale.
• Scénario B (Solide réserve financière) : Disposez-vous d’un excédent mensuel ? Pourriez-vous y faire face si le taux d’intérêt passait soudainement de 1,5 % à 3,0 % ? Dans ce cas, comparé à un prêt hypothécaire à taux fixe, vous pouvez prendre le risque d’un prêt à taux variable pour réaliser des économies à long terme.

Le mélange : La stratégie de diversification

Souvent, il n'est pas nécessaire de choisir entre deux options. De nombreux experts recommandent une solution mixte lorsqu'on choisit entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable .

• Vous fractionnez le prêt hypothécaire ( tranchage ). Par exemple, 50 % à taux fixe sur 10 ans, 50 % à taux variable en SARON.
• De cette façon, vous bénéficiez partiellement des faibles taux d'intérêt, tout en ayant une sécurité de planification pour la moitié de la dette.
• Attention toutefois : des conditions de prêt différentes vous lient à la banque sur le long terme, ce qui limite votre pouvoir de négociation. Néanmoins, un prêt combinant taux fixe et taux variable représente souvent le meilleur compromis face au choix entre taux fixe et taux variable .

Attentes du marché : le pari sur l'avenir

En fin de compte, choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable revient aussi à parier sur l'évolution des taux d'intérêt.

• Vous prévoyez une forte hausse des taux d'intérêt ? Alors souscrivez dès maintenant un prêt hypothécaire à taux fixe.
• Prévoyez-vous une baisse ou une stagnation des taux d'intérêt ? Dans ce cas, un prêt hypothécaire à taux variable (SARON) est plus avantageux.

Personne ne possède de boule de cristal. Cependant, quiconque fonde son choix entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable uniquement sur des prévisions agit de manière spéculative.

Conclusion

Il n'existe pas de réponse unique à la question : « Quel est le meilleur choix pour l'achat d'une maison : un prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable ? » Historiquement, le prêt hypothécaire à taux variable est plus avantageux en termes de coût. Psychologiquement, le prêt hypothécaire à taux fixe offre une meilleure sécurité.

Le choix entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable devrait reposer à 80 % sur votre situation financière (tolérance au risque) et à seulement 20 % sur votre analyse du marché. Si vous privilégiez la tranquillité d'esprit et la maîtrise de votre budget, optez pour un prêt hypothécaire à taux fixe, même si cela implique un surcoût. Si vous disposez d'une certaine flexibilité financière et que vous suivez l'évolution des marchés, un prêt hypothécaire à taux variable peut vous offrir des opportunités d'économies. Souvent, combiner les deux est la solution la plus judicieuse pour tirer pleinement parti des avantages respectifs d'un prêt hypothécaire à taux fixe et d'un prêt à taux variable .

Si vous souhaitez simuler l'impact de différents scénarios de taux d'intérêt sur votre budget ou déterminer la combinaison optimale de prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable en fonction de votre capacité financière personnelle, Loft propose des outils de calcul neutres et des comparaisons de marché pour vous aider dans votre stratégie.

Glossaire

• Prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable : le choix fondamental en matière de financement. Un prêt hypothécaire à taux fixe garantit un taux d’intérêt fixe pendant une période déterminée ; un prêt hypothécaire à taux variable (généralement SARON) propose un taux d’intérêt fluctuant en fonction du marché.
• SARON (Taux moyen suisse au jour le jour ) : Taux d’intérêt de référence du marché monétaire suisse et base des prêts hypothécaires à taux variable modernes. Il a remplacé le LIBOR.
• Pénalité de remboursement anticipé : Frais facturés par les banques en cas de remboursement anticipé d’un prêt hypothécaire à taux fixe. Un inconvénient majeur par rapport à un prêt hypothécaire à taux variable.
• Tranchage : La division de la dette hypothécaire en plusieurs parties avec des modèles différents (par exemple, un mélange de prêt hypothécaire à taux fixe ou à taux variable ) ou des échéances différentes.
• Marge : Majoration fixe appliquée par la banque au taux d'intérêt de base (swap pour les taux fixes, SARON pour les taux variables). Il s'agit du profit de la banque.