Que dois-je faire pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter ma propre maison ?

Les principaux obstacles au crédit en détail

Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez réussir une série d'évaluations financières. La banque examine votre demande selon des critères précis et peu subjectifs. Vous trouverez ici des informations détaillées sur les conditions à remplir pour financer votre logement.

Premier obstacle : les fonds propres et le ratio prêt/valeur.

La première condition essentielle pour obtenir un financement immobilier concerne votre patrimoine. Il est impossible d'acheter une maison sans y apporter vos propres fonds. Généralement, les banques financent au maximum 80 % du prix d'achat ou de la valeur marchande, le montant le plus bas étant retenu. Autrement dit, vous devez justifier d'un apport personnel d'au moins 20 %.

Attention toutefois, les exigences en matière de financement immobilier sont très spécifiques quant à la provenance des fonds :

• Apport personnel conséquent : Au moins 10 % du prix d’achat doivent provenir de fonds propres non nantis. Cela inclut l’épargne, les titres, les avances sur héritage ou les donations. Ces 10 % ne doivent pas provenir du fonds de pension (deuxième pilier).
• Apports en fonds propres non renouvelables : les 10 % restants peuvent provenir de nantissements ou de retraits anticipés du fonds de pension.

Ceux qui ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un financement immobilier et qui, par exemple, ne disposent que de 15 % de fonds propres, n'obtiendront généralement pas de prêt hypothécaire, même si leurs revenus sont très élevés. Le ratio prêt/valeur est un critère essentiel.

Le deuxième obstacle : la faisabilité financière

La plupart des rêves ne s'effondrent pas par manque d'économies, mais par manque de moyens. C'est l'une des conditions les plus strictes pour obtenir un prêt immobilier . La banque n'examine pas vos dépenses actuelles, mais simule plutôt une situation financière future difficile.

Même si vous pouvez obtenir un prêt immobilier aujourd'hui à un taux inférieur à 2 %, les banques calculent leurs exigences de financement en se basant sur un taux d'intérêt théorique de 5 % (parfois 4,5 %). La raison : la banque veut s'assurer que vous ne serez pas contraint de vendre votre maison si les taux d'intérêt atteignent des niveaux historiquement élevés .

Le calcul des exigences en matière de financement immobilier se présente comme suit :

• Taux d'intérêt calculé : 5 % du montant total du prêt hypothécaire.
• Amortissement : Environ 1 % du montant du prêt hypothécaire (remboursement de la 2e hypothèque).
• Frais supplémentaires : Environ 0,7 % à 1 % de la valeur marchande (pour l'entretien, le chauffage, l'eau).

Selon la réglementation actuelle en matière de financement immobilier, la somme de ces trois catégories de coûts ne doit pas dépasser un tiers (33%) de votre revenu brut du ménage.

Par exemple, pour contracter un prêt immobilier de 800 000 francs suisses, il faut pouvoir couvrir des charges estimées à environ 56 000 francs suisses par an. Selon les critères d’octroi de crédit immobilier, cela nécessite un revenu annuel d’environ 170 000 francs suisses.

Le troisième obstacle : l’évaluation du bien et le principe du coût ou du marché, le plus faible des deux.

Un aspect souvent sous-estimé des exigences en matière de financement immobilier est la valeur du bien lui-même. Imaginez que vous conveniez d'un prix de 1,2 million de francs suisses avec le vendeur. Or, la banque n'évalue le bien qu'à 1 million de francs suisses.

principe du coût ou de la valeur de marché, le plus bas étant retenu, s’applique . La banque calcule le ratio prêt/valeur maximal (80 %) sur la base de la valeur la plus basse, soit 1 million.

La différence de 200 000 francs ne sera pas financée. Vous devrez l' apporter en fonds propres supplémentaires . Les conditions d'octroi de prêts immobiliers sont ici très strictes : la banque ne finance pas les prix gonflés, mais uniquement la valeur marchande réelle.

Le quatrième obstacle : l’amortissement et le remboursement

à long terme pour le financement d'un logement comprennent l'obligation de réduire l'endettement. Le prêt hypothécaire est généralement divisé en deux tranches :

• 1. Prêt hypothécaire : jusqu’à 65 % du ratio prêt/valeur. Son remboursement n’est pas obligatoire (bien qu’il soit souvent conseillé).
• Deuxième hypothèque : La portion comprise entre 65 % et 80 % du ratio prêt-valeur.

La réglementation en matière de financement immobilier exige que le second prêt hypothécaire soit intégralement remboursé dans un délai de 15 ans ou à l'âge de la retraite (selon la première échéance). Ce remboursement représente une charge supplémentaire pour votre budget mensuel et constitue un élément fixe du calcul de votre capacité d'emprunt.

Fonctionnalités spéciales pour les expatriés et documentation

Selon leur statut, les nouveaux arrivants sont soumis à des exigences supplémentaires en matière de financement immobilier .

• Permis de séjour permanent C : Vous serez traité comme un citoyen suisse.
• Permis de séjour B : Les citoyens de l’UE/AELE peuvent généralement acquérir leur résidence principale sans difficulté. Pour les ressortissants de pays tiers ou les résidences secondaires, la Lex Koller s’applique souvent, limitant ainsi l’acquisition.

Par ailleurs, pour vérifier l'éligibilité à un prêt immobilier, la banque exige un dossier complet : bulletins de salaire, déclaration de revenus, extrait de l'avis de recouvrement de créances, relevé de compte de pension et informations relatives au bien immobilier. Tout document manquant entraînera un refus.

Conclusion

La question « Que dois-je faire pour obtenir un prêt immobilier ? » se résume à une formule : posséder 20 % d'actifs et disposer de revenus permettant une certaine flexibilité, même avec un taux d'intérêt de 5 %. Les conditions d'obtention d'un prêt immobilier sont prudentes, mais elles vous protègent du surendettement.

Ne vous laissez pas décourager par les exigences strictes en matière de financement immobilier . Il existe souvent des solutions, par exemple grâce à un héritage anticipé, des garanties supplémentaires ou l'intégration de versements de primes régulières. Il est important de bien comprendre les conditions d'obtention d'un financement immobilier avant de vous attacher à un bien. Ceux qui se renseignent et évaluent de manière réaliste les exigences en matière de financement seront sur un pied d'égalité avec la banque.

Si vous souhaitez vérifier si vous remplissez les conditions strictes d'obtention d'un financement immobilier pour le bien que vous convoitez ou déterminer le montant de la maison que vous pouvez vous permettre, Loft propose des calculateurs de capacité d'emprunt précis et des analyses neutres pour vous aider dans votre préparation.

Glossaire

• Exigences en matière de financement immobilier : L’ensemble des règles (fonds propres, capacité de remboursement) auxquelles une banque doit se conformer pour accorder un prêt hypothécaire.
• Accessibilité financière : Le ratio entre les coûts de logement calculés et le revenu brut. Conformément à la réglementation en matière de financement immobilier, ce ratio ne peut généralement pas dépasser 33 %.
• Ratio prêt/valeur : pourcentage du montant du prêt hypothécaire par rapport à la valeur marchande du bien. La réglementation en matière de financement immobilier limite généralement ce ratio à 80 %.
• Principe du coût le plus bas ou de la valeur marchande : La règle selon laquelle le prix d’achat ou l’évaluation bancaire, le plus bas des deux, s’applique pour le financement. Il s’agit d’une condition importante pour l’ obtention d’un financement immobilier .
• Taux d’intérêt calculé : Un taux d’intérêt fictif (généralement 5 %) que les banques utilisent pour garantir le respect à long terme des exigences en matière de financement immobilier .